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“去年中介給我打電話打得非常密，最近中介忙著帶看，都沒怎么給我打電話。”在北京工作的王軒（化名）向記者表示。在其看來，去年由于房屋經紀人比較缺客戶，經常打電話推薦房源，近期帶看增加，沒有太多精力顧及潛在客戶。

【資料圖】

3月16日，國家統計局發布2月房價數據，數據顯示，北京新房、二手房價格環比分別上漲0.2%和0.8%，二手房價格漲幅在全國排名第2。據北京住建委數據，2月北京二手房成交15316套，環比增幅超80%。

2月北京市場的“小陽春”特征明顯，目前3月已經走過大半，市場上對于北京市場看法出現分歧，有聲音認為市場成交量下降，北京樓市“小陽春”提前結束，也有人認為市場熱度仍將持續。

2月全國房地產市場出現積極變化，市場恢復強度和恢復節奏的關注度頗高，而北京作為一線城市，是全國樓市重要的風向標。考察北京市場情況以及市場走向，對于全國樓市也具有一定的參考價值。

2月北京新房、二手房市場持續恢復

2月開始，北京房地產市場明顯活躍起來。小袁從去年12月開始看房，今年2月小袁發現看房的人明顯增加，房源價格也偏高，本來準備再觀望下，后來正巧碰上價格、戶型、房齡等都合適的房源，看房當天就簽約了，近日剛走完購房流程。

3月初，朝陽區二手房經紀人張琪（化名）向記者表示，2月后半月其所在公司的周末成交量超過1500套，而平日里這一數據僅為300-400套。受訪的海淀、豐臺和朝陽其他區域的二手房經紀人也稱2月二手房看房量和成交量都明顯提升。

Wind數據顯示，1月北京二手房住宅簽約8238套，2月簽約量攀升至15315套，成交量明顯上漲。從價格來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-2月，北京二手住宅價格累計上漲0.36%。其中，2月價格環比上漲0.33%，較1月漲幅擴大0.31個百分點，漲幅居百城第5位，今年前兩個月北京二手房價格環比連續小幅上漲，二手房市場預期好轉。

但從受訪情況來看，掛牌價格的上漲比成交價格變化更加明顯。張琪表示，很多房東預期較高，新掛牌房源價格較去年年末明顯上漲，但成交的仍以性價比高的房源為主。豐臺區域二手房經紀人韓萍（化名）也提到新掛牌房源的掛牌價格上漲，而實際成交價格沒有太大區別的問題。

不僅二手房市場，北京新房市場熱度也明顯提升。一位兼顧北京新房銷售業務的從業者發現，2月來找其帶看新房的購房者明顯增加，新房成交量較1月也有所增加。

但從數據來看，北京新房市場恢復強度或不及二手房市場。根據中國房地產指數系統百城價格指數，1-2月，北京新建住宅價格累計上漲0.02%，較去年同期收窄0.08個百分點。2月價格環比上漲0.02%，延續1月上漲態勢，較上月環比漲幅提升0.01個百分點，漲幅居百城第7位。2月北京新建商品住宅成交54.4萬平方米，雖然同環比均表現增長，但網簽規模依然處于低位。

中指研究院市場研究總監陳文靜向記者表示，截至2月末，北京商品住宅可售面積規模與上月基本持平。按近半年月均銷售面積計算，短期出清周期為19.8個月，較上月延長0.5個月，較2022年末延長1個月。整體來看，新房仍存結構性庫存去化風險。

合碩機構首席分析師郭毅向記者表示，北京二手房市場是一個動態變化的市場，市場升溫源自外圍大的政策環境寬松，帶動了北京購房者市場預期的轉變，進而促成成交。隨著在售房源價格調整，當購房者認為房屋價值低于價格后，市場銷量就會下行。

3月北京二手房成交或破2萬套

3月恰逢傳統樓市“小陽春”，從數據來看，3月北京樓市熱度繼續復蘇。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，3月近幾周新房周度成交規模延續2月水平，市場成交保持緩慢復蘇節奏。

聚焦二手房市場，綜合前述機構和諸葛數據研究中心監測數據，3月近三周北京二手商品住宅周度成交量均在4600套以上。3月1日-20日，北京二手住宅成交量為12579套，較上月同期上升34.7%，較去年同期增長28.5%。雖然成交上升明顯，但房價表現較為穩定。

目前3月已走過大半，從數據層面看二手房市場仍然向好，從多位受訪房屋經紀人對所在區域的觀察來看，成交量雖仍處高位，但熱度已不及2月。

“最近看房的人還挺多，成交量也比1月好很多，但因為相當一部分性價比高的房源已經在2月成交了，新登記的房源價格又普遍較高，成交量就比2月少了一些。”張琪說。

王軒發現最近市場熱度較高，認為房東議價意愿不強，議價空間也不大，上半年準備再觀望一下市場。有類似想法的購房者不在少數，張琪認為目前市場已經有進入博弈階段的趨勢，在售房源較高購房者開始觀望，等待沒有及時售出房源的房東調低價格，再入市交易。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙向記者表示，整體來看，進入3月，北京的二手房成交繼續維持在高位，全月成交有望突破2萬套。但從可持續性上看，隨著前期需求大規模的釋放，預計4月以后成交規模將會收窄，月成交量回歸至1.2-1.5萬套的成交水平。

與之類似，陳文靜認為，短期來看，當前北京購房者置業意愿有所修復，疊加企業供應端或有所改善，新房市場有望保持復蘇態勢。而二手房在前期積壓的購房需求及購房入學需求入市下，短期市場仍有一定支撐，但在需求集中釋放后，后續住房需求釋放動能預計將有所減弱，短期成交或有所回落。

北京作為一線城市，是重要的全國樓市風向標，北京市場表現和走勢也會對全國市場有一定的參考價值。

王小嬙認為，一季度，全國樓市“小陽春”整體如期而至，一方面由于疫情期間積累的需求大規模釋放，另一方面在政策刺激下剛需客戶持續入市。但二季度市場持續上升的動力仍然不足。一是剛需規模有限，需求大規模釋放之后難以持續；二是當下在售房源較多，掛牌量是成交量的25-30倍，購房者可選擇的空間較大。

王小嬙表示，后續市場走向依賴改善性需求的釋放情況，而改善性需求的釋放規模依賴于政策的加持。從價格上來看，隨著近期市場預期轉好，業主的信心增強，價格將會止跌轉升。但不會呈現大幅上漲，整體維持在小幅上升局面。

陳文靜則認為市場修復存在分化，短期來看，當前房地產市場情緒有所修復，但更多體現在北京等熱點城市，多數城市購房者觀望情緒仍較重，市場修復仍需時間。

從市場復蘇的節奏來看，陳文靜預計今年熱點一二線城市及長三角、珠三角區域的復蘇節奏有望領先全國，同時，銷售端的復蘇將領先于房企投資拿地的恢復節奏，城市分化仍將延續，一線城市市場量價仍有支撐，二線城市整體量增價穩，部分城市面臨房價上漲壓力，三四線城市量價或繼續下行。