近日，廈門也被傳放開限購(gòu)政策。島外不僅全面解除限購(gòu)，不限套數(shù)，同時(shí)島內(nèi)的外地戶口在購(gòu)買限額1套的住宅時(shí)也無(wú)須社保證明。盡管隨后廈門市房管局表示并沒有接到取消限購(gòu)的通知，不過有廈門房產(chǎn)商表示，廈門市限購(gòu)政策已經(jīng)部分放開，特別是一些高端物業(yè)銷售已經(jīng)不受限制。武漢商品住宅也因?yàn)槿セ芷谘娱L(zhǎng)至13.6個(gè)月而被指“逼近放松限購(gòu)底線”。
事實(shí)上，從年中南寧、天津等地“半遮半掩”的放松限購(gòu)，到7月以來(lái)明文發(fā)布取消限購(gòu)的呼和浩特、濟(jì)南，越來(lái)越多的二三線城市開始傳出限購(gòu)松綁的消息。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于這一輪的限購(gòu)放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市場(chǎng)認(rèn)為限購(gòu)解禁有望，至少目前已經(jīng)得到了監(jiān)管層的默許。而就在18日，有媒體稱住建部部長(zhǎng)陳政高在近日的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出要“千方百計(jì)的消化庫(kù)存”，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。
限購(gòu)放松或已成定局，市場(chǎng)供需之間的微妙變化或許從限購(gòu)放開一周的濟(jì)南窺得一斑。根據(jù)濟(jì)南市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，7月10日至17日，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量為3307套，一周來(lái)的成交量比整個(gè)5月份還多出254套。其中，不少開發(fā)商抓住機(jī)會(huì)快速走量，而一直嚴(yán)苛的信貸政策也出現(xiàn)了小的波動(dòng)， 部分銀行首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，公積金貸款也出現(xiàn)一定松綁。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一旦濟(jì)南取消限購(gòu)，其他除一線城市外的30多個(gè)城市都有可能取消限購(gòu)。而未來(lái)在執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化。
庫(kù)存壓力倒逼
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過10個(gè)城市或明或暗取消了限購(gòu)政策。從南寧、天津等地的放松限購(gòu)，到呼和浩特、濟(jì)南以及南昌已經(jīng)明確放開限購(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)，二三線城市已掀起一輪限購(gòu)放松甚至取消的熱潮。
無(wú)獨(dú)有偶，上述這些城市的各大開發(fā)商也都已經(jīng)接到取消限購(gòu)的相關(guān)通知。換言之，廈門、福州、昆明三個(gè)城市的限購(gòu)政策已經(jīng)名存實(shí)亡，政府雖未明確表態(tài)，但實(shí)質(zhì)上原來(lái)被限購(gòu)政策擋在門外的購(gòu)房者已經(jīng)可以順利購(gòu)房。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，取消限購(gòu)，有三個(gè)動(dòng)力。第一就是緩解目前的庫(kù)存壓力，這個(gè)壓力是供求關(guān)系失衡所造成的。各家房企在去年激進(jìn)拿地，今年各類項(xiàng)目陸續(xù)取得了預(yù)售證之后，滿懷希望可以進(jìn)行各類項(xiàng)目的去化，這時(shí)卻發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者的入市情緒很低迷。第二是為市場(chǎng)注入一個(gè)積極的信號(hào)。如果地方政府置之不理，那么整個(gè)市場(chǎng)將面臨一個(gè)較大的壓力和恐慌，沒有信心的樓市勢(shì)必會(huì)崩潰，地方政府必須注入一定刺激。第三是防止價(jià)格下滑帶來(lái)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑反應(yīng)，進(jìn)而影響城市經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入情況。如果房?jī)r(jià)下滑，會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)。
根據(jù)上海易居研究院的報(bào)告顯示，截至5月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，去化周期超過16個(gè)月，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。而溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷比已超過20個(gè)月，庫(kù)存面臨著“壓力山大”的窘境。
“大量的庫(kù)存會(huì)影響房企銷售收入，進(jìn)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)于整個(gè)財(cái)政收支體系是一個(gè)威脅。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。
按照中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，呼和浩特總?cè)丝?00萬(wàn)，其中城市人口僅200萬(wàn)，作為一個(gè)二線末的城市，其目前住宅庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套，平均每月僅成交1000套。所以，消化目前庫(kù)存起碼需要十年。“巨大的去庫(kù)存壓力之下，地方政策松綁政策意愿強(qiáng)烈。地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì)有不同角度、不同程度的松綁政策出臺(tái)。”張大偉表示。
“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的房?jī)r(jià)一套140平方米的大概每平方米1萬(wàn)元左右，加上稅費(fèi)，大概總房?jī)r(jià)需要200萬(wàn)元，再加上裝修費(fèi)50萬(wàn)元，總計(jì)250萬(wàn)元。但是，買這套房子的人大部分都不會(huì)居住，除了周邊環(huán)境比較吵鬧以外，多數(shù)人都是投資，選擇租出去，那么多少錢租金合適?如果每個(gè)月租金不到1萬(wàn)元，投資者并不劃算。但是，四星級(jí)酒店一晚上也就400元，這么算來(lái)剛需買不起的不買了，買得起的但是投資的回報(bào)率太低也不買了，如此一來(lái)，限購(gòu)還能起什么作用?”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。“除了一線城市外，40多個(gè)限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，尤其是對(duì)于大連、青島、杭州、福州、天津、長(zhǎng)沙、武漢等存量偏大、存銷比排名較靠前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺(tái)樓市限購(gòu)定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除上述城市?huì)以發(fā)文形式直接取消限購(gòu)。”張宏偉表示。
然而，住建部政策研究中心主任秦虹卻表示，抑制投資和投機(jī)性需求，保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。“我個(gè)人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購(gòu)，放任無(wú)限制地買房。”
