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中冶南京下關地王5年解套路 33.67億轉讓資產

來源：21世紀經濟報道作者：穎民發布時間：2015-12-02 13:44:07

中冶南京下關地王5年解套路 33.67億轉讓資產

五年彈指一灰間。隨著2號地被南京市政府收回、1號地分拆6個資產包招商出讓，中冶南京下關地王逐漸看到了解套的曙光。

11月30日晚間，中國冶金科工股份有限公司（601618.SH，簡稱：“中冶”）發布公告稱，中冶南京項目公司與恒大地產（03333.HK，簡稱：“恒大”）南京置業有限公司簽署了《產權交易合同》，將項目公司持有的南京臨江御景房地產開發有限公司100%股權及項目公司對其22.4億元的債權，以33.67億元對價轉讓給恒大南京置業。換言之，恒大已拿下中冶南京下關地王中1號地分拆6個資產包后的其中一個資產包，內有9幅地塊。

此前在2010年、2012年中冶先后分兩次以256.54億元總價拿下濱江1、2、3號地。在此期間，中冶可謂走得異常艱澀。相繼經歷國土部介入調查2號地、退地風波之后，去年房地產市場又一度陷入低迷。

記者調查獲悉，中冶南京下關地王已于去年初將1號地分割成6個資產包34幅地塊展開招商，至今已有深業集團、上海證大、龍湖等先后接受其中3個資產包，加上此次恒大接盤4號資產包，目前總成交金額大約144.16億元，面積約29.92萬平方米。其中，3號地由中冶保留開發權。

值得一提的是，中冶并非孤例。那些有著央企、國企金字招牌的房企不少都以拿地王成名，卻又難以跨過盈利的紅線。而今年以來國資拿地又現抬頭之勢。

據CRIC數據監測顯示，2015年1-9月北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、廈門、福州、蘇州等多城市均出現了總價、單價地王。其中，北京、上海兩大一線城市尤甚，北京5宗總價地王，1宗單價地王；上海3宗總價地王，2宗單價地王。華潤是年內入手地王項目最多的房企，前三季度中華潤分別以86.25億元拿下北京白盆窯村宅地地王項目、47.2億元獲取武漢光谷長動地塊武昌單價地王項目，并連續兩次創下上海年度總價地王。

1號地分拆始末

隨著2010年、2012年，中冶分兩次拿下濱江1、2、3號地，直至2012年國土部介入調查濱江2號地和2013年2號地退地風波之后，濱江1號地一度陷入混沌之境。

就在收回中冶濱江2號地不久，下關區政府便與中冶協議，成立下關濱江商務區管委會招商處，將1號地分割成6個資產包34幅地塊展開招商。與此同時，由下關區政府和中冶合作成立的南京臨江老城改造建設投資有限公司（簡稱：“臨江老城”）股權結構也悄然生變，下關區政府逐漸增資成為大股東。

據下關濱江商務區管委會招商處相關人士對21世紀經濟報道記者透露，政府選擇房企的標準是全國前20強企業，在商辦綜合體方面有資金實力和開發實力的優先考慮。

從記者獲取的濱江1號地規劃圖可見，整個地塊就像一個倒置的漏斗，整個1號地由34塊地塊組成，并被切割成6個資產包，以股權轉讓的方式打包轉讓。恒大拿下的是緊鄰江邊、商務辦公超高建筑最多的4號資產包。

政府對4號資產包的規劃是做江蘇省內外各行業年稅收億元以上的企業進駐南京的企業總部基地，下關區政府傾向于將地塊分拆出讓給各個企業。目前08-14號地已經被一家江蘇企業拿下，還剩8幅地塊。

前述招商處人士透露，1、2、3、6號包均已引進大型房企，而由政府主導開發的5號資產包，除了現有的區政府、在建的長江國際航運服務中心外，還有兩棟企業總部在建，將交付給中外運南京港集團，而某五星酒店集團也將進駐5號資產包。

