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人民日報(bào):期房消化需4.5年 去庫存成"國家任務(wù)"
來源:證券時報(bào) 發(fā)布時間:2015-12-25 08:29:01

12月25日訊

12月25日人民日報(bào)發(fā)文指出,目前房地產(chǎn)投資持續(xù)放緩,待售面積增加,去庫存已成為“國家任務(wù)”。

文章援引社科院專家倪鵬飛的觀點(diǎn)稱,截至今年底,我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米,去化周期23個月;期房庫存約35.7億平方米,需要4.5年來消化。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲則表示,樓市去庫存要近期與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌結(jié)合,供給與需求雙向發(fā)力,多措并舉。制度性變革有利于解決房地產(chǎn)中長期需求問題,而短期看,去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應(yīng),并鼓勵開發(fā)商降價出清。

另外,任興洲還指出,樓市分化加劇,去庫存也切忌“一刀切”。“每個城市得的病不一樣,也不能吃一樣的藥,一定要因城施策。”任興洲分析,今年“330新政”后,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房需求釋放較快,目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續(xù)增加。“這種情況下,三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產(chǎn)投資下降的短痛,尊重市場的調(diào)整周期,嚴(yán)把土地供應(yīng)的閘門,決不能再給市場釋放壓力。”

以下為人民日報(bào)原文:

房地產(chǎn)投資持續(xù)放緩,待售面積增加

去庫存成為“國家任務(wù)”

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,化解房地產(chǎn)庫存成為明年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。樓市庫存究竟有多大,究竟該如何化解?

樓市庫存壓力有多大

期房需要4.5年來消化

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至11月末,我國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加,今年前11月,我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬,截至今年底,我國商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米,去化周期23個月;期房庫存約35.7億平方米,需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現(xiàn)的特點(diǎn)與過去十年間供不應(yīng)求的局面完全不同。”

受庫存壓力的影響,今年以來,房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑,已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛說,房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長,初步測算,今年前三季度,房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個百分點(diǎn),創(chuàng)下2000年以來的新低,幾乎要落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。

實(shí)際上,今年以來,中央出臺的有利于穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策不少。今年“330新政”后,在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業(yè)稅等優(yōu)惠政策的支持下,我國房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%,逐步回暖,最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現(xiàn)出對勾型反轉(zhuǎn)。

然而,受不動產(chǎn)特點(diǎn)的局限,樓市回暖程度并不一致,壓力分化是今年樓市最突出的特點(diǎn)。分區(qū)域看,1—11月份,東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.6%,增速比1—10月份提高0.3個百分點(diǎn);而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%,增速回落0.1個百分點(diǎn)。分城市看,庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士李超看來,過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面,在2015年終結(jié),樓市進(jìn)入了一個全面大分化時期:一線城市和人口基本面較好的二線城市,住房需求持續(xù)高漲,總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面;其它二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化,總體步入“量減價穩(wěn)”階段,有一定的庫存壓力;部分三線城市和四線城市需求總體乏力,“有量無價”,庫存壓力大。

去庫存如何發(fā)力

遠(yuǎn)近結(jié)合,供求雙向發(fā)力

“三四線城市庫存壓力依然很大,可見單純依靠宏觀政策,已經(jīng)難以刺激需求,更難達(dá)到綜合目標(biāo)。”倪鵬飛說。

正是基于目前的樓市特點(diǎn)與人口特征,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利,按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“樓市去庫存要近期與遠(yuǎn)期統(tǒng)籌結(jié)合,供給與需求雙向發(fā)力,多措并舉。制度性變革有利于解決房地產(chǎn)中長期需求問題,而短期看,去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應(yīng),并鼓勵開發(fā)商降價出清。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲說。

倪鵬飛也認(rèn)為,去庫存需要雙向發(fā)力。供給端要做減法,減少庫存高的城市和區(qū)位的新房開工規(guī)模;通過企業(yè)并購重組等形式減少項(xiàng)目爛尾。需求端則要做加法。“打通保障房與商品房的供給渠道,如果棚改可以從商品住房市場購買項(xiàng)目,則5年可以消化庫存15億平方米。此外,還可以探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度,形成針對農(nóng)民工等中低收入人群、按照商品住房產(chǎn)權(quán)分期累計(jì)讓渡的購房支付機(jī)制。”

目前庫存壓力主要集中在三四線城市,而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策,還需要產(chǎn)業(yè)支持。“不解決三四線城市的人口流出問題,房地產(chǎn)政策效果有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)是支撐城市人口集聚的關(guān)鍵因素,提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。

去庫存面臨哪些挑戰(zhàn)

切忌“一刀切”,過剩城市需嚴(yán)把土地閘門

有人質(zhì)疑,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要取消過時的限制性措施”,是不是意味著北京、上海、廣州也可以全面放開限購了。對此,張大偉分析,全國唯一還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購。考慮一線樓市現(xiàn)狀和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),取消僅剩的這兩條限制性措施的空間并不大。

也有人提出,“鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”,引入社會資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點(diǎn)。不過,不少專家認(rèn)為,這對化解三四線城市庫存的作用有限。

“發(fā)展住房租賃市場有利于完善滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,不過引入機(jī)構(gòu)投資者還需要看配套扶持政策是否落地。”任興洲認(rèn)為,目前一二線城市的租賃需求比較旺盛,但是庫存壓力不大,因此房價較高,導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入市場的資金壓力很大,如果沒有融資、稅收等方面的扶持政策,很難盈利。反觀三四線城市,雖然庫存較高,但租賃需求不旺,現(xiàn)有市場基本沒有太大缺口,機(jī)構(gòu)投資者未必有投資意愿。

既然樓市分化加劇,去庫存也切忌“一刀切”。“每個城市得的病不一樣,也不能吃一樣的藥,一定要因城施策。”任興洲分析,今年“330新政”后,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房需求釋放較快,目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續(xù)增加。“這種情況下,三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產(chǎn)投資下降的短痛,尊重市場的調(diào)整周期,嚴(yán)把土地供應(yīng)的閘門,決不能再給市場釋放壓力。”

標(biāo)簽: 人民日報(bào) 期房 庫存 國家

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