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宜賓萊茵香街，開放的小區(qū)由一條主干道串聯(lián)。

2月21日，中央公布了一份重磅文件，創(chuàng)新性地提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。”一時間，這條新聞刷爆了朋友圈等社交媒體，也刺激著不少人的神經(jīng)。

圍繞這份文件“拆除小區(qū)圍墻”的要求，贊同者有，質(zhì)疑的聲音也有。大家關(guān)心的是：沒有圍墻，物業(yè)怎么管？陌生人隨意進(jìn)出怎么辦？噪音問題怎么解決？據(jù)華西都市報23日報道，記者采訪四川省、成都市有關(guān)人士發(fā)現(xiàn)，成都已在9個示范片區(qū)試點“小街區(qū)”理念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。

解讀

道路“窄路幅、高密度”

四川一個月前已明確推行

在這份名為《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，明確提出“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”。

“所謂的住宅小區(qū)逐步打開，從目前來看，指的是放開小區(qū)道路，實現(xiàn)住宅內(nèi)部道路公共化。”省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士表示，一個月前，四川省已明確將推行上述做法。

華西都市報記者注意到，在1月份召開的省委經(jīng)濟(jì)工作暨城市工作會議上，根據(jù)中央城市工作會議精神，四川提出建立“窄路幅、高密度”的城市道路，優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，改善城市交通擁堵問題，明確“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍說，《意見》基于大量的征求意見和專項調(diào)研，把脈準(zhǔn)確，也提出了很多實實在在的舉措。看起來，有人會一下子覺得比較“生猛”，仔細(xì)琢磨，它改變了我們過去的一些習(xí)慣，而這恰恰是符合下一階段城市發(fā)展的需要。

楊保軍認(rèn)為，封閉小區(qū)是農(nóng)耕文明的理念，一個個樓盤都是一個個獨立“王國”，彼此不共聯(lián)，公共服務(wù)設(shè)施不共享。但是現(xiàn)在的城市應(yīng)該是開放的，以公共活動、公共空間作為特征。

路徑

可在新區(qū)先推行

高校機(jī)關(guān)等單位應(yīng)做表率

針對“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”的意見未來如何落實？我省一不愿具名的城鄉(xiāng)規(guī)劃專家表示，這個《意見》方向是對的，想法是好的，因為歐洲大部分國家都是這樣做的。

該人士表示，任何一項新舉措的推出，都面臨各種現(xiàn)實困難和挑戰(zhàn)。最早城市開始修建高層小區(qū)，也一度不被購房者接受，如今卻被廣泛接受。他表示，“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”可以率先從城市新區(qū)推行，例如開發(fā)商拿地后按照開放式住宅小區(qū)修建，讓市場通過房價、銷售情況來檢驗上述舉措。同時，高校、機(jī)關(guān)等比較大的單位，可以做表率。

小區(qū)道路公共化

首先服務(wù)步行者或騎行者

小區(qū)道路相對于城市干道來說，就是次級路，車速和能容納的車流量肯定不如主干道。如果要把小區(qū)的道路放開，讓外面的車通過，豈不是更加擁堵？

“小區(qū)道路公共化，首先考慮的不是車行，而是慢行系統(tǒng)。”成都市規(guī)劃局詳規(guī)處副處長劉鵬認(rèn)為，小區(qū)道路的放開并不會“添堵”，因為道路要優(yōu)先服務(wù)于選擇步行或者騎自行車的人。

比如，現(xiàn)在一些大的樓盤，占據(jù)了幾個街區(qū)的位置。本來直線距離很近的兩個地方，也許步行10分鐘就能到達(dá)。但由于封閉的小區(qū)阻隔，走路可能就得花費40分鐘，市民不得不依賴于“一腳油門”。

