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近期，公募REITs二級市場價格波動持續加大，引發市場普遍關心。接受《證券日報》記者采訪的機構和專家表示，部分投資者止損離場、部分基礎設施項目經營業績不及預期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續下行的重要因素。不過，REITs二級市場的調整是價格逐步回歸理性的過程，部分REITs產品已具備長期配置價值。

部分機構止損離場等因素

【資料圖】

導致市場大幅波動

今年以來，已上市的27只REITs產品均出現不同程度的下跌，其中有3只產品跌幅超過20%。

“REITs上市后，影響其二級市場價格的因素有很多，包括宏觀經濟、利率水平、股債市場表現、投資者結構、市場情緒等。”華夏基金管理有限公司基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，今年以來，由于部分機構投資者觸發止損線，以及市場對負面消息較為敏感等原因帶來REITs市場波動，而項目潛在的投資收益及業績改善等信息并未被市場充分消化。

一位不便具名的REITs機構投資者在接受《證券日報》記者采訪時認為，兩方面原因造成近期REITs二級市場價格持續回調：一方面，部分REITs底層資產2022年及2023年一季度運營情況表現不及預期，經營業績負面信息被過度解讀，在市場下行期間觸發部分投資者止損線、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等。另一方面，目前REITs投資者的結構仍以機構投資者為主，缺少增量資金入場，較為趨同的投資行為導致下行的效應被放大。

此外，流動性有限、投資者認識不足等也是REITs市場波動幅度加大的主因。上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，其一，目前REITs市場體量較小，單只產品規模和日成交額不大，在流動性受限的情況下，大資金的進出容易導致市場劇烈波動；其二，權益市場表現欠佳，導致REITs二級市場估值受到一定影響，而估值下調造成REITs持續調整；其三，目前我國REITs市場仍處于初期發展階段，作為相對復雜的金融產品，投資者對REITs長期投資價值認識不足，尤其在市場出現較大調整時，配置意愿和風險偏好下降，容易造成過度交易。

REITs更具分紅吸引力

原始權益人等增持護盤

事實上，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資者更看重產品的分紅。

孫桂平表示，“REITs整體持有的都是較為優質的生息資產，按照最近一年累計可供分配金額和當前最新成交價格計算的分派率多在4%以上，產權類分派率平均為4.68%，特許經營類平均為9.09%，相較一季度末已有明顯提升，可以說當前REITs的分派率已具備一定吸引力。”

“當前市場調整已使REITs產品價值顯現，現金分派率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產品收益率具有一定優勢。”莫一帆如是說。

在中金基金相關負責人看來，REITs具有每年可分配金額按不低于90%比例向投資者進行分配的特性，且投資的底層資產是運營相對穩定的基礎設施項目，隨著二級市場價格的回調，REITs的隱含分紅率進一步提升，更具分紅吸引力。同時，REITs作為大類資產配置新選擇，從收益特征來看，產品的長期投資回報主要包括來自在項目運營平穩的情況下可以提供的相對穩定的分紅收益，較適合長期持有。

此外，部分原始權益人、基金管理人等也陸續加碼REITs市場。近期，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT陸續發布了原始權益人的增持公告；華夏基金、中信建投基金、華安基金等也發布相關增持計劃。業內人士認為，原始權益人、基金管理人等低位增持護盤行為，彰顯了REITs長期投資價值，提振了市場信心。

REITs更多體現為配置價值

長期投資可帶來穩定收益

“經過調整后的REITs長期投資性價比明顯提升，未來REITs整體經營業績有望邊際改善，整體估值也有望趨向合理區間。”孫桂平認為，REITs更多體現為配置價值，可從更長期角度看待REITs投資。

博時蛇口產園REIT基金經理劉玄對《證券日報》記者表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的基本面情況而波動，市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。

在莫一帆看來，REITs適合作為長期的資產配置工具。隨著經濟穩步復蘇，加之各類基礎設施資產本身迎來基本面的改善，REITs產品的二級市場價格會向內在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩定收益。

近期，首批獲批的REITs擴募項目已完成擴募發售，進一步為REITs市場帶來新的源頭活水。中金基金相關負責人表示，未來，公募REITs的擴容、擴募有助于資本市場持續納入多元化優質存量基礎設施資產，更好發揮公募REITs作為資產上市平臺，服務國家戰略、支持實體經濟的作用。

“隨著REITs產品數量的持續增加，不同資產類型和產品之間將出現較明顯分化，REITs市場將出現結構化行情機會。”孫桂平建議，投資者可更多關注分紅穩定、收益率較高的REITs，最近跌幅較大且經營業績較好的REITs，以及最近有望擴募的REITs。