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業(yè)主成立了業(yè)委會，為啥非要攆走物業(yè)公司?

三分之二業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司為何堅持虧損經(jīng)營呢?業(yè)委會、物業(yè)公司都將對方一紙訴狀告上了法庭，展開了拉鋸戰(zhàn)。

業(yè)委會和物業(yè)公司的“恩怨”何時能了?連日來，大河報記者來到洛陽市澗西區(qū)034-4小區(qū)，探訪背后的原因。

小區(qū)約三分之二業(yè)主為啥不交物業(yè)費(fèi)？

10月14日，記者來到位于洛陽市澗西區(qū)長春路和中州中路交叉口的034-4小區(qū)。據(jù)了解，該小區(qū)是洛銅集團(tuán)職工家屬的高層住宅樓，只有一棟樓，共有331戶居民。

據(jù)業(yè)委會委員苗女士介紹，小區(qū)是2014年年底交房，當(dāng)時業(yè)主們簽了一個洛銅物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議，協(xié)議中甲方的落款是洛銅物業(yè)管理公司。但為小區(qū)服務(wù)的是洛陽華天物業(yè)公司。

“入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理不到位，比如，小區(qū)門崗形同虛設(shè)，誰都可以隨意進(jìn)來，小區(qū)樓下的網(wǎng)吧后門直通小區(qū)院內(nèi)，電梯經(jīng)常壞掉，家門口被貼很多小廣告，住在這樣的小區(qū)著實覺得不安全。”苗女士說。記者在小區(qū)走訪中，一些小區(qū)居民也提到了小區(qū)存在安保、環(huán)境差等問題。

034-4小區(qū)大門

據(jù)苗女士說，2016年，在澗西區(qū)物業(yè)辦等主管部門參與下，該小區(qū)業(yè)主成立了業(yè)委會。業(yè)委會對小區(qū)物業(yè)公司華天物業(yè)提出了10條管理建議，包括更換安保人員，整理車棚、及時維修電梯等，要求物業(yè)公司盡快整改。

“但是兩年多過去了，華天物業(yè)一點改進(jìn)都沒有，大家就開始不繳納物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在有大約三分之二的業(yè)主都沒有繳費(fèi)。”苗女士告訴記者，其中還有一部分業(yè)主是洛銅集團(tuán)的職工，物業(yè)費(fèi)直接在發(fā)工資時代扣的。

業(yè)委會要求物業(yè)撤場，物業(yè)拒絕離開

該小區(qū)業(yè)委會另一名委員說，2017年，業(yè)委員會對本小區(qū)的住戶進(jìn)行調(diào)查，征求住戶是否愿意更換物業(yè)公司的意見。“當(dāng)時，已經(jīng)有超過半數(shù)以上的住戶同意更換物業(yè)公司，我們有住戶們的簽名。”該委員說。

隨后，業(yè)委會在小區(qū)院內(nèi)張貼了同意更換物業(yè)公司的通知。并且通知華天物業(yè)，要求其離開小區(qū)，可以重新參加新的物業(yè)公司競標(biāo)。然后通過招投標(biāo)的方式，選擇新的物業(yè)公司進(jìn)駐，但華天物業(yè)并沒有參加招投標(biāo)。

2018年11月19日，業(yè)主委員會與洛陽市安久物業(yè)管理有限公司簽訂一份《長春路034街坊4號樓小區(qū)物業(yè)承包合同》，約定由該公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)管理。但是，原有的華天物業(yè)拒不離開，也不進(jìn)行交接，中標(biāo)的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，雙方還發(fā)生了爭執(zhí)，還報了警。

小區(qū)院內(nèi)

持續(xù)虧損，為啥堅持不撤場？

洛陽華天物業(yè)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人王女士說，他們是受洛銅物業(yè)管理公司委托對小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，由于集團(tuán)“三供一業(yè)”改造原因，雖是兩個名字但還是一家公司。所以業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的時候落款是洛銅物業(yè)管理公司(以下簡稱洛銅物業(yè))，而實際上提供服務(wù)的是洛陽華天物業(yè)公司(以下簡稱華天物業(yè))。

“小區(qū)成立業(yè)主委員會之后，大約是2017年開始，業(yè)委會的幾個人帶頭不繳納物業(yè)費(fèi)，還經(jīng)常在業(yè)主們的微信群里讓大家不要繳物業(yè)費(fèi)。”華天物業(yè)的副總經(jīng)理趙海濤說。

該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心主任班全道告訴記者，就今年來說，這個小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)的總戶數(shù)比例是37.76%，按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方0.7元來算，收取的物業(yè)費(fèi)一共約9萬元，而小區(qū)是331戶居民，全部繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，總款應(yīng)該是25萬元左右，物業(yè)公司一直都是在虧損運(yùn)營的。

小區(qū)院內(nèi)環(huán)境

“公司虧損嚴(yán)重還要運(yùn)營，是因為這里的住戶大多是職工家屬，不能不管他們，物業(yè)費(fèi)收這么低靠的是集團(tuán)的補(bǔ)貼，我們洛銅集團(tuán)幾十個家屬院都是華天物業(yè)管理的，收費(fèi)都特別低，有些多層住宅一平方才收0.2元的物業(yè)費(fèi)。”趙海濤告訴記者。

