泡沫累積：民間借貸“看上去很美”

　　按照邯鄲普遍的高達20%到30%的民間借貸利率，房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步，方能保證開發商支付利息。

　　然而，近兩年來，邯鄲的房價增長已經十分乏力。數據顯示，2012年，邯鄲商品房的成交均價達到了4760元/平方米，而今年8月，其月成交均價也僅為4900元/平方米。

　　房價增長乏力的背后，是幾近畸形的供求關系。據邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，在邯鄲以及類似的三四線城市，供應絕對過剩，城鎮化的速度又遠遠低于預期，導致去化速度明顯跟不上。

　　在這場不顧市場需求的房地產大躍進中，邯鄲地方政府對房地產的高度依賴起了推波助瀾的作用。

　　邯鄲市統計局數據顯示，今年上半年，全市房地產投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%;上半年，土地出讓收入加上相關稅收，當年房地產行業收入占其財政收入的40%左右。

　　上海易居研究員嚴躍進分析，除增加財政收入外，一些三四線城市的土地出讓還承載著產業人口導入的功能，這更增加了地方政府推地的熱情，但邯鄲的人口可能更多流向了周邊的北京、天津、石家莊等地，發展本地產業的訴求不達預期。

　　張大偉分析，如此大規模的非法民間集資，地方政府不可能不知情，很可能部分公務員也參與其中，在三四線城市，財富人群恰恰是以國企員工和公務員為主。地方政府的監管缺失也是造成事態嚴重的一大原因。據一位受損投資者稱，在今年8月23日停止如約付息后，邯鄲思特利仍通過競拍獲得了新的土地。

　　而民間高息借貸之所以在三四線城市大行其道，主要原因是三四線城市房企融資渠道的受阻。

　　近年來，房地產調控升級，銀行貸款越來越受限，三四線城市開發商首當其沖。眾多開發商轉向了成本更高的信托、私募等融資渠道。近期渣打銀行一份關于房地產開發商的調研報告顯示，近幾個月來，信托貸款成本出現顯著上升，高達17.6%。

　　盡管成本高昂，信托、私募等仍然只是發達地區企業的“專利”，對于金融欠發達的中小城市而言，開發商最有效的融資渠道仍然是最古老的民間借貸。

　　廣州一位大型開發商人士坦言，去年底至今，公司已經收到很多個三四線中小房企的收購請求。但是打開其資產包一看，大多數是低效資產;而且，很多公司負債情況錯綜復雜，其中不乏高利貸。

　　在房價上漲的市場中，民間借貸是一個“看上去很美”的游戲，開發商獲取發展資金，民眾享受高額回報，皆大歡喜;而一旦樓市出現低迷，量價增長一齊放緩，開發商難以回籠資金，危局很快出現。