實習記者 姚家玥 深圳報道
1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)商的到位資金增速突降至0.6%,幾乎沒有增長;11月,開發(fā)商資金來源更同比大降19%。
即使在樓市最堅定的樂觀派看來,這也是歷史上最困難的時候,超過2008年。與此同時,房地產(chǎn)的可售庫存升至歷史高位,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至10月底,全國商品房待售面積5.8億平方米,比9月末增加1091萬平方米。其中,住宅待售面積增加611萬平方米。
一邊是資金來源減少,一邊是庫存加劇資金沉淀。在2014年的最后一個月,大型開發(fā)商都在想盡一切辦法賣房,加緊推盤去庫存。
對于2015年的市場,大部分開發(fā)商們并不如任志強那樣積極看多。中國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)存在共振,多個經(jīng)濟學(xué)家給出了明年GDP7%左右的預(yù)測,預(yù)示著明年樓市也不會太樂觀。
房企到位資金幾無增長
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元,同比增長0.6%,增速比1-10月份回落2.5個百分點;而在去年前11月,房企到位資金是10.9475萬億元,同比增長27.6%。
從以上數(shù)據(jù)可知,房企去年和今年的到位資金總量基本相當,增速可以忽略不計。
更值得關(guān)注的是,11月當月,開發(fā)商資金來源僅9874億元,同比下降19.6%。據(jù)光大證券測算,融資來源的絕對量出現(xiàn)-24.8%的大幅下降。
萬科總裁郁亮曾對記者表示,開發(fā)商融資來源中最重要的是購房款,包括預(yù)售定金、首付款及個貸。任志強指出,今年在開發(fā)商的到位資金增速中,定金及預(yù)收款和個人貸基本是負增長,這是開發(fā)商資金來源減少的“罪魁禍首”。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-11月開發(fā)商資金來源中,定金及預(yù)收款26810億元,下降12.2%;個人按揭貸款12130億元,下降4.2%。
任志強引述的數(shù)據(jù)顯示,去年中國樓市僅住宅(不算寫字樓和商場)大概銷售了6.8萬億,其中5萬億是個人支付資金,1.8萬億是銀行個貸,個貸占總購房中的比例大概27%;今年截至11月,5.3萬億的個人購房金額中,個貸1.2萬億,占比只有22%,相比去年同期下降了5個百分點。
換句話說,房地產(chǎn)市場今年之所以出現(xiàn)下滑,重要原因是銀行對個人住房按揭貸款的支持力度大幅下降。
而另一方面,開發(fā)商的資金卻越來越多地沉淀在庫存中。任志強說,目前全國已經(jīng)取得銷售證而未銷售的將近6億平方米(可售庫存),是很大的壓力,如果今年能賣10億到12億平方米,這6億平方米大概需要半年多時間才能消化掉。其中估計有2到3億平方米是很難消化掉的庫存,比如鄂爾多斯的庫存,很難用一兩年時間消化掉。
而在光大證券機構(gòu)看來,開發(fā)商融資來源的大幅下降符合降杠桿預(yù)期,有望倒逼開發(fā)商加速推盤,最終換來資產(chǎn)質(zhì)量的提升。
從數(shù)據(jù)看,本報梳理發(fā)現(xiàn),11月房款來源(預(yù)售定金、首付加個貸)占比當月提升至44%,同時融資來源的絕對量出現(xiàn)24.8%的大幅下降,主動去杠桿和被動去杠桿的意味均十分明顯;通過城市庫存數(shù)據(jù)監(jiān)控看,積極拿預(yù)售證的開發(fā)商并不多,但測算的未售面積卻大幅增長,囤地模式已在開啟。在當下和未來降杠桿背景下,不得不降倒逼開發(fā)商推盤。
大型開發(fā)商搶收12月
進入12月,大型開發(fā)商均加快了推盤步伐。
一線城市首當其沖。上海易居房地產(chǎn)研究院嚴躍進表示,11月份,一線城市新建商品住宅庫存量為3859萬平方米,環(huán)比增長2.7%,同比增長38.4%,處于高位盤整的態(tài)勢。
深圳中原研究中心經(jīng)理王飛統(tǒng)計,11月份至今,深圳已有23個新盤集中推出,推盤量相當于前10月總量的四成。多個地產(chǎn)項目推出,共向市場供應(yīng)數(shù)千套房源,接下來兩周預(yù)計還將迎來新一輪推盤高峰。
在北京,據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上周(12.01-12.07)北京共有8個樓盤項目推新。本月包括萬科、遠洋、中海等房企均大力推出新舊產(chǎn)品。
