[最早介入南沙開發(fā)的霍英東集團已經占領先機,擁有10多平方公里的可開發(fā)土地資源,大多位于南沙新區(qū)的黃金位置]
一路受政策左右的廣州南沙樓市在年底又迎來一波熱炒。
12月12日國務院常務會議傳出消息稱將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設三個自由貿易園區(qū),而南沙金融創(chuàng)新15條的出臺被認為是廣東自貿區(qū)在南沙率先邁出實質化的第一步,沉寂多時的南沙房地產市場又開始蠢蠢欲動,多個樓盤火線推貨的同時,投資客也在短期呈現(xiàn)蜂擁之勢。
不過,鑒于南沙片區(qū)存貨量位居廣州各片區(qū)樓市之冠,跟風炒作仍存風險。
驟然升溫
對政策依賴度頗高的南沙樓市被廣東自貿區(qū)獲批的消息再度激活,熱度從上周末開始升溫。
南沙保利城便在自貿區(qū)獲批第二天搶閘開售,推出總貨量約400套的房源,均價8300元/平方米。據悉,開盤當日,近千購房者自6點起便在營銷中心排隊。開售兩小時已賣出300套,并創(chuàng)下24秒賣1套房子的紀錄。
有著同樣火熱狀態(tài)的還有區(qū)域內多個項目,方興南沙金茂灣、南沙萬達廣場、時代云圖等,均在上周末迎來看樓高峰。有銷售人士透露,上周末兩日的看樓客人流量較平時至少增長了50%以上。另據透露,就在12日廣東自貿區(qū)獲批當天晚上,不少置業(yè)顧問就接到客戶電話稱要入手購房。
有親歷上周末南沙樓市現(xiàn)場的人士表示,南沙萬達廣場、時代云圖樓盤現(xiàn)場人氣火爆,售樓經紀熱情高漲,與看房者一同將售樓部擠得水泄不通。
由于南沙產業(yè)發(fā)展剛剛起步,各項配套尚未完善,使得目前購房者結構以投資客為主。有媒體披露,南沙投資客兇猛,就在上周六上午,有土豪買了半層樓共十套公寓。
開發(fā)商的布局
資料顯示,廣東去年12月份上報國務院的自貿園區(qū)方案為“3+1”模式,包括廣州南沙新區(qū)、深圳前海新區(qū)、珠海橫琴新區(qū)以及廣州白云機場綜合保稅區(qū),總面積為931.385平方公里,到2020年可開發(fā)面積為295.385平方公里。而僅南沙新區(qū)的總面積就多達803平方公里。鑒于南沙土地面積較多,因此有分析稱,南沙新區(qū)不一定能夠獲準全部納入廣東自貿區(qū)范圍之內。
不過,近年來多項政策利好的疊加效應,依然吸引眾多開發(fā)商提前布局。目前,該區(qū)域版圖上除了擁有最多土地儲備的霍英東集團之外,更有萬科、保利、越秀、萬達、碧桂園、奧園、時代等眾多廣州一線開發(fā)商進駐。根據廣東省房協(xié)的統(tǒng)計,至今已經有超過60家房企扎堆其中。而最早介入南沙開發(fā)的霍英東集團已經占領先機,擁有10多平方公里的可開發(fā)土地資源,大多位于南沙新區(qū)的黃金位置。
隨著2011年有關廣東省直機關將搬遷南沙的消息披露,該區(qū)域樓市便如同打了強心劑一般火速升溫,一手住宅均價從8000元/平方米左右一路攀升,至2013年到達12000元/平方米的階段性高點。
但隨著樓市陷入調整階段,南沙區(qū)域樓價由于缺乏自住需求支撐,最終在今年中出現(xiàn)滑坡,跌回大約8000元/平方米。目前,保利、萬科等大型房企在南沙的平均售價也是每平方米8000元出頭。
在自貿區(qū)消息推動下,不少銷售經紀開始向客戶吹風揚言漲價。不過一位大型房企銷售部門負責人私下表示,雖然自貿區(qū)的消息對區(qū)域樓市有提振作用,但是目前暫時沒有上調價格的計劃,實際上,很多樓盤都是在抓緊時機低價出貨。
有消息顯示,多個南沙樓盤計劃在年底推售。例如合景泰富攜手方圓地產共同開發(fā)的項目Vi-city,就在本周四亮相。
存貨壓力
雖然南沙利好頻傳,但是大量土地儲備以及樓盤存貨,也給該區(qū)域樓市前景帶來一絲困擾。
合富輝煌市場監(jiān)測數據顯示,南沙區(qū)域截至2014年6月初的存量面積已達118萬平方米,按今年月均銷售5萬平方米的水平計算,消化時間預計長達兩年。
克而瑞也統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),今年年中南沙的庫存去化周期一度高達24個月,盡管隨著下半年以來項目積極降價促銷,庫存壓力有所緩解,但截至11月末,庫存去化周期依然高達19個月。另外,據廣州房地產交易官方網站陽光家緣數據統(tǒng)計,2014年上半年南沙區(qū)新建住宅網簽套數為2408套,同比去年狂降超2000套,降幅達到46.15%。
鑒于庫存較高,以及未來一兩年時間的新推貨量較多,使得廣州多數業(yè)內人士對南沙樓市前景的短期走勢并不那么樂觀。多位分析人士稱,至少得等到現(xiàn)有貨量消化,供需趨于平衡后,樓價才具備上升空間。
然后,鑒于南沙距離廣州市區(qū)較遠,區(qū)域內產業(yè)發(fā)展剛剛起步,樓市真正成熟,仍需時日。
