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自2022年11月28日“第三支箭”落地以來(lái)，出險(xiǎn)房企積極利用定增紅利籌資自救，穩(wěn)健型房企著力并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重拾此前擱置的重組計(jì)劃。

(資料圖片)

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年11月28日以來(lái)，多家上市房企陸續(xù)拋出并購(gòu)計(jì)劃，總金額超過(guò)576億元。以有可比數(shù)據(jù)的2022年12月份為例，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)房企共涉及48筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有32筆，總交易對(duì)價(jià)約528億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)72.4%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組將進(jìn)一步加速。多位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示，此前受制于資金、負(fù)債率等條件限制，行業(yè)收并購(gòu)進(jìn)程緩慢。自2022年11月份以來(lái)，支持房企融資的政策頻繁出臺(tái)且快速落地，部分穩(wěn)健型房企不再持觀望態(tài)度，加快啟動(dòng)并購(gòu)重組方案。同時(shí)，部分出險(xiǎn)房企抓住機(jī)會(huì)加快資產(chǎn)處置、提升資金回籠速度。預(yù)計(jì)2023年行業(yè)有望迎來(lái)并購(gòu)重組大年。

行業(yè)融資環(huán)境得到改善

歲末年初，部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產(chǎn)，力爭(zhēng)改善流動(dòng)性。與此同時(shí)，穩(wěn)健型房企及部分外資企業(yè)正擇機(jī)加碼投資，行業(yè)內(nèi)并購(gòu)大單持續(xù)涌現(xiàn)。

例如，1月6日，據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，上海長(zhǎng)鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長(zhǎng)際地產(chǎn)7.5%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，底價(jià)4.17億元；1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項(xiàng)目，交易估值為76億元；1月3日晚間，華發(fā)股份發(fā)布公告，公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購(gòu)深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)以及深圳融創(chuàng)文旅對(duì)融華置地的債權(quán)及利息，總金額約為35.8億元。

除了陷入流動(dòng)性困難的融創(chuàng)中國(guó)出售資產(chǎn)打開局面外，出險(xiǎn)房企華夏幸福也有動(dòng)作。2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱，旗下全資子公司向華潤(rùn)置地出售4家公司全部或部分股權(quán)以及債權(quán)，對(duì)應(yīng)價(jià)格為124億元。

克而瑞方面分析稱，從交易標(biāo)的物業(yè)類型來(lái)看，2022年12月份住宅收并購(gòu)提升明顯，19筆涉及開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購(gòu)規(guī)模約275億元，主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產(chǎn)、某房企59億元?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)等重大交易影響。

“在此次并購(gòu)潮中，對(duì)出險(xiǎn)房企而言，收并購(gòu)案大部分不是在母公司層面展開，而是在項(xiàng)目層面，資金狀況良好的央企國(guó)企所收購(gòu)的資產(chǎn)，大多涉及出險(xiǎn)房企旗下有套現(xiàn)能力的資產(chǎn)，這是行業(yè)整合主流模式的一種。”匯生國(guó)際投資總裁黃立沖對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，在銀行以及資本市場(chǎng)的支持下，地方國(guó)有企業(yè)在盤活資產(chǎn)方面發(fā)力，推動(dòng)項(xiàng)目順利開發(fā)。

“目前收并購(gòu)資產(chǎn)類型主要包括開發(fā)項(xiàng)目、物管企業(yè)股權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)等。投資方根據(jù)自身發(fā)展方向、資產(chǎn)價(jià)格、債權(quán)清晰程度等因素綜合考慮相關(guān)資產(chǎn)，不同企業(yè)偏好不同。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，總的來(lái)看，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰的資產(chǎn)更有利于交割。

“目前主要有兩類資產(chǎn)比較受歡迎，一類是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)，另一類是運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)。”同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從過(guò)去一年的整體表現(xiàn)來(lái)看，運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)收并購(gòu)案例更多一些，其多屬于輕資產(chǎn)，并且能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流收入，在現(xiàn)金為王的行業(yè)背景下頗受青睞。

在肖云祥看來(lái)，房企間收并購(gòu)預(yù)案頻出，甚至A股部分上市房企重啟重組方案的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境得到改善，增強(qiáng)了市場(chǎng)主體信心和動(dòng)力。

行業(yè)集中度或進(jìn)一步提升

自2022年11月份“金融十六條”推出后，相關(guān)部門多次提及滿足房企合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

“當(dāng)前的政策及市場(chǎng)環(huán)境對(duì)涉房企業(yè)開展收并購(gòu)而言，是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。”肖云祥表示，上市房企股權(quán)融資開閘后，穩(wěn)健型房企通過(guò)并購(gòu)重組可獲得優(yōu)質(zhì)、低成本的資產(chǎn)；對(duì)被收購(gòu)方而言，也是重新盤活項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

“隨著并購(gòu)重組的推進(jìn)，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可借機(jī)補(bǔ)充符合自己戰(zhàn)略規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強(qiáng)深耕力度；出險(xiǎn)企業(yè)可通過(guò)并購(gòu)重組獲得新發(fā)展機(jī)會(huì)，或者考慮輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”劉水表示。

那么，2023年會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組大年嗎？

肖云祥對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)2023年后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或逐漸加劇，特別是一些實(shí)力雄厚的房企，在融資方面將體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢(shì)，行業(yè)洗牌的幾率將大大增加，這有助于加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的速度。

“在2022年末政策和資金加持下，2023年收并購(gòu)必然會(huì)加速，通過(guò)收并購(gòu)?fù)瓿娠L(fēng)險(xiǎn)處置勢(shì)在必行。”劉水表示，當(dāng)前行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)類型多樣，收并購(gòu)只能從資產(chǎn)處置端進(jìn)行化解，且需要收購(gòu)方、出讓方共同發(fā)力，但對(duì)于全行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍需從穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心做起，在市場(chǎng)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上逐步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。