從公司的角度,以萬科為例,萬科和綠地暗戰(zhàn)爭第一,在最后的一個月加緊沖刺,月度銷售預(yù)計在250億之上;而融綠之爭導(dǎo)致宋衛(wèi)平回歸需要籌錢,綠城仍加緊在最后一個月賣房。
為了去庫存沖業(yè)績,開發(fā)商在價格上讓利、在渠道上創(chuàng)新,想盡各種辦法賣房。萬科對一線的城市公司增加了庫存量考核;碧桂園則將第四季度定為推貨高峰期。
開發(fā)商的存貨壓力普遍很高。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,萬保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%。
查閱三季報可知,萬科9月末存貨為3500億,保利地產(chǎn)為2750億;存貨結(jié)構(gòu)來看,萬科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低,存貨結(jié)構(gòu)相對健康;而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括:大名城增128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球增154%至22.57個月,深振業(yè)同比增135%至18.53個月。
中國房產(chǎn)信息集團研究員陳開朝分析,2014年以來由于總體行情調(diào)整,銷售端受阻(大房企銷售較順暢,中小房企普遍賣不動),房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風險在不斷集聚。
房企的資金鏈也仍然偏緊。CRIC研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企凈負債率為101%,季度同、環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。其中,15家中型房企凈負債率為137%,環(huán)比上升3個百分點,逼近高位警戒線。
房價全面下調(diào)仍在繼續(xù)
在去庫存基調(diào)下,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,年底到明年的房地產(chǎn)政策將相對更寬松。
12月17日,有傳聞稱,國土部將不再審核房地產(chǎn)公司再融資。未來政策放松有望帶來板塊估值提升,大型、負債率較高的地產(chǎn)公司將受益。但此消息尚未獲得相關(guān)部門的確認。
12月15日,保利地產(chǎn)注冊發(fā)行金額為150億元的中期票據(jù),注冊額度有效期為兩年。自此本月已有多家房企公布了中期票據(jù)計劃,如招商地產(chǎn)50億元中期票據(jù),萬科的18億元中期票據(jù)以及金融街52億元的中期票據(jù)均獲得通過發(fā)行,一系列的房企中期票據(jù)集中釋放顯示出房企融資熱情未減,也減輕了房企的資金負擔。
而多家機構(gòu)最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,11月份以來,一線城市及部分二線城市的二手房市場已經(jīng)企穩(wěn)反彈;在北京,部分開發(fā)商甚至醞釀漲價,中金公司分析團隊稱北京樓市“暖冬”已成定局。任志強則表示,其并不看衰中國房地產(chǎn)市場,預(yù)計房價會在底部運行一個較長的時間,到明年9月樓市就會回暖,房價還會上漲。
但多數(shù)開發(fā)商并沒有這么樂觀。從11月份來看,房地產(chǎn)市場整體并未延續(xù)10月的好轉(zhuǎn)趨勢,商品房銷售和新開工面積數(shù)據(jù)再度下滑;同時,經(jīng)濟增長繼續(xù)放緩,物價指數(shù)也在低位徘徊。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示,近期房企推盤力度增大加之“9·30”新政作用的拉動,雖然在短期內(nèi)掀起了樓市成交的小高潮,但新政對成交的拉動作用不太持久,進入11月以后,市場熱度有所回落,而近期央行降息對于市場的影響力,與“9·30”新政相比也較為有限,房企銷售有所放緩。
合富輝煌(中國)市場研究中心預(yù)測,2015年經(jīng)濟工作重心轉(zhuǎn)向維穩(wěn),對樓市利好主要集中在流動性的階段性釋放。政策窗口敞開程度視乎防通縮效果,上半年部分政策或有進一步放開空間,下半年政策有可能適度收緊。
其稱,明年全國樓市成交活躍度將明顯增加,但高庫存仍是2015年市場的重要特征。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,應(yīng)用好窗口期,努力去庫存,提高周轉(zhuǎn)率。(編輯 衣鵬 張凡 申劍麗)