關(guān)于洛銅集團(tuán)是對該小區(qū)內(nèi)的洛銅集團(tuán)職工否存在代扣物業(yè)費(fèi)的情況，班全道說，有這種情況，不超過50戶，集團(tuán)是代繳，并且也是征得職工同意的。

在多次催繳物業(yè)費(fèi)、下發(fā)律師函無效的情況下，2019年5月，華天物業(yè)一紙訴狀將小區(qū)個別業(yè)主告上法庭。2019年5月23日，洛陽市澗西區(qū)人民法院出具民事裁定書，認(rèn)定和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的是洛銅物業(yè)，而狀告業(yè)主的主體是華天物業(yè)，二者主體不同，駁回華天物業(yè)的訴訟請求。

業(yè)委會狀告物業(yè)要求撤場，未獲法院支持

由于華天物業(yè)一直不撤場。今年該小區(qū)業(yè)主委員會向澗西區(qū)法院提起訴訟，要求華天物業(yè)撤離本小區(qū)。

10月15日，澗西區(qū)人民法院下達(dá)了判決書，判決書顯示：該小區(qū)由洛陽銅加工集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，2015年1月，洛陽銅加工集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)公司與華天物業(yè)公司簽訂《洛銅034-4#樓(住戶)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，委托華天物業(yè)公司對該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限四個月，到期后未續(xù)簽合同，至今一直由華天物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

判決書顯示，因沒有證據(jù)證明該小區(qū)業(yè)主大會已經(jīng)就選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項進(jìn)行表決。因此，不能認(rèn)定該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司已變更。故原告業(yè)主委員會要求華天物業(yè)公司退出該小區(qū)并移交相關(guān)資料的請求，沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

對此，華天物業(yè)公司相關(guān)人員說，他們也進(jìn)行過業(yè)主的入口調(diào)查，結(jié)果是超過一半的居民不愿意更換物業(yè)公司，并把該證明通過律師提交至法院。

“據(jù)我所知，出庭時，我們業(yè)主委員會沒有提供半數(shù)以上的居民同意更換物業(yè)公司的證據(jù)，那個原始證據(jù)就是調(diào)查表，沒有送到法庭上。”該小區(qū)業(yè)主委員會委員苗女士在電話里告訴記者。這么重要的證據(jù)為何沒有送達(dá)法庭?對此苗女士解釋說，當(dāng)時沒有人通知她需要送達(dá)這份證據(jù)。

業(yè)委會和物業(yè)公司的“恩怨”何時能了？

記者在走訪該小區(qū)時，有居民支持更換物業(yè)，也有居民認(rèn)為現(xiàn)在物業(yè)挺好的，物業(yè)費(fèi)也不貴，沒必要換。“我是這個小區(qū)的住戶，但是不是洛銅集團(tuán)的職工，我覺得現(xiàn)在的物業(yè)公司挺好的，我家90平方米的房子，一年才繳700多元的物業(yè)費(fèi)，上哪兒找這么便宜的物業(yè)公司去?”居民王先生告訴記者。

小區(qū)院內(nèi)車棚

另一位楊姓居民則表示：“換不換物業(yè)公司我們無所謂，只要物業(yè)費(fèi)別漲價，高層收費(fèi)是高，也不能太高了，這小區(qū)啥環(huán)境，條件在這兒放著，那就這么小的院子。”

“業(yè)主委員會也調(diào)查過，物業(yè)公司也調(diào)查過，晚上都來敲門，我說我不參與你們的調(diào)查，我棄權(quán)，成天鬧。”一位年紀(jì)稍大的男業(yè)主說。

業(yè)委會和物業(yè)公司的“恩怨”何時能了？

隨后，記者來到該小區(qū)所在的長春路辦事處。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，因為034—4小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的事，他們組織開過很多次協(xié)調(diào)會，希望雙方能夠以小區(qū)安定為前提，協(xié)商解決物業(yè)管理相關(guān)事宜，但都沒有達(dá)成一致。

“雙方已經(jīng)走了法律渠道，我們要支持和肯定法律。”上述人員說，如果業(yè)主委員會合規(guī)合法地去要求物業(yè)公司撤離，辦事處也會支持廣大業(yè)主決定。物業(yè)公司在管理中有不到位的地方，辦事處也會與其溝通，讓他們進(jìn)行整改。最終還是要以居民利益為本處理此事。

針對事情的后續(xù)處理，該小區(qū)業(yè)主委員會部分委員表示，將繼續(xù)使用法律武器，按照合法程序，維護(hù)廣大業(yè)主們的合法權(quán)益。華天物業(yè)公司也表示，還是會就業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)一事采取辦法，必要時候，將繼續(xù)走法律程序，起訴個別惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。

相關(guān)鏈接：

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條該規(guī)定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(大河報·大河客戶端 記者 高菊)