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達(dá)標(biāo)率40% 房企如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得平衡
來(lái)源:國(guó)際金融報(bào) 發(fā)布時(shí)間:2021-05-20 11:47:51

2020,房企經(jīng)歷重重考驗(yàn),上半年“集體抗疫“,下半年”三道紅線”,如何在嚴(yán)監(jiān)管和求發(fā)展中尋得衡,成了每一家房企前進(jìn)過程中的必答題。

歷時(shí)2個(gè)月的年報(bào)季剛剛落下帷幕,一列列數(shù)字矩陣是企業(yè)過往的軌跡,也是未來(lái)的注腳。國(guó)際金融報(bào)研究院聯(lián)合億翰智庫(kù)多維度出發(fā),撥開數(shù)據(jù)迷霧,揭秘嚴(yán)監(jiān)管下房企生存大變局。

作為“三道紅線”的指標(biāo)之一,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是衡量房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)以及債務(wù)水的常用指標(biāo)。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率越高,表明企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中負(fù)債占比更大,反之則負(fù)債占比低。

相較于“三道紅線”中的另外兩項(xiàng)指標(biāo),剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率的優(yōu)化難度最大。因此,該指標(biāo)是不少房企在變“綠”道路上的“攔路虎”。

本篇《50家典型房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)》,旨在探究房企階段資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿的變化。

達(dá)標(biāo)率升至40%

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末,50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為72.53%,較2019年的74.36%有所下降。

其中,建發(fā)國(guó)際和金輝控股的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率降幅頗大,是50家典型房企中唯二兩家下降超7個(gè)百分點(diǎn)的房企。金輝控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年的76.93%降至69%,降幅達(dá)到7.93個(gè)百分點(diǎn);建發(fā)國(guó)際剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率則由2019年的75.23%下降7.23個(gè)百分點(diǎn)至68%,回到安全線內(nèi)。

除了建發(fā)國(guó)際和金輝控股外,龍光集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)恒大以及祥生控股四家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降幅也超過6個(gè)百分點(diǎn)。

按區(qū)間來(lái)看,2020年,有3家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率低于60%,與2019年持;居于60%-70%之間的房企數(shù)量有17家,較2019年增長(zhǎng)了9家;70%-80%之間有26家,2019年同期為28家;大于80%的房企則由2019年的11家降至4家。

其中,中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂以及龍湖集團(tuán)5家房企延續(xù)2019年的態(tài)勢(shì),繼續(xù)包攬?zhí)蕹A(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率中的前5名。

按照“三道紅線”中剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率低于70%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,50家典型房企中有20家滿足紅線要求,較2019年同期的11家增加了9家,達(dá)標(biāo)率提升至40%。

滿足紅線標(biāo)準(zhǔn)的主要有兩類房企,一是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口以及龍湖集團(tuán)等長(zhǎng)期保持優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)質(zhì)量的龍頭房企;二是部分房企主動(dòng)加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管控,使得2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下,典型的包括寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)等。

雖然達(dá)標(biāo)率提升至40%,但依然有多家房企被攔在安全線外。

其中佳兆業(yè)集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝集團(tuán)等距離70%的標(biāo)準(zhǔn)乎一步之遙。合景泰富、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、中國(guó)恒大、禹洲集團(tuán)、中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、中梁控股等13家在75%-80%之間。超過80%的有碧桂園、祥生控股、綠地控股、建業(yè)地產(chǎn)4家。

時(shí)代中國(guó)藍(lán)光發(fā)展等指標(biāo)上漲

不同于上述房企剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率的下降,仍有部分企業(yè)該指標(biāo)不降反升。

例如,截至2020年末,時(shí)代中國(guó)的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率便較2019年的74.41%上升4.19個(gè)百分點(diǎn)至78.6%,為漲幅最高的房企。

事實(shí)上,年來(lái),時(shí)代中國(guó)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率一直在不斷攀升,該指標(biāo)在2017年、2018年分別為65.6%、70.6%。

藍(lán)光發(fā)展和榮盛發(fā)展剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也分別較2019年上升2.25、2.02個(gè)百分點(diǎn),分別達(dá)到73%、73.8%。龍頭房企碧桂園剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也超過80%,在50家典型房企中排名倒數(shù)第4。碧桂園該項(xiàng)數(shù)據(jù)的改善較恒大、融創(chuàng)等頭部房企較為緩慢。去年中期恒大、融創(chuàng)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.3%和82.2%,2020年底上述兩家該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為76.7%和78.3%,降幅為8.6個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn),而碧桂園去年底剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率80.53%,較去年中期的81.6%僅下滑1個(gè)百分點(diǎn)。這也是碧桂園觸及的唯一一道紅線,3月業(yè)績(jī)會(huì)上CFO伍碧君表示,預(yù)計(jì)在2023上半年之前穩(wěn)步變“綠”。

包括上述企業(yè)在內(nèi),2020年,50家典型房企中共有30家剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不達(dá)標(biāo),但是有19家房企2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有一定的下降。

億翰智庫(kù)認(rèn)為,這是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不斷優(yōu)化的表現(xiàn)。目前,有多家房企因踩線剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率而止步“黃檔”。在2020年業(yè)績(jī)會(huì)中,這些企業(yè)的管理層也紛紛明確了轉(zhuǎn)“綠”時(shí)間。

2020年,合景泰富剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%,根據(jù)管理層計(jì)劃,公司有信心在2021年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo);佳兆業(yè)集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展也提及,公司將力爭(zhēng)在2021年消滅“三道紅線”;正榮集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)將達(dá)標(biāo)的時(shí)間設(shè)在了2022年,碧桂園以及綠城中國(guó)則預(yù)計(jì)將在2023年踏入“綠檔”。

未來(lái)將進(jìn)一步下降

這些房企的安排某種程度上證實(shí)了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率難以在短時(shí)間內(nèi)大幅優(yōu)化的事實(shí)。

億翰智庫(kù)稱,在“三道紅線”指標(biāo)中,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積淀而形成的結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)情況下,要優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率,房企僅能使用內(nèi)源現(xiàn)金流在優(yōu)化已有的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)同時(shí)控制新增資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

進(jìn)一步看,內(nèi)源資金關(guān)聯(lián)了企業(yè)的合約銷售以及盈利能力,而會(huì)計(jì)上合約銷售和營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)之間又存在時(shí)滯,這使得房企優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率更為復(fù)雜。

另外,優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也意味著房企要在經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿之間做衡。

如果不優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率,那么房企的有息負(fù)債增長(zhǎng)空間將受限制。如果企業(yè)優(yōu)化這一指標(biāo),那么企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中可能需要減少降低經(jīng)營(yíng)負(fù)債等。這一境況下,經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿變成了各房企難以兩全的“魚與熊掌”。

億翰智庫(kù)預(yù)判,在“三道紅線”政策下,房企有意愿優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)質(zhì)量,因而在未來(lái)1-2年內(nèi),50家典型房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下降。

標(biāo)簽: 達(dá)標(biāo)率 房企 嚴(yán)監(jiān)管 求發(fā)展 尋得平衡

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