年底年初,又到了總結(jié)全年工作,制定次年計(jì)劃的時(shí)候。
沒來由地,我想到了一件事。2009年11月,綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平公開表示:“未來3至5年,綠城的目標(biāo)是做到全國(guó)房企銷售額第一二名,尤其是第一名。屆時(shí),綠城將在800億至1000億元銷售額的這個(gè)層面,爭(zhēng)奪全國(guó)房企的銷售冠軍?！?/p>
2009年的綠城,是宋衛(wèi)平的夢(mèng)想離現(xiàn)實(shí)最近的時(shí)候。那一年,綠城合同銷售額517億元,同比增長(zhǎng)239%,萬科銷售金額634.2億元,同比增長(zhǎng)32.5%。但轉(zhuǎn)年過后,萬科無情地?fù)羲榱怂涡l(wèi)平的烏托邦。2010年,萬科成為首個(gè)超千億的房企,銷售額達(dá)1081.6億元,而綠城只有542億,只及萬科的一半。后來的事你都知道了,一直演到2014年的狗血?jiǎng) ?/p>
有朋友或許以為我又要談融創(chuàng)綠城股權(quán)轉(zhuǎn)讓事件,錯(cuò)了。我不過是聯(lián)想到了宋衛(wèi)平2009年說的一句話,“我在小學(xué)的時(shí)候就從來沒有考過第二名,這是應(yīng)該有的志向?！本腿缤皣?guó)安永遠(yuǎn)爭(zhēng)第一”,有夢(mèng)想總是好的,萬一實(shí)現(xiàn)了呢。
有些人覺得排行榜沒意思,但有些企業(yè)卻十分在意。比如,2014年綠地就出來與萬科爭(zhēng)第一。說來頗為有趣。萬科在北京換個(gè)總經(jīng)理,便是微信刷屏,媒體蜂涌報(bào)道。而目前的行業(yè)老二、老三,綠地和恒大,它們北京的總經(jīng)理?yè)?jù)說也換了,卻沒見媒體吱一聲,不公平。
想爭(zhēng)老大,能爭(zhēng)老大的,也就那么一兩家,更多的企業(yè),只是想從第三陣營(yíng)擠入第二陣營(yíng),或者從第二陣營(yíng)擠入第一陣營(yíng)。無論是500億還是1000億,說到底都是規(guī)模的體現(xiàn)。如果說,前幾年,有些快公司,短短兩三年,就完成了從50億增長(zhǎng)到100億,從100億增長(zhǎng)到200億的跨越,那么,從200億跳進(jìn)500億以及1000億,則是越來越困難了。
為什么這樣說?因?yàn)榉康禺a(chǎn)增幅在下滑,有些重要指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2014年1-11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)11.9%,增速比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積同比下降8.2%,商品房銷售額下降7.8%,商品房待售面積近6億萬平方米。全年情況預(yù)計(jì)大致如此了。
在全國(guó)商品房銷售面積和銷售額都出現(xiàn)8%左右負(fù)增長(zhǎng)的背景下,能完成全年銷售計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的地產(chǎn)商,就算優(yōu)秀的了;在全國(guó)商品房庫(kù)存仍在繼續(xù)攀升的背景下,你的整體去化率能達(dá)到60%以上,就算卓越的了。
客觀地說,每一次的市場(chǎng)調(diào)整,都給那些有準(zhǔn)備、有夢(mèng)想的中小房企,提供了難得的機(jī)會(huì)。這就是彎道超車。就像2009年的綠城與萬科,如果綠城次年能繼續(xù)保持239%的增幅,毫無疑問將把增幅只有三成的萬科甩在后面。但正如我們看到并擔(dān)心的,2009年綠城銷售額239%的增長(zhǎng),伴隨著的是負(fù)債率105%。高負(fù)債高周轉(zhuǎn)高增長(zhǎng),是以整個(gè)行業(yè)的狂飆突進(jìn)為前提的,市場(chǎng)一旦剎車,“三高”就會(huì)成為災(zāi)難的夢(mèng)魘。
2014年,確有一批房企能如期完成年度銷售目標(biāo),去化率也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。甚至有極少數(shù)企業(yè),在行業(yè)平均銷售額負(fù)增長(zhǎng)的大勢(shì)下,仍實(shí)現(xiàn)了30%以上的增長(zhǎng),非常了不起。尤其難能可貴的是,還保持著可控的負(fù)債率。
但是,我必須提醒的是,不可將此高增長(zhǎng)視為企業(yè)的“新常態(tài)”。有些房企,2012-2013年的大幅增長(zhǎng),得利于2011年市場(chǎng)調(diào)整時(shí)逆市低價(jià)買地,有些大盤甚至延續(xù)到2014年。但隨著2013年地價(jià)和房?jī)r(jià)底部的抬高,成本已然高企,這既是2014年購(gòu)房需求無法同步增加的內(nèi)在原因,同時(shí)也對(duì)房企維持高增長(zhǎng)構(gòu)成了前行的障礙。
尤其是,2015年的樓市能否以及何時(shí)回到復(fù)蘇軌道,仍是不確定的。雖然政策面和資金都比2014年更為寬松,但過去10年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的投資投機(jī)需求,仍處于觀望狀態(tài)。房地產(chǎn)投資增幅將在10%-12%的區(qū)間震蕩,成交量能從目前的負(fù)增長(zhǎng)回到零增長(zhǎng)就算不錯(cuò)了。
在這種情況下,任何企業(yè)如果將2015年的目標(biāo)設(shè)定為遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增幅,尤其是30%以上的增長(zhǎng),都是過于急進(jìn)的甚至是冒險(xiǎn)的。連續(xù)三年的高增長(zhǎng)已屬透支,視此為彎道超車的新常態(tài),無限度地打雞血,則有可能給企業(yè)未來的發(fā)展埋下隱患。(編輯 袁一泓 徐煒旋)
