核心提示：備受爭議的限價房上市問題終于塵埃落定，近日廣州市國土房管局出臺了《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》（以下簡稱指引）兩份文件，對限價房如何退出、上市和取得完全產權進行了詳細規定，而這兩份文件也被業主稱為全國“最苛刻”的限價房上市規定。

廣州出限價房上市轉讓新規：需繳納差價70%給政府

8359套限價房按新指引退出

據悉，2006年以來，廣州市共組織公開出讓了保利西子灣、萬科城花園、中海金沙馨園、龍光峰景華庭和宏康和園等限價商品住宅用地項目。上述項目的8359套限價商品住宅均已按《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》（穗府〔2008〕1號，以下簡稱1號文）的規定銷售完畢。在1號文中就已經有過規定，權屬登記滿5年的，如果要上市或取得完全產權，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府。

如今為進一步明確限價商品住宅5年內退出和5年后上市交易的具體操作，市國土房管局向社會公布《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》。

廣州市國土房管局相關人士表示，該批限價商品住宅的退出、上市交易等后續管理規定，按照舊案舊辦法，繼續適用1號文。在適用范圍，新的指引僅適用于已按1號文銷售的8359套限價商品住宅。

5年內可“內循環”但需算折舊

據悉，按照指引，限價商品住宅5年內退出的，將實行“內循環”退出的模式，即：可先由政府回購；政府不回購的，需要由業主聯系符合限價商品住宅購買條件者購買。在退出的房屋價格方面，該指引規定，房屋銷售價格按照年限折舊率結合成新確定。

記者查詢廣州市房管局公布的折舊表發現，限價房將按照高層框架結構進行折舊，折舊年限為80年計算的話，第5年的折舊率是94.38%，也就是說，如果在第5年但又未滿5年整的情況下，限價房業主花原價100萬購買的限價房要退回政府或賣給其他限價房購買對象，只能得到94.38萬元，5.62萬元將作為折舊費不再退回。

另外，在房屋性質方面，指引規定，5年內退出的，房屋性質仍屬于限價商品住宅。

5年后可上市交易也可取得產權

限價商品住宅取得房地產權屬登記5年后，又如何上市交易，這是限價房業主們最為關心的問題。按照新發布的指引，限價商品住宅滿5年后可上市或取得完全產權，上市是指產權人轉讓限價商品住宅并補繳土地收益價款，產權人也可自行繳納土地收益價款后取得完全產權。也就是說，限價房業主在取得房地產權屬登記5年后，可以上市賣掉這套房子，或者補繳土地收益價款后，將這套房子變成完全能自行支配的普通商品住宅。

在補繳土地收益價款標準方面，指引規定：土地收益價款按照交易時點或申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。補交土地收益價款后，房屋性質登記為商品住宅。

算賬 房價漲得越高 業主換房越吃虧

出售房價200萬元，政府要拿走98萬元，業主只能得102萬元

事實上，早在今年上半年，限價房如何上市銷售就在限價房業主群體中引發種種議論，尤其是房價差額的70%要上交政府的規定，更是遭到業主聯名上書反對。今年4月份，本報曾就此事作過專門報道。

按照新公布的指引，土地收益價款繳納標準基本上與2008年市政府發布的1號文沒有根本區別，這自然還是引發了不少限價房業主的不滿。“實在是全國最苛刻的限價房上市規定!”家住龍光峰景華庭的限價房業主謝小姐向記者表示，如果按照政府的辦法，賣掉自己的房子根本買不回同地段、同面積的商品房，更別說改善居住環境了。

限價房小區中海金沙馨園的業主李先生則給記者算了一筆賬，當時他們買房時只有6000多元/平方米，如果小區的房價漲到20000元/平方米，以100平方米計算，差價就有140萬元，政府要拿走其中的98萬元，業主們只能得到102萬元的售房款，僅能在同地段買一套50平方米的房子。而房價如果漲到30000元/平方米，政府就要拿走168萬元，業主們只能得到132萬元，只能在同地段買到一套44平方米的房子。李先生稱：“樓價漲得越高，限價房相對普通商品房就‘貶值’得越厲害，這讓限價房業主怎么活。”

評論：這兩份文件，對限價房如何退出、上市和取得完全產權進行了詳細規定，而這兩份文件也被業主稱為全國“最苛刻”的限價房上市規定。