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在風云變幻的市場中，房地產市場今年艱難前行，但仍有充分的時間和空間。

伴隨著房地產行業由粗放發展轉向精細化運營，“投資美好生活”成為終極目標、城鎮化率大有空間、存量資產有待挖掘、戰略性新興產業方興未艾，面對這樣的全新市場，讓地產的航船，平安駛向2020年，是房地產行業的當務之急。

聚焦精細化運營

強化全面預算管理

眾所周知的是，地產企業是以資金為王的行業，資金融資方式對整個企業發展非常重要。中泰證券數據顯示，2019年房企發行公司債2963.40億元、ABS發行2458.94億元，合計發行5422.34億元，占到房企公開市場融資的69.69%，交易所市場成為房企融資的首選市場。

“債券市場完全是由政策端決定的一個市場。”日前，在以“賽道升級融變求新”為主題的“第十一屆地產中國論壇”上，中泰證券投資銀行債券與結構融資執行總經理鄧文表示。

明源地產研究院副院長吳浪雄在會上指出，面對宏觀視角、嚴控慢松、精準調控、嚴管資金、產業共生等五大房企發展新常態，房企在構建精細化運營體系過程中，需要從經營提效、客戶服務提升、數字化運營以及全面預算視角四個方面著手。

在融資環境趨嚴從緊的當下，面對利潤被擠壓的現狀，房地產企業可進一步進行全面預算的大運營管理。“這個過程將收入、成本、效率無壓力或無依賴的傳遞每個人心中，讓每個人的工作過程中有效的落實下去。”吳浪雄認為。

拋開融資艱難的問題不談，在業務聚集上，房地產企業也有了新的思考。比如，令很多企業感到焦慮的是，到底應該堅持原來的主業，還是更傾向于多元化的選擇?

做大開發主業

適當開拓多元化新賽道業務

“城市化的發展導致人口往城市轉移，就業形勢也隨之發生改變，中國房地產發展還有很長的路要走。”中國葛洲壩地產總經理助理徐海倫認為，不要認為這幾年房價不漲了，不代表房地產不發展了，不應該做過多房地產主業之外的多元化發展。

對此，億達中國高級副總裁于大海持相反觀點。他認為，新經濟形勢的轉變，致使賽道擴容升級成為必然。多元化實施過程中，應該選擇那些受政策干擾少、市場波動小、現金流相對穩定、和房地產調控周期適當錯位的一些新的業務、新的賽道。

“未來一定是從開發向服務向資產管理方面走，是帶有一些服務性的嘗試。開發商的現金流要好，一方面拿一些‘水’嘗試其他行業，另一方面是給客戶提供全生命周期服務和生活服務，這個邏輯是自上而下的。不管是誰，對于多元化的探索，可以保持一定的寬容度，企業有一定的容錯機制、試錯機制。”泰禾集團副總裁全忠指出。

金輝集團總裁助理冷捷則認為，在思考多元化之時，更多還是思考本身多元化產業之間，以及既有房地產主業之間的關聯度，也不能跨界太多，房地產基因轉型為互聯網，這樣的跨界太快了，更多是做和傳統“房地產+”相關的內容。

“多元化的結構主要分為四類：相關多元化、不相關多元化、橫向多元化和縱向多元化。”領地集團助理總裁兼品牌總經理姚科表示，“在與地產相關方面做圍繞地產主業的布局，縱向多元化打通后，將形成內部的二八模式減低成本;而不相關多元化，比如大健康方面，亦有其核心能力與資源支撐。”但姚科亦承認：“多元化與專業化，本來就是一把雙刃劍。”

總體來看，多家房企高管的共識是，控制成本管理、降低企業杠桿率、提高產品力水平是2019年大部分房企正在解決的問題。一些房企融變求新：合理控制現金流，放慢擴張速度，來換取企業更好的發展;一些企業賽道擴容升級：在壓力之中有意識地進行企業轉型，轉變開發理念，升級運營模式。記者 王麗新