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曾經(jīng)被開(kāi)發(fā)商視為“賠錢(qián)賺吆喝”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如今卻成為分拆上市、實(shí)現(xiàn)多元融資的“香餑餑”。據(jù)光大證券的預(yù)測(cè)，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的收入空間可達(dá)2.7萬(wàn)億元之巨。

近日，中海物業(yè)在港交所掛牌上市，這是繼2014年6月花樣年分拆彩生活以來(lái)，第二家分拆物管平臺(tái)在港上市的房企。目前，自深圳房地產(chǎn)企業(yè)花樣年2014年分拆物管平臺(tái)彩生活上市成功之后，物業(yè)管理業(yè)務(wù)正在被大型地產(chǎn)公司們一個(gè)個(gè)拆分出來(lái)，包裝成社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái)準(zhǔn)備上市。包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利等在內(nèi)的大型開(kāi)發(fā)商，目前都有了相對(duì)明確的分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

分析人士指出，房企分拆物業(yè)上市是一種趨勢(shì)，但從目前來(lái)看，真正將社區(qū)服務(wù)做到實(shí)處的亮點(diǎn)并不多。盡管O2O板塊的盈利前景以及其開(kāi)發(fā)出的主題概念是迎合了資本市場(chǎng)的，但是物業(yè)近7成的成本在人力上，追逐高利潤(rùn)與高質(zhì)量服務(wù)之間仍有難題待解。

“白銀時(shí)代”房企發(fā)力社區(qū)O2O

此前致力于做物業(yè)拆分上市“第一個(gè)吃螃蟹”的人的花樣年控股董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)整體利潤(rùn)仍將不斷下滑，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入客戶(hù)價(jià)值深度挖掘和多維資源立體整合的跨界發(fā)展階段?！?

對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬表示：“目前，房企為了更好地利用直接融資平臺(tái)，選擇分拆旗下業(yè)務(wù)上市的方式加快與資本市場(chǎng)的深度融合。分拆旗下比較成熟的業(yè)務(wù)板塊上市，既在資本市場(chǎng)獲得了更多的融資機(jī)會(huì)，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿?，獲得豐厚的投資收益?！?

事實(shí)上，早在今年上半年，萬(wàn)科就為物業(yè)管理部門(mén)成立了專(zhuān)門(mén)的事業(yè)部，擬定發(fā)展規(guī)劃：向萬(wàn)科以外的社區(qū)擴(kuò)張，并謀求上市。開(kāi)始以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬(wàn)科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。萬(wàn)科總裁郁亮曾經(jīng)在公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科物業(yè)時(shí)機(jī)成熟之時(shí)也會(huì)上市。

另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在碧桂園財(cái)報(bào)中明確表示將物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)視為未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

在融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁、上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強(qiáng)看來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入“白銀時(shí)代”，社區(qū)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)力重點(diǎn)。對(duì)此，田強(qiáng)表示：“未來(lái)，生活營(yíng)造將是融創(chuàng)上海區(qū)域公司未來(lái)最強(qiáng)的能力之一?！?

“今后我們將以人的需求為導(dǎo)向，提出‘ONE生活’五大服務(wù)體系，該服務(wù)體系包含社區(qū)美食、運(yùn)動(dòng)逆生長(zhǎng)、社區(qū)便利網(wǎng)、社區(qū)朋友圈和社區(qū)營(yíng)造，努力為業(yè)主營(yíng)造70年的美好生活藍(lán)圖。之所以提出這個(gè)生活服務(wù)體系，是因?yàn)榻陙?lái)客戶(hù)從財(cái)富追求、安居需求轉(zhuǎn)到了對(duì)健康、優(yōu)質(zhì)的生活方式的注重?！碧飶?qiáng)在接受采訪(fǎng)時(shí)表示。

“彩生活”或存擴(kuò)張隱憂(yōu)

在仲量聯(lián)行研究部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)房企分拆物業(yè)上市主要看中的是發(fā)展?jié)摿薮蟮纳鐓^(qū)O2O業(yè)務(wù)，社區(qū)O2O是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補(bǔ)充，而成熟的物業(yè)管理體系以及龐大的客戶(hù)群又是社區(qū)O2O業(yè)務(wù)發(fā)展成敗的關(guān)鍵。

作為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的代表性房企之一，從去年開(kāi)始彩生活母公司花樣年便不再拿地，此后開(kāi)發(fā)以代建為主，全面向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

克而瑞蘇州有限公司負(fù)責(zé)人韓云霞分析表示：“目前越來(lái)越多的房企尋求物業(yè)拆分上市，從而實(shí)現(xiàn)多元融資，這個(gè)方向是正確的。但從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)物業(yè)拆分上市的公司還未真正做出一些亮點(diǎn)，以社區(qū)服務(wù)為例，有些公司的服務(wù)落實(shí)僅僅停留在口號(hào)上?！?