劉鵬說，如果這個小區(qū)的道路開放了，市民有機(jī)會不開車而選擇步行或者騎自行車，那么對于道路也是一種減負(fù)。“成都二環(huán)以內(nèi)的街道，路網(wǎng)密度都還不錯，有的甚至超過了此次《意見》的指標(biāo)，達(dá)到了10公里/平方公里。”劉鵬介紹，如中心城區(qū)的玉林、少城片區(qū)，本來就是以密集的小街道構(gòu)建的。“需要重點改造的，在三環(huán)到繞城區(qū)域，有很多新建的大樓盤，周邊的道路需要再密集。”劉鵬介紹，目前規(guī)劃局正在對全市的路網(wǎng)情況進(jìn)行評估。

案例

小區(qū)街區(qū)制

宜賓萊茵香街堪稱范本

小區(qū)街區(qū)制，其實四川已有不少成功案例，成都也已開始試點。

華西都市報記者從成都市規(guī)劃局了解到，目前成都開始在9個示范片區(qū)試點“小街區(qū)”理念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法。

　　在宜賓市南岸東區(qū)，一個借鑒歐洲萊茵河畔小城規(guī)劃的空間組織和功能架構(gòu)修建的大樓盤，已經(jīng)做到了小區(qū)主干道路和綠化向公眾開敞服務(wù)。

宜賓市民郭阿姨雖然沒有住在這個高檔社區(qū)，但她的日常活動，都和這個社區(qū)有著密切的聯(lián)系。每天早上，她會提著菜籃子，從社區(qū)的主干道——萊茵香街步行到大潤發(fā)超市，這里有新鮮的蔬菜早市。到了晚上，萊茵香街入口的大廣場上，幾個廣場舞隊伍擺開陣勢，載歌載舞，郭阿姨就是其中一員。而到了周末，她會和老姐妹們約上，在社區(qū)的萊茵影城里，看上一部電影。

在萊茵河畔，記者看到，主干道萊茵香街聯(lián)系著社區(qū)的各個組團(tuán)，社區(qū)住戶的門禁系統(tǒng)，退到了臨近主干道的單元門口。萊茵香街隨著地形有起有伏，沿途設(shè)置了供人們休息的座椅。在香街的兩邊，有社區(qū)銀行、面館、咖啡廳、服裝店、寵物美容店、理發(fā)店等公共服務(wù)點。街道兩旁的樹木，也不是千篇一律，而是精心設(shè)計了各式造型，一些散步的市民還會駐足留影。此外，香街的每一條支路盡頭，都連通了市政道路。也就是說，雖然萊茵河畔占地好幾個街區(qū)，但是每一個方向的市民，都可以找到路口進(jìn)入，并抵達(dá)核心區(qū)域。

“這里以前是一個大型的化工廠，工廠搬離以后，原址蓋上了高檔住宅。”郭阿姨說，別的小區(qū)，幾乎不可能讓沒有門禁卡的市民隨便進(jìn)入。而在萊茵河畔，不管是否居住在這里，都可以享受社區(qū)的綠化、參與社區(qū)的活動。

記者還了解到，萊茵香街2012年曾獲得“四川十大最美街道”的殊榮。

成都少城片區(qū)

老小區(qū)開放煥發(fā)活力

發(fā)源于歐洲的“小街區(qū)”規(guī)劃理念，成就了巴黎等國際大都市獨特的城市形態(tài)，而成都的玉林小區(qū)、寬窄巷子所在的少城片區(qū)，很早已呈現(xiàn)出了“小街區(qū)”的雛形。

　　2月22日，記者用步行的方式，探訪少城片區(qū)，體驗不一樣的“慢生活”。沿奎星樓街東南方向進(jìn)入，地道老街的模樣映入眼簾。初春午后的陽光，懶洋洋地打在街面上，偶爾有騎自行車的人和行人經(jīng)過。街道兩旁是接二連三的美食鋪面。

