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近期，由于卷土重來的疫情對(duì)審計(jì)流程造成了一定的阻力，不少房企都選擇延遲發(fā)布2021年年報(bào)。

然而，招商蛇口為房地產(chǎn)行業(yè)打了個(gè)好樣兒，3月21日其發(fā)布了一份看似不錯(cuò)的年報(bào)。

根據(jù)年報(bào)顯示，2021年招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，銷售目標(biāo)完成率達(dá)99%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1606.43億元，同比增長23.93%。

不過，招商蛇口同時(shí)也陷入“增收不增利”的境地。

事實(shí)上，這已經(jīng)是招商蛇口連續(xù)第二年面臨利潤指標(biāo)負(fù)增長的局面。

究其原因，除了毛利率持續(xù)下降之外，還與其大幅計(jì)提資產(chǎn)減值、大筆利息支出有關(guān)。

在規(guī)模擴(kuò)張的道路上，央企招商蛇口盈利表現(xiàn)繼續(xù)承壓。

毛利率繼續(xù)下降，“增收不增利”

3月21日，招商蛇口發(fā)布2021年年報(bào)。

年報(bào)顯示，2021年招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

以2021年初制定的3300億元銷售目標(biāo)計(jì)算，招商蛇口的達(dá)標(biāo)率高達(dá)99.04%，高于行業(yè)平均水平，這使得招商蛇口穩(wěn)坐銷售額排名第七位的寶座。

在追逐規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，招商蛇口的營業(yè)收入也隨之水漲船高，2021年錄得1606.43億元，同比增長23.93%。

不過，招商蛇口在2021年陷入“增收不增利”的局面，其凈利潤錄得152.02億元，同比下降10.12%;歸母凈利潤為103.72億元，同比下降15.35%。

對(duì)于公司的“增收不增利”，招商蛇口解釋稱，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降。

事實(shí)上，這并不是招商蛇口第一次出現(xiàn)毛利率下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年開始，其毛利率開始大幅下降。

到了2021年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營毛利率為21.35%，較2020年同期再度下降1.59個(gè)百分點(diǎn)。

受毛利率下降的影響，近年來招商蛇口利潤表現(xiàn)持續(xù)承壓。

數(shù)據(jù)顯示，2020年招商蛇口實(shí)現(xiàn)凈利潤169.13億元，同比下降10.31%;歸母凈利潤為122.53億元，同比下降23.58%。

現(xiàn)如今，招商蛇口面臨第二次利潤負(fù)增長的局面。

頻頻高溢價(jià)拿地，大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備

毛利率大幅下降，這與招商蛇口前期高溢價(jià)拿地的行為有很大的關(guān)系。

而受此影響，2021年招商蛇口錄得巨額的計(jì)提資產(chǎn)減值。

年報(bào)顯示，招商蛇口按照市場參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元。

受計(jì)提減值影響，招商蛇口在2021年減少凈利潤34.56億元。

值得注意的是，這不是招商蛇口第一次有較大幅度減值撥備的操作。

2020年年報(bào)顯示，招商蛇口計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，減少其當(dāng)年凈利潤21.84億元。

對(duì)此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在2020年業(yè)績說明會(huì)上解釋稱，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。正是這一批高價(jià)地造成了招商蛇口在2020年大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備”。

也就是說，前期高溢價(jià)拿地是計(jì)提資產(chǎn)減值的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，而這一結(jié)果也最終影響到招商蛇口的利潤表現(xiàn)。

值得一提的是，即便是進(jìn)入2021年，招商蛇口高溢價(jià)拿地?zé)崆槿匀徊粶p。

比如在3月31日，招商蛇口以29.5億拿下鹽城城西地塊，樓面價(jià)11190元/平方米，溢價(jià)率80%，成為鹽城的新地王。

4月28日，招商蛇口以總價(jià)32.5億元拿下重慶西永279.83畝地，樓面價(jià)10460元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了驚人的130%。

整個(gè)2021年，招商蛇口共耗資671億元拿地。

按照蔣鐵峰的解釋，拿地是必須的，畢竟招商蛇口想要在行業(yè)內(nèi)占有一定的江湖地位，就必須要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

但是在市場下行的大背景下，招商蛇口還頻頻高溢價(jià)拿地，不僅將進(jìn)一步導(dǎo)致毛利率下行，還將帶來巨額的計(jì)提資產(chǎn)減值，最終影響其盈利表現(xiàn)。

巨額利息支出，侵蝕利潤空間

另外，大筆的利息支出，也是招商蛇口凈利潤減少的重要原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88億元，較2020年的44.05億元增加1.89%。

也就是說，招商蛇口44.88億元的利息支出，相當(dāng)于凈利潤的近三成。

對(duì)于巨額利息指出，招商蛇口表示，主要是因?yàn)?021年債務(wù)增加，借款費(fèi)用化利息支出增加。

數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口的負(fù)債總額進(jìn)一步上升至5794.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率也上升至67.68%。

不過，作為央企，招商蛇口擁有天然的融資便利。

而就在近日，招商蛇口成功發(fā)行了一筆超短期融資券舉例，發(fā)行總額為12.9億元，期限90天，計(jì)息期債券利率僅為2.40%。

而如此之低的超短債利率，卻與其巨額利息支出形成了巨大的反差。

事實(shí)上，就數(shù)據(jù)而言，2021年招商蛇口的綜合資金成本為4.48%。而對(duì)于這一數(shù)據(jù)，可以肯定的是，招商蛇口永續(xù)債的融資成本是高于4.48%這個(gè)水平的。

也就是說，招商蛇口巨額利息支出，主要“歸功于”永續(xù)債。

截至目前，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模已經(jīng)高達(dá)280.62 億元。

如此高的永續(xù)債規(guī)模，對(duì)于招商蛇口優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)有明顯的幫助。但是其融資成本較高，且利率還會(huì)跳漲，這將嚴(yán)重侵蝕招商蛇口的利潤空間。

僅在2021 年上半年，招商蛇口就為其永續(xù)債支付了近 6 億元利息。

由此可見，永續(xù)債成為了招商蛇口“硬幣的兩面”。

綜上所述，如今招商蛇口“增收不增利”的局面，與其毛利率下降、計(jì)提資產(chǎn)減值增加，以及高額利息支出有極大的關(guān)系。

在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，招商蛇口不應(yīng)該忽略其盈利表現(xiàn)。