據云南省西雙版納傣族自治州中級人民法院近日公示，多位購房者的房產涉嫌被開發商抵押給云南紅塔銀行昆明關上支行(以下簡稱“紅塔銀行關上支行”)，該行追索債務執行抵押物過程中，購房者與銀行起了糾紛。
此案中的抵押物為西雙版納安華房地產有限公司(以下簡稱“安華公司”)等相關方抵押給紅塔銀行關上支行的“晴宇榕和”項目在建工程。法院一審認定楊某等多位購房者對爭議房屋享有足以排除強制執行的民事權利。
紅塔銀行方面回復《中國經營報(博客,微博)》記者稱：“根據安華公司與云南紅塔銀行方簽訂的執行和解還款協議，安華公司只要履行還款義務后，我行即可解除房屋的抵押權，退還給安華公司，由其備案給購房人。銀行方與購房人代理律師目前就和解事宜達成一致，我行同意購房人將剩余尾款支付至執行收款賬戶后，我行便可解除抵押登記手續。”
銀行執行異議之訴多被駁回
法院近日公示顯示， 紅塔銀行關上支行與安華公司、劉某權、段某林、景洪匯翔商務酒店(原名稱景洪匯翔假日酒店)、景洪匯翔大酒店金融借款合同糾紛一案，云南省高級人民法院于2018年11月20日作出民事調解書，因安華公司未履行調解協議進入執行程序。在執行過程中，法院于2019年4月28日作出執行裁定書，查封安華公司“晴宇榕和”項目中264套房產。
紅塔銀行方面回復：“截至 2020 年 7 月 30 日，安華公司逾期貸款本金為9809 萬元。”
天眼查顯示，劉某權持有安華公司51%股份，段某林持有安華公司49%股份。安華公司已被多位購房者起訴要求賠付購房款等，所涉項目即為上述“晴宇榕和”項目。
法院一審認定，該項目在建工程于2016年抵押給紅塔銀行關上支行并陸續辦理了抵押登記，2018年5月16日，購房者楊某與安華公司簽訂《分期付款購房協議》，認購“晴宇榕和”項目1棟2單元14層19號房屋，楊某已按約支付超過總價50%購房款。2017年8月1日后，安華公司的公章、財務專用章及網銀U盾等移交給紅塔銀行關上支行管理。
2019年12月3日，楊某對執行標的向本院提出執行異議，法院于2019年12月13日作出執行裁定，中止對安華公司名下“晴宇榕和”項目1棟2單元14層19號商品房的執行。紅塔銀行關上支行不服該裁定提起執行異議之訴。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價的百分之五十。”
法院認定，由于楊某在該院查封本案爭議房屋前已簽訂合同購買該房屋，紅塔銀行關上支行在沒有證明楊某購買該房屋不是用于其居住的情況下，可以確認楊某購買該房屋用于居住行為屬于消費行為，并且楊某作為消費者在沒有證據證明其存在過錯的情形下，其已按合同約定向安華公司支付了超過總價50%購房款，根據相關規定可以明確，消費者在交付購買商品房的全部或者大部分款項后，其擁有的物權期待權優先于抵押權，所以，楊某對爭議房屋享有足以排除強制執行的民事權利。
法院一審認定，紅塔銀行關上支行訴訟請求的理由與依據不足，不予支持。
記者梳理發現，法院已公示多起類似糾紛，均為紅塔銀行關上支行提起執行異議之訴，但大多被駁回，上述264套房產共有多少套涉及執行異議?紅塔銀行方面表示：“涉及執行異議房屋的執行被裁定中止，但銀行享有的抵押權并未被認定無效或者被撤銷，銀行仍有優先受償的權利。涉及我行執行異議的抵押房屋有 170 套，其他的未涉及我行抵押物。”
明知故“賣”？
該案中，楊某辯稱，其提交銀行流水等證據證明支付的房款，紅塔銀行關上支行設置監管賬戶作為房屋銷售款賬戶，視為同意安華公司銷售房屋，紅塔銀行關上支行同意安華公司銷售房屋辦理按揭貸款。
對于上述內容，紅塔銀行方面表示：“根據監管協議約定，銷售款項應支付至云南紅塔銀行監管專戶，但安華公司在云南紅塔銀行毫不知情的情況下，自行與購房人簽訂分期付款銷售合同，將款項支付至安華公司在其他銀行開立的賬戶中。安華公司與購房人所簽訂購房合同并非住建部門統一格式合同，且所收取的款項基本未進入雙方約定的云南紅塔銀行監管專戶。”
安華公司、劉某權、段某林等方共同辯稱，紅塔銀行關上支行稱(房屋)買受人與安華公司簽訂房屋買賣合同及收款等行為不知情不屬實，因為當時安華公司的印章、銀行U盾等全部原告控制，紅塔銀行關上支行不同意不可能實施該行為，另外，紅塔銀行關上支行跟安華公司簽訂按揭業務合作協議書可以看出其對房屋交易清楚，楊某的房屋買賣應受到保護。
其中，安華公司圍繞其抗辯提交處理意見書，欲證明紅塔銀行關上支行管理安華公司的公章、財務專用章、各銀行U盾、網簽加密狗等;提交安華公司項目轉移登記，欲證明紅塔銀行關上支行持有并管理安華公司公章、合同專用章、財務專用章、銀行U盾等，知曉并同意安華公司與購房者簽訂《商品房認購書》。
法院對證據進行審查認為，安華公司證據可以證明安華公司公章、合同專用章、財務專用章、銀行U盾等被紅塔銀行關上支行監管事實。
紅塔銀行方面表示：“銀行監管安華公司印章屬實，但安華公司合同專用章并未在銀行方監管范圍。安華公司與所有購房人簽訂分期付款銷售合同所蓋的印章全部是合同專用章。”
記者從業內人士處了解到，正常情況下，已抵押給銀行的房產不能出售，但過去不少開發商違規出售導致銀行執行存在困難，現在此類情況有所減少。而有一種情況是銀行為收回款項，與開發商商議處理回款后解押。
“抵押物如果沒有置換，一直是在建工程，很難做到收款一套、解押一套。因為在建工程是一個抵押權，只有把所有的欠款收回，銀行才會解押。抵押房產買賣過程中，購房者簽訂的合同的收款賬號一般是債權銀行控制的賬號，銀行會做好資金把控。”某股份制銀行對公部門人士告訴記者，“為了收回款項，銀行開發貸負責部門有時也需與按揭貸部門相配合，通過銷售房產，把開發貸置換成按揭貸，房產仍抵押在銀行。”記者 慈玉鵬 張榮旺
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