花樣年彩生活服務(wù)集團(tuán)管理層在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，截止到目前，集團(tuán)合約管理建筑面積合共超過(guò)2.7億平方米，覆蓋范圍已延伸至中國(guó)大陸145個(gè)城市及中國(guó)香港、新加坡。訂約管理1533個(gè)住宅社區(qū)，并與167個(gè)住宅社區(qū)訂立顧問(wèn)服務(wù)合約。然而，靚麗數(shù)據(jù)的背后也伴隨著隱憂(yōu)。

知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)一位陳姓負(fù)責(zé)人分析道：“彩生活收的都是很低端的物業(yè)，并且都是小物業(yè)公司手上的那些，據(jù)我了解上海不多，二三線(xiàn)城市相對(duì)較多，物業(yè)服務(wù)很差，會(huì)遇到服務(wù)跟不上的情況?！?

根據(jù)公開(kāi)資料，彩生活通過(guò)自動(dòng)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理系統(tǒng)代替人力，資料顯示彩生活每一個(gè)管理的社區(qū)均只有主任和客戶(hù)經(jīng)理兩個(gè)職務(wù)，把管理結(jié)構(gòu)壓到最簡(jiǎn)易，從而提升純利水平。對(duì)于社區(qū)管理人員壓縮等問(wèn)題，記者致函花樣年彩生活方面，但并未收到公司方面正面回復(fù)。公司方面則表示，相較于傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)行業(yè)專(zhuān)注于對(duì)物的管理，彩生活率先提出了對(duì)人的服務(wù)理念，融合互聯(lián)網(wǎng)思維，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)打通線(xiàn)上和線(xiàn)下，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)服務(wù)的一體化。

當(dāng)然，數(shù)據(jù)是具有說(shuō)服力的。盡管彩生活在挖掘社區(qū)價(jià)值方面已有超十年經(jīng)驗(yàn)，但在公司2014年的財(cái)報(bào)中，社區(qū)增值服務(wù)的整體占比不足兩成，反而傳統(tǒng)服務(wù)帶來(lái)的收入占大頭。這導(dǎo)致主打社區(qū)增值服務(wù)的彩生活模式受到業(yè)內(nèi)和部分投資者的詬病。而這或許和客戶(hù)經(jīng)理人數(shù)不足相關(guān)。

對(duì)于此前彩生活服務(wù)的社區(qū)爆出的一些問(wèn)題，一位物業(yè)管理方面的業(yè)內(nèi)人士表示：“上市后的彩生活需要不斷通過(guò)業(yè)務(wù)擴(kuò)張來(lái)贏取投資者的青睞，在物業(yè)公司股權(quán)收購(gòu)方面加大力度，重收購(gòu)輕管理的模式會(huì)導(dǎo)致服務(wù)水準(zhǔn)的下降?！?

而對(duì)于花樣年彩生活的高利潤(rùn)方面，上述人士置評(píng)：“之所以高利潤(rùn)，很簡(jiǎn)單，你看利潤(rùn)要么就是開(kāi)源要么就是節(jié)流，開(kāi)源你也知道，那些所謂社區(qū)O2O，讓物業(yè)人員賣(mài)水送米，節(jié)流就是大量減員，其實(shí)物業(yè)公司7成成本在人力上，所以為什么利潤(rùn)如此之高就很明白了?！?

由于目前社區(qū)O2O的盈利模式還不太成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來(lái)收益也引發(fā)部分業(yè)界人士的疑問(wèn)。對(duì)此， 易居 智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示：“目前花樣年線(xiàn)下業(yè)務(wù)并購(gòu)、多元化業(yè)務(wù)拓寬等模式的推進(jìn)，本質(zhì)上是為了尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。如果沿襲此前的社區(qū)運(yùn)營(yíng)的思路，可能盈利水平?jīng)]有預(yù)期的好。對(duì)于此類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略擴(kuò)張過(guò)大，也容易分散投資經(jīng)歷。更重要的是，如何讓投資者能夠信服花樣年的戰(zhàn)略思路，也是需要管理層不斷努力的。”