在拿地一年多以后,農展館“地王”項目以均價16萬元/平方米獲得審批,達到北京商品房預售價格審批最高限,引發北京頂級豪宅市場瞬間升溫。

農展館項目領證的速度出乎了業內預料,因為當下屬于傳統豪宅銷售的淡季,大部分項目并不會選擇在此時入市。“項目成本就超過10萬元,這得有一個讓客戶認同市場行情的過程。”在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,亞豪機構市場總監郭毅說。

此外,還有一大批打算以現房銷售從而繞過預售審批的 “地王”們,都把進場的時間鎖定在了明年。據《紅地產》雜志報道,算上二手市場的老牌豪宅,北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。

為產品力代言?/

上周末,北京市住建委官網掛出消息稱,融創中國觀瀾嘉苑項目一期房源于12月13日獲得預售許可證,其中35套住宅、16套商業。住宅均價16.5萬元/平方米,預售單價最高達19萬元/平方米,總價超過7000萬元,最低的總價也接近4000萬元。

如果不是項目地點暴露身份,外界似乎很難想到這一項目便是北京目前的單價“地王”。“觀瀾嘉苑這個名字并不具備頂級豪宅的感覺,應該還會有其他的推廣名,但可能由于拿證比較匆忙,還沒有確定最終的推廣名。”一位業內人士對《每日經濟新聞》記者透露,該項目在今年10月左右開始組建銷售團隊。

“這個項目肯定是逐步做高價值的操盤策略,一期取證項目的位置在整盤中較差就印證了這一點。”上述人士稱,一期的定價不會太高,會考慮先走量回籠資金,緩解財務壓力,然后慢慢推出升級型產品,以提高售價拉升利潤。

對于該項目目前的進展以及入市計劃,融創中國方面并未對外透露。

在多位業內人士看來,農展館項目對融創來說有重要意義。首先,這將是融創在北京甚至目前所有產品線中最頂級的一個項目;其次,在與綠城“掐架”中,產品力被視為是融創的硬傷,農展館地王能否為其產品力加分,備受業界關注。

梳理目前融創在北京的在售項目可以發現,從西山壹號院到紫禁壹號院,一直延續了高端路線。“西山壹號院項目還是印證了融創的產品力和銷售力。”郭毅說,融創的營銷能力以及狼性文化早已被業內所熟悉,這一點在接手綠城的數個項目后也得以體現,即便是高端項目也能夠快速去化。克而瑞此前發布的《2013年北京房企商品住宅銷售額TOP10》顯示,2013年融創西山壹號院以60億元的銷售金額奪得當年北京普通商品住宅銷售冠軍。

上述業內人士對記者表示,從農展館項目來看,融創依然會堅持走快周轉的路線,其中一個重要原因便是該項目的資金成本。據媒體報道,融創為該項目進行過一筆巨額融資,付出的利息高達15%。

在去年拿地后接受記者采訪時,融創中國董事長孫宏斌直言,如果項目只賣到15萬元/平方米,利潤會很低。

北京迎來“地王年”/

不夸張地說,明年可以稱之為“地王年”。香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同等高價地塊都將在明年陸續入市。

記者從該項目負責人處獲悉,中糧瑞府項目共有116套別墅,單套總價高達五六千萬,預期售價不低于10萬元/平方米,項目預計在明年5月入市。這一售價也有望超越目前區域內在售的泰禾及龍湖的項目。

明年北京西局區域也是豪宅云集。今年2月,泰禾、龍湖先后進入西局時,樓面價已經突破6萬,面粉價格已接近面包,接近該區域的紫辰院項目目前的銷售均價在67000元/平方米。負責該項目的嘉源置業營銷總監張大東對記者表示,后期樓王級的產品入市后,區域價值將會進一步抬高。

此外,北京“地王”版圖上最不容忽視的萬柳“地王”也即將入市。據知情人士透露,萬柳“地王”項目的均價將位于13萬~16萬/平方米。“萬柳書院取證的時候正值行政干預最嚴的時間,因此一直未獲審批,最終選擇了以現房入市。”上述知情人士說。

據《紅地產》報道,如果算上二手市場的老牌豪宅,北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。

加入“十萬元俱樂部”的項目越來越多,但究竟有多少項目能分到蛋糕?據中原地產首席分析師張大偉統計,2011~2014年,北京均價10萬元以上的頂級豪宅項目,年成交量只有20多套,其中2011年最高時也只有28套,而2014年截至目前只成交21套。

郭毅表示,如果以3000萬元總價為門檻來統計,截至2014年12月16日,北京總計成交155套,成交均價72330元/平方米,成交總價79.16億元。而回顧過去5年,2010年成交數量最多,為252套,均價為59708元/平方米,成交總價119.09億元。

“此前豪宅拼的是產品+服務+價格,但如果各個項目的價格都是剛性的,那就只能在提高產品和服務上做文章了。”在郭毅看來,2015年北京高端市場的競爭將異常殘酷。