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近日，位于廣州市白云區、被媒體稱為中國第一豪宅的大一山莊別墅群深陷停工、更改規劃的風波中。從去年年底開始，這座建設十年之久的頂級豪宅屢屢傳出停工，而在新年伊始，廣州市國土資源和規劃委員會公布大一山莊規劃修改，由原來風格獨樹一幟的別墅群降級改為數量眾多的“普通”豪宅，且不少高品質公共設施將撤減。擴容背后，隱藏著眾多豪宅開發建設的高壓風險。

不斷收緊成本

2月底，記者從大一山莊項目營銷部門了解到，從去年年底至今，由于規劃更改，不少在建工程正在停工狀態。“由于山莊豪宅的特殊性，往往設計建設施工的工程周期就很長，一些建筑可能會在實際施工中調整設計，偶爾也會停下來，所以加上山莊整體規劃更高，停工的周期會延遲。”該項目營銷部門一位人士指出。

近日，廣州市國土資源和規劃委員會宣布，大一山莊將進行規劃修改，根據批前公示，原規劃中99棟別墅，除了部分已建成的獨棟別墅外，其他均更改為三層高的聯排別墅，保持風格統一。且部分符合頂級豪宅水平的公共設施將被取消，如水上體育活動場地、人造瀑布等。

有多年從事豪宅設計經驗的資深建筑人士伍小姐表示，大一山莊一直是全國頂級豪宅的標桿之作，因為其以每一棟別墅風格獨樹一幟見稱，但經過更改規劃后，原來能成為頂級豪宅的核心“賣點”已經失去，改為普通、統一的別墅群，這樣將意味著單套獨棟豪宅的數量減少，且總戶數將大大增加，因價值降低，豪宅的級別也將大幅降低。

任小姐分析：“如此規劃，首先降低的是設計和施工成本，前幾年的施工中，因為每一座別墅的設計風格都不一樣，不僅所耗費的時間長，而且投入的人力、物力也是非常大的，越是要追求獨特性，成本就越高，現在經規劃更改為統一類型的建筑，首先降低的則是成本。”

公開信息顯示，2005年6月，廣東中力集團有限公司豪擲5億元巨資，以樓面價3300元/平方米的單價，獲得當時廣州的單價“地王”。占地面積約為15.2萬平方米。大一山莊由99幢別墅組成，為地面2-3層、地下1-2層。

“對外所稱的均價10萬元/平米，參與設計的設計師全是世界級大師，每套別墅全世界僅此一棟，最開始報價不低于5000萬一棟，最高的達4億。”上述營銷部門人士描述。

大一山莊雖然聲名在外，但近幾年來，項目的設計施工以及銷售都并不順利。根據陽光家緣網站顯示，至今大一山莊共取得7個預售證，共38套住宅房源，目前網簽成交共10套，成交均價在4.6萬-6.3萬元/平米之間。

有媒體統計，自2005年拿地以來，大一山莊曾4次更改規劃。分別是增加別墅數量、調整戶型結構、增加小面積戶型、提高容積率等。這意味著，這一頂級豪宅不斷進行“擴容”。

“所謂的‘擴容’與銷售、成本管控有密切的關系，原來設想中的‘空中樓閣’在市場行情好以及限購不存在的情況下應該進展順利的，但這兩個因素一直是影響這一頂級豪宅銷售的原因，導致了銷售效果遠遠低于設想，因此只好通過不斷收緊成本管控，來調整項目的財務投入。”該項目的一位內部人士透露。

不少受訪房地產銷售人士都表示，大一山莊因為設計規劃和施工的獨特性，因此成本管控是一大難題，當有意向買家時，因施工進度跟不上，被看中的建筑還沒有建設好，所以大大影響了銷售的效果。

其中，多年從事豪宅銷售的中介人士嚴小姐分析，大一山莊隨著更改規劃，以及市場的政策調整，銷售效果應該會有不少的改善。

扛下去有生機？

大一山莊的風波不斷以及對高標準的無奈更改，折射出豪宅市場的隱憂。

近幾年來，豪宅市場銷售“冰點”持續已久，不少開發商深陷其中，部分開發商為了堅守豪宅市場的戰線，不得不通過擴大剛需銷售彌補豪宅市場的“虧損”，而不少開發商更是通過轉讓股權等方式盤活資金，轉戰其他項目。

“扛得下去就應該有生機。”某大型房企營銷總監向記者分析，豪宅市場經過前幾年的調整，熱度將逐步恢復，且可以得到一系列的延續。

他分析，得益于限購政策的逐步放開，還有其他稅費政策的放松，豪宅市場將是房地產市場眾多產品中最為得益的一員，但因為市場的消化力度還受到整體經濟水平的影響，因此壓力也不會少。

2015年第四季度，一線城市豪宅公寓的成交均價排名中，北京、上海、廣州、深圳樓盤成交均價分別為10.4萬元/平米、11.3萬元/平米、8.7萬元/平米、10.3萬元/平米，環比三季度分別增長13.4%、14%、-1.2%、15.1%，除廣州外，其他三大城市均有大幅增長。

易居房地產研究院研究員謝金龍認為，無論出于自住還是保值目的，在當前樓市復蘇、投資渠道受限、經濟前景難辨的大環境下，豪宅公寓市場的熱度還將進一步延續，但考慮高端市場容量畢竟有限，未來需求將更為溫和。

他指出，在樓市復蘇的背景下，尤其一線城市樓市量價都大幅增長，由于買漲不買跌的心理驅動，部分高凈值群體購房熱情空前高漲。其次，經濟、股市前景難辨，投資選擇相對有限，投資投機資金加快入市，進一步增長了對這種抗跌保值效果較好的產品的需求。

與此同時，大規模豪宅入市也會增加該類產品市場的壓力。

以北京為例，有數據顯示，北京2015年成交總額在1000萬以上的商品住宅也創下了銷售記錄。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2014年以來隨著“限高令”松綁，前幾年積壓的豪宅項目和豪宅需求集中入市，供需兩旺的局面，造就了2015年豪宅成交量的大幅上漲。

他預測，2015年高價地塊的集中入市，2016年至2017年北京將迎來豪宅入市年，但是大量入市的豪宅項目與目前以改善型為主的市場需求并不匹配，所以未來豪宅的銷售將面臨較大的壓力。