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“過去，外資并不是成規模購買北京的大宗物業。今年以來，我們看到越來越多的投資人從上海、中國香港和新加坡等地飛來北京，洽談收購事宜。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經理劉兵在接受《證券日報》記者采訪時表示，“僅在今天，我們就接待了三批來自上海的投資客戶。”

值得一提的是，隨著房地產監管趨嚴，住宅地產的投資回歸理性。商業地產因為暫時還沒有太多的政策限制，投資機構紛紛將目光轉向了國內一線城市商業地產投資。

據戴德梁行研究報告顯示，2019年以來，北京的大宗房產交易累計交易金額超過750億元人民幣，同比上漲35%。其中，外資買家在中國北京的大宗房產交易已達11宗，占比高達26%。

“自2018年起，由于國內去杠桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業。”劉兵向《證券日報》記者表示，今年北京商辦物業交易額創下新高實際上在一年前就埋下了伏筆。大宗房地產交易一直是全世界大金主資產配置的選項之一，通常來講，買賣交易周期要持續一年至兩年，而無論是中資買家還是外資買家，多是以機構主體進行收購，涉及主權基金、保險基金、養老基金等，比如安聯集團。

2019年10月16日，安聯合營公司收購價值10億歐元寫字樓項目融新科技中心85%的權益，余下15%權益由賣方東久中國繼續持有。

據悉，安聯集團是歐洲壽險巨頭，2018年底，安聯(中國)保險控股獲批為中國首家外資保險控股公司，2019年初，安聯旗下的安聯投資備案了外資證券類私募，成為最早獲得投資中國資本市場的外資集團之一。在不動產方面，在融新科技中心之前，安聯2018年還收購了中關村甲級寫字樓高科嶺98%的權益。

至于購買商業物業的用途，劉兵向《證券日報》記者表示，自用買家交易額連續兩年占比超20%，但更多企業關注“自用+投資”。外資買家之所以扎堆在北京市場購買大宗物業，除了資產配置外，回報率也是重要動力。

事實上，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、商辦物業投資回報穩定，未來一年至兩年間，仍將對大量外資買家產生很強的吸引力，尤其經過改造升級后資產價值提升也是外資買家投資的動力，如今看來，在充滿著絲絲寒意的中國不動產市場中，北京變成了投資人眼中最穩定的市場。

劉兵解釋稱，從被收購標的來看，北京有一些業主在資產價值較低時就已經持有，以前租賃者排隊來租，缺乏改造運營動力，但現在市場發生了轉變，若不投入一些成本提升服務，租金收入可能會下降。而外資收購后，一般會對這類資產有所改造，通過運營來提高投資回報率。

值得一提的是，無論是中資買家還是外資買家，在資金來源方面，除了主權基金、保險基金等資金較為充裕的機構外，劉兵也向記者透露，市場上大多數機構在做房地產大宗交易時，也會啟用杠桿。

至于2020年北京大宗房地產交易市場會向哪個方向走，劉兵表示，隨著人員、業務調整的穩定，加之整體經濟刺激的需求，2020年外資和中資對房地產大宗交易支持力度，無論是金融機構主投還是配資上面都會有好的趨勢。有穩定收益的核心資產，仍會受到資本的追逐。

劉兵進一步稱，“北京的市場，我感覺還是大宗房地產交易市場的冬天里最好的、最暖和的一個地方。”記者 王麗新