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7月8日晚間，《國際金融報》記者在天眼查看到，彩生活已退出南京好安商業，其持有的87.42%股權由花漾樂接盤，其余12.58%股權仍由龔林持有。成立于2020年底的好安商業，注冊資本50萬元，法人代表為何娜，主營包括商業綜合體管理服務、物業管理、停車場服務等。

成立半年左右時間，好安商業發生股權變更，原大股東彩生活退出，花漾樂入場。

這也是彩生活近三月來退出的第11家企業，和過往一樣，它將股權均轉給了花漾樂。

“瘦身”加速

2019年，彩生活拉開資產“瘦身”序幕，對商管業務進行調整。今年5月以來，彩生活對于“瘦身”的愿望愈發強烈。

5月8日，彩生活悄無聲息地撤離100%控股的深圳市開際商業物業管理有限公司，名不見經傳的花漾樂頂替進入，實現無縫銜接。此后，該模式開始頻繁上演。

短短3個月，彩生活旗下的10家房地產或商管服務公司盡數被花漾樂收入囊中。從地域來看，有3家位于深圳，2家位于成都，北京、上海、四川內江、廣西柳州、湖南益陽各一家。且上述10家公司除了深圳前海盛峰通達股權投資有限公司成立時間稍久，在2015年外，其余均在近一年內成立。

接盤者花漾樂也是家新公司，今年3月6日剛成立，由港股公司鄰里樂(香港)有限公司100%持股。值得注意的是，花漾樂法人、總經理兼執行董事陳新禹，同時也在彩生活擔任董事一職。

彩生活的“瘋狂”瘦身，或許與潘軍重新掛帥操刀商管業務調整有關。

3月26日，彩生活發布業績之時，也帶來了潘軍將重回一線兼任CEO的消息。會上，潘軍表示，“企業未來將追求更有質量的規模和增長，強調做好物業的基礎服務，提升業主滿意度。”

嘉和家業物業研究院執行院長唐卓認為，從潘軍當時的言論來看，彩生活現在頻繁出售房地產或商業服務公司是為了回歸物業服務行業，追求高質量的規模和盈利增長。

對這一現象，市場上揣測頗多，有分析人士認為，“潘軍此番騰挪，除了‘瘦身’彩生活，或也有鋪墊未來商業管理服務單獨上市之意。”

對此，唐卓則表達了不同的意見。他認為，短期內潘軍意圖以商管模式單獨上市的可能性不大，但并不排除未來2-3年內，花樣年將推出旗下商管公司上市。

一方面，近期花樣年收購綠閔物業以培育商業管理能力，彩生活多次向關聯方轉讓旗下商業企業，后者背后法定代表人為花樣年執行董事陳新禹;另一方面，2020年4月，花樣年與彩生活訂立經修訂不競爭契據，花樣年以后不經手任何物管服務業務，專注純商業性質管理;而彩生活將繼續從事物管服務，這也確保了彩生活和花樣年旗下商管公司未來上市時不會遇到“同業競爭”而被迫退市的情形。

瓶頸難破

處于業務調整“陣痛期”的彩生活，近年已失去港股“物業第一股”的風采。

2020年，彩生活實現主營收入35.96億元，較上一年的38.45億元同比下降6.5%，這是公司近6年首次營收“開倒車”。其中，來自物業管理服務收益由上一年的約33.42億元小幅減少1.7%至約32.85億元。

與此同時，彩生活的盈利增長也出現停滯。截至2020年底，彩生活實現凈利潤5.42億元，同比增長1.1%;凈利率同比增長提升了1.2個百分點達15.1%;歸屬于控股股東的凈利潤5.02億元，同比增長0.6%。

在年報中，彩生活將收入的急劇下滑歸咎于企業業務轉型及暴發疫情，使得三大業務收入減少。其中，物業管理服務收入、增值服務收入、工程服務收入分別同比下滑了1.7%，36.1%和45.6%。在整體收入不如去年的情況下，彩生活來自物業管理服務收入占營收比例同比增加4.4個百分點，達到91.3%，成為彩生活營收最主要的來源。

截至2020年底，彩生活合約管理總建筑面積達到5.63億平方米，對應的社區數量為2841個。

然而，作為港股“物業第一股”，彩生活最近三年的在管規模增速已然放緩。

2018年-2020年，彩生活已產生收益的在管面積分別為3.63億平方米、3.6億平方米和3.61億平方米，2020年在管面積較2019年略微增長0.4%。

彩生活的減速，給了扎堆而入的“后浪們”彎道超車的機會。

克而瑞數據顯示，截至2020年底，除了彩生活，保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、恒大物業4家企業在管規模也突破了3億平方米，分別達到3.8億平方米、3.77億平方米、3.75億平方米、3億平方米。