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來源:李宇嘉 作者:李宇嘉
近期,要不要“救樓市”的話題很熱。當然,呼吁要救的很多是業內人士,比如開發商、中介機構、自媒體等,都是吃這碗飯的,最能感知行業調整的切膚之痛。有的新盤項目推出半年,區區100套房子去化不到一半;從業幾年的資深中介小哥,居然兩個月沒談成一單,近期退掉在租的房子,搬到城中村;有的開發區,去年到現在沒賣1宗地,機關的績效全砍。
另外,一些學者也呼吁救助樓市。很簡單,救樓市既能穩投資、穩消費,還能借助樓市牽涉面廣的特征,提振上下游各行各業的信心,穩經濟的壓力小多了。筆者認為,每個人的角度不同,說的都沒有錯,但都是站在當下、站在自身利益的角度談救市的。如果站在更高的角度看,樓市下行的影響程度越大、范圍越廣、痛感越明顯,也意味著對樓市的依賴程度越深。
進一步講,如果用“大劑量”的“硬招”把樓市拉起來,比如就像專家們所說的,一線城市退出限購,二套房首付比例降至30%,開啟新一輪棚改等,又回到了過去的“老路”。問題是,在供應量極大,需求端剛需、新中等收入群體購買力孱弱,背負債務買房的情緒很低的情況下,這種回升能持續多久?當這個龐然大物再次回落,負面影響有多大?還要用更大的力度去救?
從近期的政策姿態來看,房地產的治理思路非常清晰,即商品房高舉高打的“開發-銷售”舊模式式微,長周期下行呈不可阻擋之勢。在防范風險、推進保交樓的前提下,維持基調友好的政策環境,扶持合理的購房需求,確保市場主體預期穩定,平滑調整的周期和波動,降低調整的陣痛。同時,逐步褪去地產的財富屬性,降低對內需的擠出效應,積極打造新模式。
因此,通過刺激需求端的漲價預期,借助加杠桿拉升需求能力,并托起供給量,實現供需循環上臺階的舊思路,既格格不入,也到了必須要揮別的時候了。當下,之所以消費和內需比較疲弱,很大程度上在于房子、教育等大宗消費的成本太高,以及其財富效應下吸附社會大量資金,導致微觀層面數以億計的普通百姓的消費無法提振,影響全社會就業和內需基礎。
所謂大樹底下不長草,就是這個道理。反過來,“鯨落萬物生”,講的就是房地產的軟著陸,將帶來其他行業、消費內需修復的效應。現在正在推進這個過程,其效果也開始顯現。比如,新一代的年輕人,逐漸擺脫了房子束縛,他們不僅更樂于消費,而且消費偏好也更加多元、更加個性化,從而創造出了層出不窮的消費場景和需求,也創造了新的就業機會。
近期,“房住不炒”開始深入人心,“房價只漲不跌”的頑固預期被打破。我們明顯看到,擁有多套房的人開始出售手上的房子,只剩自住的那一套。騰挪出來的錢,開始投資醫療美容、咖啡豆原產、養老服務等等。新的產業如雨后春筍,他們極大地提升了年輕人、新就業大學生、廣大打工人的就業機會。解決就業這個當務之急的同時,政策還在積極地降成本。
比如,各地都在發展保租房,推進城中村配套補短板,推進教育均等化,大力發展新能源汽車,推廣普惠金融等,目的就是全面降低生活和創業的成本,包括住的成本、交通的成本、教育的成本、融資的成本,目的就是讓所有年輕人、新市民不用為居住、教育和交通等大宗消費太發愁。有了穩定的收入,大宗消費的成本也不高,整個內需和消費才能真正穩定下來。
上世紀70-90年代,父輩祖輩們的工資僅幾十元或上百元。但為何,他們有能力、也敢于購買超過工資幾倍到幾十倍的“老三大件”(自行車、手表、縫紉機)、新三大件(電視、冰箱、洗衣機)。因為,他們沒有后顧之憂,不用為房子、教育擔心。現在,為何不敢消費,拼命儲蓄,因為顧慮太多、成本太高。現在,要把成本降下來,要把虹吸的資金釋放出來,要把壓制的消費解放出來。因此,在樓市基本面尚可的情況下,救市一說并無恰當理由。
(原題為《房地產軟著陸有助于消費內需修復》作者系房地產資深研究人士)