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中信建投證券首席經濟學家黃文濤日前接受中國證券報記者采訪時表示，當前探索房地產新發展模式，尋找新增長點勢在必行。房地產新發展模式的重心在于租購并舉，同時，還應包括房企從開發建設向運營服務的轉變，從過去“高杠桿、高周轉”的經營模式轉向優化品質與服務的模式。

他表示，短期來看，房地產開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續。中期來看，房地產銷售數據的觸底反彈將是今年地產行業復蘇的重要特征。同時，對我國房地產行業中長期發展空間充滿期待。

探索新發展模式

中國證券報：當前發展階段，在探索房地產新發展模式，尋求新增長點方面，你有哪些建議？

黃文濤：針對房地產，去年底召開的中央經濟工作會議提出“探索新的發展模式”。房地產作為我國傳統支柱性產業，過去20多年的高速發展主要依靠“高杠桿、高周轉”雙輪驅動模式以迅速擴大市場份額。隨著我國人口增速放緩以及城鎮化水平不斷提高，住房總需求的邊際增長空間收縮，我國房地產市場已經從快速發展期進入到平穩發展期，因此探索新的發展模式，尋找新增長點勢在必行。

首先，房地產產業新發展模式的一大重心在于租購并舉。國內目前住房模式還是以商品房為主，住房租賃和保障性住房發展相對滯后。新的發展模式應在“房住不炒”的主基調下發展商品房和保障房兩大體系，通過租購并舉模式解決居民住房問題。

當前人口凈流入量大、新市民和青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃已成為緩解大城市居住問題的重要抓手。因此，新模式應堅持租購并舉，在商品住宅市場之外，加快以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系建設。

另外，租購并舉的核心是要解決租購同權的問題，讓入學、就醫等福利同樣附加在租賃住房上。從去年開始，政府出臺了一系列建設項目和資金配套的支持政策，推動保障性租賃住房的發展，我認為這是一條非常正確的道路。未來還需要持續推進保障性租賃住房建設，逐步完善多層次住房供應體系。

其次，新發展模式還應包括房企從開發建設向運營服務的轉變。從企業經營發展層面而言，隨著城鎮化發展以及需求端結構的變化，房地產企業過去“高杠桿、高周轉”的經營模式必然要轉向優化品質與服務的模式。近年來房企不斷參與到保障性租賃住房建設、城市更新、老舊社區改造和物業管理等業務中，未來還需要更加注重優化品質及服務質量，從資產管理、資產運營中獲取長期效益，進而走向良性循環。

中國證券報：維護房地產市場的健康發展，房地產調控如何更好“因城施策”？

黃文濤：“因城施策”的本質是房地產調控政策的多元化解決方案，地方根據當地情況因地制宜，避免了政策一刀切帶來的風險。

地方政府因城施策的過程中應加強對市場的監控和分析判斷，提升調控的精準度。在制定政策時，要根據城市的具體情況來推出具體的支持或抑制政策。例如，需要綜合考慮當地人口流動規模及產業經濟發展情況，合理配置區域及城市間新增建設用地指標。在大中城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進大中小城市協調發展。目前城市間樓市行情分化明顯，仍有一些城市在市場成交量和成交價格方面處于下行區間，這種情況更加需要注重分類指導。

對于一些住房庫存壓力比較大的城市，應注重消化存量，控制新開發總量，同時積極創造更好的去庫存環境和政策。而對于房價上漲壓力過大的城市，則要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策，堅持在“房住不炒”的主旋律下落實穩房價的政策。當前，部分城市政策調整壓力較大，應加速扶持政策的出臺和落地，提振購房者信心，保障合理購房需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進房地產市場平穩運行。

關注房地產銷售數據

中國證券報：近期，房地產市場積極信號頻出，后續市場會呈現哪些特征？

黃文濤：最近，全國部分大中小城市房地產政策有所放寬，內容主要包括放松限貸、限購，降低首付比例，增加公積金貸款額度，降低房貸利率和發放購房補貼等方面。主要目的在于呵護房地產消費者的置業信心，讓一些流動性壓力較大的房企獲得調整空間。

短期來看，房地產開工和施工等建安投資增速高企的特征或延續。從1月至2月最新公布的房地產投資數據看，3.7%的地產投資同比增速主要還是由土地購置費支撐的，在“保竣工、保交樓”的壓力之下，開工和施工等建安投資增速表現也已出現一定程度的復蘇。我認為，未來幾個月的房地產投資增速可能會因為當期土地購置費的增減而出現月度波動。但短期看，建安投資的不斷復蘇將是地產開發投資中較為明顯的特征之一。

中期來看，房地產銷售數據的觸底反彈將是今年地產行業復蘇的一大重要特征。根據對我國過往三輪房地產下行周期的研究，一般在房貸利率逐步下行之后的4至6個月內，居民加杠桿的意愿會逐漸被激發，隨之會帶動房地產銷售市場回暖。房地產銷售數據是房地產投資的重要領先指標，從資金來源和投資意愿兩方面對地產開發投資產生影響。一方面，房地產外源融資限制較大，且各地政府“保交房”指引意向較強，房地產投資資金來源對銷售回款依賴程度高。另一方面，銷售的回暖可通過施工和竣工環節較快地重新傳導到投資端。

從行業結構來看，房地產行業未來的藍圖基本確定，行業集中度的提升也會是今年的重要特征。接下來一個階段，寬信用的支持方向主要為房地產并購貸款及優質房地產企業合理的資金需求。

未來發展空間充滿期待

中國證券報：房地產平穩發展對經濟金融穩定具有重要的系統性影響，未來房地產行業的發展空間如何？

黃文濤：對于房地產行業的中長期發展空間和發展格局，我認為不宜過度悲觀。首先，中期來看，房地產行業仍然是國民經濟中極為重要的組成部分，關乎國計民生和金融穩定。因此在疫情還沒有過去的當下，不管是出于穩增長的目的，還是保民生的訴求，都不允許房地產行業出現較大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我國經濟的各個領域有可能出現“報復式”增長，房地產市場的觸底反彈屆時或成為一大亮點。

其次，“房住不炒”的總基調當前不會改變，房地產長效機制的建立會促進房地產市場結構更為合理，致力于解決房地產相關問題的總量性和結構性政策也會密集出臺，客觀上有利于行業發展空間的開拓。

最后，從長期邏輯看，隨著我國新型城鎮化不斷深化，城市人口規模仍將穩步增長，人口凈流入地區的房地產市場有一定支撐。截至2021年底，我國的城鎮化率已經達到63.89%，雖然從絕對數字上看水平較高，但是較美國、日本、德國等發達國家70%至80%的城鎮化率還有不小的提升空間。因此在未來較長的一段時間內，房地產市場的下游需求是有保障的。

房地產行業是一個古老行業，在不同時代會有其嶄新的形態。總的來說，我對我國房地產行業中長期的發展空間還是充滿期待的。（中國證券報記者 焦源源）