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證券時報見習記者 張國鋒

從2014年11月開始到2015年10月，中國人民銀行實行了自2008及2011年來的第三次貨幣寬松政策。在此期間，央行四次下調存款準備金率，六次下調基準利率。寬松的貨幣政策為深圳市場帶來了大量的新增資金，不斷上漲的股市和樓市又加速了貨幣創生，財富效應被市場放大。

不過，股災后央行連續降準降息，但是釋放出來的流動性卻因實體經濟萎靡，沒有投入到實業之中。大量的資金通過各種渠道進入了金融市場及賺錢效應強烈的一線樓市。再加上美聯儲延緩加息到12月，9月之后資本市場及一線樓市感受到了金融行業寬裕流動性追捧的效果。

隨著資金流入資本市場及一線樓市，一二手市場較股災后成交量迅速滑落的走勢有所復蘇。二手房價更是在流動性的刺激效應下，走出了5.6%的月環比漲幅，僅次于今年的5月和6月。從近期的走勢來看，由于深圳市規土委數據的時滯效應，一手及二手成交數據在年初仍然會走出一定的上漲行情。

但是，在各種復雜因素，尤其是在相對較緊的資金面和今年的高基數效應壓制下，一線樓市可能會跟隨股市，在流動性轉折點承受成交量及價格有所調整的壓力。進入到2016年后，隨著首個交易日人民幣及股市大跌，美元加息及中國暫停貨幣寬松措施造成的流動性趨緊或許會對一線樓市產生負面影響。此外，春節前后的傳統淡季也已經來臨。

二手增速再度回升

10月份之后，深圳的二手房價環比增速走勢與全球資本市場反彈的走勢一致。12月，深圳二手市場房價環比漲幅達到了接近5.6%，相對于10月及11月的增速再度回升，已經接近了今年五月的全年次高水平。

深圳中原研究中心黎幸彬認為，本次的反彈幅度相當之大，跟央行在下半年的兩次雙降有直接關系。但是，考慮到市場在此前十年中，還從未經歷過從8%的房價環比漲幅增速巔峰回落后，會在半年內再次站上峰頂的表現，因此他暫時對房價漲幅的反彈保持謹慎觀察的態度。12月美聯儲已經加息，中國的實體經濟仍然萎靡，資本外流再度加劇，2016年的資金面寬松幅度值得警惕。

從開年之后資本市場的走勢來看，形勢也不容樂觀。開年后第一周，A股在前四個交易日內就蒸發了7萬億元的市值，周跌幅達到了10%以上。這代表著股樓互動關系或許又會重新影響深圳市場。“畢竟，7月份的股災是深圳樓市整年走勢的分水嶺。除了房價漲幅回落外，新房及二手房在股災之后的回落也是市場變化的真實寫照。”黎幸彬說。

黎幸彬認為，雖然在年底，深圳新房及二手的成交量出現了一定程度的回升，但是仍然沒有達到股災前的高度。此外，從全國市場來看，明年去庫存的壓力將在一定程度上對深圳市場的表現產生壓力。這些因素疊加起來，將對2016年的深圳樓市持續構成壓力。

匯率壓制貨幣供應 銷售增速難回巔峰

從貨幣供應數據來看，中國11月末M2貨幣供應年率增長13.7%，升幅高于前值13.5%和預期值13.4%；11月末M1貨幣供應年率增長15.7%，創2013年1月以來近三年最高水平，升幅高于前值和預期值(兩者均為14.0%)；11月末M0貨幣供應年率增長3.2%，升幅低于前值3.8%和預期值4.0%。

在央行不斷降準降息刺激流動性回升的背景下，股市及一線城市的樓市得到了一定的支撐和反彈。但是，在美聯儲加息的背景下，央行的寬松空間已經極小。降息已經很難實現，而即使能夠降準以對抗資本外流所帶走的流動性。貨幣寬松也很難再達到如2015上半年般立竿見影的刺激效果。從PMI的數據來看，仍然處于2009年來的低位。

黎幸彬認為，從現在的趨勢來看，半年至一年后，如果資本繼續流出，金融市場的流動性也會因而被動收緊。

根據國際金融協會(Institute of International Finance, 簡稱IIF)，今年中國的資本外流量或超過5000億美元，創下歷史新高。中國11月外匯儲備降至34383億美元，為2013年2月末以來最低。

美元走強是美聯儲在2014年底收緊QE政策后出現的必然情況。全球的流動性一度在美國長達9年的貨幣寬松下極為充裕，并通過跨國公司和套利交易者投資于全球市場。隨著美聯儲收緊貨幣政策并一度提振加息預期，新興市場被迫陷入緊縮，部分資產泡沫被打破，匯率貶值此起彼伏。

12月的外匯儲備大降1079億美元，創下有史以來最高跌幅。同時，中國12月外匯儲備3.33萬億美元，降至逾三年新低，低于預期3.415萬億美元，前值3.4383萬億美元。

資本外流的原因在于實體經濟下滑，套利交易逆轉和金融市場賺錢效應不再。隨著一月首周的股災繼續發酵，未來一線樓市的資金面也惹人擔憂。

對于后市預測，黎幸彬表示，無論是從宏觀環境，經濟數據，全國樓市的發展趨勢以及深圳樓市的狀態來講，2016年的深圳市場將很難復制今年的火爆行情。“新年開始后，全球金融市場動蕩再次展現，而深圳則處于前所未有的高價位及高杠桿點位上。中長期內行情如何發展，或許股票市場的走勢能為我們提供晴雨表式的指引。短期來看，深圳規土委的成交量價仍會因數據的滯后性而維持增長趨勢。”