財政壓力
在業(yè)內(nèi)人士看來，地方政府取消限購的壓力更多的來自于財政緊張的壓力。
從濟南看，土地出讓金作為濟南市政府性基金收入的重要來源，其一季度的表現(xiàn)也不盡如人意。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，濟南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊;到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。
與此同時，一季度濟南市各項民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。
據(jù)濟南市2014年1至3月份公共財政預(yù)算執(zhí)行分析報告稱，今年一季度，濟南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。報告稱，由于近期部分城市商品房降價銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟南商品住房銷售量(套數(shù))下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個百分點。
更為嚴(yán)峻的是，受房地產(chǎn)市場低迷影響，濟南土地市場3月份以來持續(xù)低迷，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。
濟南市國土資源局官網(wǎng)土地公告顯示，6月份開始，濟南市區(qū)共推出商服和居住用地9宗，7宗為居住用地，2宗為商服用地，總面積47.71萬平米，比去年6月的71.64萬平米減少了23.93萬平米，降幅超過三成。
“樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場。”山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江分析，當(dāng)前未開工項目延緩開工進度，已開工項目延緩入市或者低價入市，老房源則普遍采用促銷、特價房等方式去庫存;受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。
“土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場受房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進入了下行時期。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。
激辯限購
從南寧首次放松限購政策至今，各地的限購政策放松的尺度越來越大，呼和浩特明文取消商品房限購似乎開啟了取消限購的多米諾骨牌。
“結(jié)合今年上半年樓市來看，各城市成交數(shù)據(jù)與去年相比都有所回調(diào)。一些地方政府放松限購政策，看起來是‘水到渠成’。”在合富輝煌山東區(qū)域市場研究總監(jiān)許傳明看來，“現(xiàn)在取消限購不能拉動投資性需求。”
山東省政府參事、山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海也認(rèn)為“以取消限購刺激需求不大現(xiàn)實”。由于消費者普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象，政策調(diào)整或?qū)鞘械膸幼饔糜邢蕖?/p>
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從呼和浩特開始，更多城市開始考慮松動限購政策。很多城市因為整體經(jīng)濟問題，放松樓市調(diào)整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，南寧、天津、無錫、?？凇刂莸瘸鞘幸衙鞔_發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞頻出。
“限購作為一種非市場化的行政性手段，與當(dāng)前市場為主導(dǎo)的調(diào)節(jié)是完全相悖的。”山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海認(rèn)為，限購政策要求外地戶籍購房者須提供一年社保或納稅證明，這嚴(yán)重誤傷了來濟發(fā)展的外來投資者、大中專畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等。
不過，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗并不贊成過快取消限購的政策。在他看來，在宏觀政策調(diào)整下，房產(chǎn)已經(jīng)回歸到民生和居住的功能上來，限購政策限的是投機的這一部分需求，并不限制房產(chǎn)的民生和居住的需求，取消限購對于剛性需求并沒有造成很大的影響。
“如果取消限購僅是一種政府表態(tài)的話，更不可取。政府冒的風(fēng)險太大，是對市場不負(fù)責(zé)任的行為。”李鐵崗說。