而建設中的下關濱江商務區已初具規模。前期進入的深業、上海證大、龍湖地產總共投入了111億元，而志在南京布局大拇指廣場的上海證大更是拿下了整個2號和6號資產包，總價達65.14億。

然而，臨江老城此次股權轉讓獲得未經審計凈利潤約2.06億元，并非多個資產包中溢價最高的。根據記者獨家獲取的資料匡算，二次出讓的濱江1號地6大資產包的樓面價均達到7000多元/平方米以上，比2010年中冶所拍5000多元/平方米溢價接近50%。

有分析師稱，相比中冶2010年拿下1號地時的121.41億元，算上中冶這三年來的資金成本，即便按照每年8％-9%左右的成本扣除利息，目前分拆出讓資產包的獲利與資金成本仍有一定差距，并沒有帶來太多溢價。

國資地王之殤

地產江湖腥風血雨，對于中冶這樣在國內并沒有開發大型綜合體項目經驗的國資房企而言，敢于拿地王無非是擁有資金來源渠道多、融資成本低、能承受低毛利項目等多種優勢。

據一份第三方機構的研究報告顯示，國資地王之殤可以歸納為四種類型，分別是“消化時間長，致使企業發展緩慢；超負荷奪地王，被迫分拆出售；過度擴張，高溢價拿地，久不開工深被套牢；高溢價拿地王，導致項目難以盈利的。”

地王案例觸目驚心。例如2009年-2010年遠洋地產（3377.HK）以超過80億元連拿亦莊新城與望京地王。其中2010年3月，保利以1.79萬元/平方米的樓面地價拿下了大望京4、5號地。此后，大望京3號地塊（2010年9月）、2號地（2011年4月）的成交單價縮水至7700元/平方米左右。

2011年1月，上海地產集團旗下中華企業（600675.SH）以7.4億元的總價競得蘇地2010-B-33號地塊，溢價率89%，成交樓面價高達30291元/平方米，刷新了蘇州的單價地王紀錄。然而，該地塊直到兩年半后的2013年8月底才開工（或可能只是“假開工”），而至今仍然未預售，其項目公司蘇州中華園房地產開發有限公司于2014年底虧損300萬元。

在2009-2011年的3年時間里，中華企業挾百億資本，在杭州、蘇州、無錫多地搶灘拿下多個區域地王項目，這些項目都被深深套牢。

2011年下半年地王后遺癥集中顯現。地王項目因高企的財務成本、尷尬的市場行情，為遠洋地產的業績蒙上陰影，也加大了遠洋的資金鏈壓力，遠洋不得不先后出售成都和北京兩個項目的股權以獲取現金流。而遠洋地產的增長速度也在2009年達到頂峰后就此放緩，錯過了房地產行業快速發展的幾年時間。

上述報告指出，地王項目本身需要投入大量資金，對房企資金實力已經是一大考驗，而較高的溢價率通常也壓低了盈利空間，因此對房企的運作水平提出了更高的要求。從國資房企發源的角度看，有些是出于盤活母公司土地資源而衍生出來輔助業務，有些則是在房地產黃金時機進入掘金的機會型投資者。“中冶地王就是在2011年之后陷入僵局，雖然此后被收回與分拆出讓，但該公司在南京下關地王耗費了5年時間、布局的失衡、大量的資金沉淀，資金成本遠超拆分土地轉讓的微薄收益，更別提其中的機會成本。可以說，與遠洋地產一樣，中冶錯過房地產最后的幾年黃金時光。”前述業內人士指出。

克而瑞分析師蔡建林則指出，民營企業如萬科、萬達、恒大、碧桂園、龍湖、世茂等房企也具備拿地王的能力卻很少拿地王。相對于國資房企，民營房企在融資優勢、資源優勢上相對較弱（同規模量級比較）。因此，民營房企在對待地王上通常更加謹慎。

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