12月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了“2014年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)似乎顯示房價正在止跌趨穩(wěn)。從新建商品住宅價格變動情況來看,雖然11月環(huán)比仍然是無一上漲,但大部分城市的跌幅較10月收窄了,北京的環(huán)比跌幅從10月的1.3%收窄至0.3%。從二手住宅價格變動情況來看,環(huán)比上漲和持平的城市個數(shù)都增加到6個,下跌城市個數(shù)減少到58個,四個一線城市二手房價環(huán)比均上漲或持平,北京的漲幅更是高達(dá)0.7%。看起來,房價正在走出下降通道,樓市出現(xiàn)了回暖跡象,至少是北京等一線城市的樓市在好轉(zhuǎn)。

但是,開發(fā)商對樓市的走向卻似乎并不樂觀。近日,在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上,任志強(qiáng)出人意料地發(fā)表了看空樓市的言論。他說,今年年底和明年年初,房地產(chǎn)投資都將延續(xù)下滑趨勢。他說這番話的目的似乎是推促貨幣政策放寬松。他并沒有直接說房價會下行,但如果房價仍然會上漲,那房地產(chǎn)投資就不會下滑,所以,他的這番話其實(shí)已經(jīng)說明,當(dāng)前開發(fā)商群體對房價走向的預(yù)期開始改變,體現(xiàn)到市場策略中,將是下調(diào)房價提升銷量,加速資金回籠。但當(dāng)然,他們也還在期待刺激政策的出現(xiàn)。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)中,我們也能看到開發(fā)商預(yù)期的改變。10月,開發(fā)商顯得很有信心,大量購置土地,開發(fā)進(jìn)度也有所加快。但到了11月,他們購地的熱情下降,開發(fā)進(jìn)度也減慢。9月土地購置面積累計(jì)同比增速為-4.6%,而10月是累計(jì)同比增長1.2%,11月又是恢復(fù)負(fù)增長,降幅高達(dá)14.5%。10月住宅施工面積累計(jì)同比增長8.8%,比9月提高0.7個百分點(diǎn),但11月又下降了2個百分點(diǎn)至6.8%。

樓市似乎在回暖,說明有更多的購房者看好后市。他們是受到了一系列政策的鼓勵,9月30日出臺的房貸新政影響尤其大,11月21日的降息也很有威力。開發(fā)商也一度受到鼓舞,他們在10月表現(xiàn)出極大的信心。但是,接下來的情況卻是,銷售的情況仍然不理想,因此庫存壓力有增無減;資金到位的情況并未真正改善,因此資金鏈仍然緊張。11月,全國住宅待售面積增加1046萬平方米,高于今年任何一個月,也高于去年同期水平。11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金同比僅增長0.6%,比10月降低2.5個百分點(diǎn),降到全年最低水平。

庫存壓力上升、資金鏈更緊張,令開發(fā)商認(rèn)識到,信貸政策的調(diào)整對他們的幫助很有限(信貸政策調(diào)整本來就不是為了救開發(fā)商,只是一些開發(fā)商有一定的錯覺)。于是,開發(fā)商拋棄幻想,開始準(zhǔn)備應(yīng)對樓市下行的形勢,以緩解庫存和資金壓力。我們在11月房價數(shù)據(jù)中就能看到這樣的跡象。例如,11月北京二手房價環(huán)比上漲0.7%,“回暖”的跡象很明顯,但開發(fā)商并未趁機(jī)提價,11月北京新建商品住宅價格仍然是環(huán)比下降。顯然,他們以價換量的心情比較迫切,因?yàn)楸本?-11月的住宅竣工面積多于住宅銷售面積,庫存增加了。

經(jīng)過從10月到11月的反復(fù),開發(fā)商認(rèn)識到了以價換量的重要性,這將使房價加速向下調(diào)整,有利于樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。我們說的樓市軟著陸,不是房價維持平穩(wěn),而是房價平穩(wěn)下降,讓更多有自住需求的人買得起房,使樓市能得到自住需求的支撐。當(dāng)開發(fā)商希冀刺激政策的救助時,他們不愿意降價,承受的庫存和資金壓力不斷增長,結(jié)果可能是出現(xiàn)爛尾樓和不良貸款,樓市硬著陸。因此,當(dāng)前應(yīng)維持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性,促使開發(fā)商形成正確的預(yù)期。(編輯 衣鵬 張凡 申劍麗)