雖然早在2005年就有銀行開始嘗試個人住房抵押貸款證券化，但在2007年第二單住房抵押貸款證券化發(fā)行之后，再無銀行涉足。

　　7月22日，中國郵政儲蓄銀行發(fā)行的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”在全國銀行間債券市場招標成功，認購倍數(shù)為1.25倍。這意味著時隔七年，住房抵押貸款證券化再次啟幕。

　　住房抵押貸款證券化的重啟不僅為當下商業(yè)銀行“盤活存量”提供了新思路，更值得一提的是，此單產(chǎn)品創(chuàng)新性地采取了延遲變更抵押權(quán)登記的操作方式，并大膽探索長端產(chǎn)品定價模式，對于推動我國信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展具有重要借鑒意義。

　　盤活個貸存量

　　郵儲銀行此次發(fā)行的個人住房貸款證券化產(chǎn)品，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為23680筆個人住房抵押貸款，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模共計68.14億元。其中，包括優(yōu)先A級資產(chǎn)支持證券59.96億元，占比88%;優(yōu)先B級資產(chǎn)支持證券4.77億元，占比7%;次級資產(chǎn)支持證券3.41億元，占比5%。優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券在全國銀行間債券市場交易，次級資產(chǎn)支持證券將由發(fā)行機構(gòu)郵儲銀行持有。

　　作為2007年后國內(nèi)首筆在銀行間債券市場登陸的個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品，同時也是2013年資產(chǎn)證券化試點擴大以來，第一筆以個人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，此單產(chǎn)品的落地引人關(guān)注。

　　“此單個人房貸證券化業(yè)務(wù)，一方面支持了消費金融、住房金融，另一方面緩解了商業(yè)銀行資本占用、期限錯配壓力，對于盤活個人住房抵押貸款存量，優(yōu)化住房金融方面的信貸資產(chǎn)增量具有重要意義。同時，對商業(yè)銀行讓利于社會以及社會資金優(yōu)化配置于住房消費的金融類服務(wù)，具有較好的引導(dǎo)作用和示范作用。”業(yè)內(nèi)專家表示。

　　據(jù)了解，截至今年6月末，郵儲銀行住房貸款規(guī)模接近3600億元，存量住房貸款市場占有率為3.63%。

　　創(chuàng)新把控項目風(fēng)險

　　從運行過程中的風(fēng)險防范入手，是住房抵押貸款證券化不可缺少的基本條件，而這項工作也最為煩瑣和復(fù)雜，做好前期充分的風(fēng)險防范工作并不簡單。

　　記者在采訪中了解到，本單產(chǎn)品最大的亮點是采用了國內(nèi)首例個人住房抵押貸款采取延遲變更抵押權(quán)登記的操作方式，在信息披露充分的基礎(chǔ)上，通過認定抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移，且在發(fā)生權(quán)利完善事件之時再采取變更操作。

　　“由于本單業(yè)務(wù)進行了在抵押變更登記的模式創(chuàng)新，按照監(jiān)管機構(gòu)的要求，要充分披露信息，全面安排，確保風(fēng)險可控。為此，郵儲銀行在法理、法例和法律機構(gòu)的支持下，采取了相應(yīng)措施。”郵儲銀行相關(guān)負責人表示，為確保受托機構(gòu)享受受托資產(chǎn)的第一順位權(quán)，郵儲銀行專門協(xié)調(diào)12家分行，耗時1個多月，對這2.36萬筆貸款進行逐一核實。

　　除此之外，確保該單產(chǎn)品所選的住房貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)安全也是防控風(fēng)險的重要一步。

　　郵儲銀行的住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量一直保持較高水平，截至今年6月末，該行個貸不良率僅為0.1%。而為了優(yōu)中選優(yōu)，該項產(chǎn)品進一步篩選了國內(nèi)10個省份，12個一、二線城市、省會、直轄市質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的個人住房貸款，資產(chǎn)選擇城市分散，集中度低，且單筆貸款資金金額小，平均每筆貸款未償本金余額約為28萬元，基本屬于剛需購房客戶，資產(chǎn)池未來現(xiàn)金流穩(wěn)定，且抵押完備可靠，抵押物市場價值平均達到貸款余額的一倍以上。