街道一側(cè)的住宅樓，沒有圍擋，單元門也直接挨著街面。兩棟樓之間的空地，擺放著乒乓球臺和健身器材。居民們就著好陽光，嬉笑玩樂。穿過這片空地，竟是隔壁的一條小街了。

在奎星樓街的一頭，一棵百年老樹下，擺著五六張咖啡桌，年輕人們抱著電腦坐在桌前，悠閑地敲敲打打。再往里走，這個名為“明堂文創(chuàng)區(qū)”的地方，竟是名堂多多。這座曾經(jīng)是社會大學(xué)的五層教學(xué)樓，現(xiàn)在搖身一變成為文化味兒十足的文創(chuàng)區(qū)。你可以在這里喝著咖啡看美劇，也可以吃個私房小菜，還可以觀賞小眾畫展，以及參加創(chuàng)意市集。

“以‘明堂文創(chuàng)區(qū)’為例，就是老城區(qū)通過有機(jī)更新的方式，貼近小街區(qū)的例子。”劉鵬解讀，小街區(qū)的打造，不是非要推倒重來，而是保留了歷史和文化的基因，就地重生。以前市民也許只是路過，但現(xiàn)在愿意停下腳步，在這里坐一坐，曬曬太陽，發(fā)發(fā)呆。這里的人氣增加了，街道的經(jīng)濟(jì)活力也起來了。

焦點

1、內(nèi)部道路公共化是否合法？

《意見》提出逐步打開封閉住宅小區(qū)，而物權(quán)法規(guī)定“（小區(qū)）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，兩者之間是否存在沖突呢？

四川省政協(xié)委員、盈科律師事務(wù)所律師曾文忠表示，“實現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”和物權(quán)法并不矛盾，只要政府在打開封閉住宅過程中，依法進(jìn)行權(quán)屬劃分，處理好經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葯?quán)益分割問題就行。

“換句話說，無論提出‘小區(qū)內(nèi)部道路公共化’的是政府還是小區(qū)之間，如何操作才涉及是否違法的問題，”曾文忠表示，從法律層面來講，如何確定道路綠地和收益分配模式，以及小區(qū)原有停車庫的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任等，都是焦點所在。

2、開放了是否還交物管費？

“逐步打開封閉住宅小區(qū)”后，是否就不需要物管了？物業(yè)費也免了？小區(qū)安全如何保障？對此，曾文忠分享了他在英國生活時的經(jīng)驗。當(dāng)年他在英國生活時，發(fā)現(xiàn)大學(xué)沒有圍墻，完全對外敞開，這意味著任何人都可以走進(jìn)大學(xué)，但如果想進(jìn)入教學(xué)樓、圖書館等設(shè)施，則需要刷卡。

“因為開放大學(xué)內(nèi)的每棟樓并不開放，都有門禁也有保潔物管等服務(wù)，”曾文忠說，未來我們的封閉住宅小區(qū)打開后，可能沒有了小區(qū)大物管，也可以增加樓棟“小物管”，負(fù)責(zé)保潔安全等問題。

3、車輛通行小區(qū)是否需收費？

打開封閉小區(qū)后，小區(qū)的綠地、道路和廣場等設(shè)施變成了社會化設(shè)施，由于上述設(shè)施的公攤每個業(yè)主都出了錢，“開放小區(qū)”后涉及政府出錢回購的問題；如果政府不回購或退回部分土地出讓金，即意味著進(jìn)出小區(qū)的其他車輛使用了小區(qū)的私產(chǎn)，相應(yīng)產(chǎn)生的過路通行費，應(yīng)該歸業(yè)主所有。

曾文忠建議，收費的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)不同小區(qū)所屬地段，進(jìn)行收費估價；其次，封閉小區(qū)的打開必然伴隨著小區(qū)車庫的公共化，這是否意味著車庫可供所有社會車輛使用？在此背景下，如何保障小區(qū)等就近業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)，以及不胡亂漲價也是操作難點。

（華西都市報記者羅琴、賴芳杰）

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