租房，是千萬來深建設者到深圳后做的第一件事，也是他們在深圳安居樂業的重要基礎。然而，近年不斷攀升、居高不下的住房成本，讓他們在進與退之間徘徊不前。據樂有家研究中心數據顯示，近5年來深圳平均租房價格穩步上漲，已從2014年的每平方米51元上漲到2018年的70元，漲幅達到37%。
高租金的背后，除了深圳不斷增加的人口流入，與住房供給之間的供需矛盾之外，近些年大規模出現的“二房東”現象也成了一個很大的推手，成為城市里的“灰色部落”。“二房東”究竟在深圳城市住房市場上扮演一個怎樣的角色?如何破解“二房東”所帶來的住房供需矛盾?證券時報記者進行了一番走訪探因求解。
走訪：住宅、寫字樓、產業用房均潛藏“二房東”
“我想許多剛來深圳求職的人，都被二房東坑過吧。”李文(化名)笑著說，臉上透露出無奈。去年中專畢業后，李文從江西來到深圳，第一站就來到深圳人才市場求職。“我和同學打算在人才市場附近找個地方住下，就選擇了附近的田心村，當時就是一位二房東給我們找的房子，兩室一廳2800元。”但李文事后發現，相同區域相同面積的房子，如果是業主直租的話只需要2500元，只不過，當時整個田心村已經很少有業主直租的房源了。李文認為，自己被二房東“坑”了。
所謂“二房東”，是指承租人將租賃的物業再次分割對外出租，以賺取租金差價的機構或個人，分為傳統型二房東和專業運營機構。而李文所遇到的是個人二房東。李文還告訴記者，這些二房東不僅有組織地抬高了平均租金，向租客收取的電費也很貴，更神奇的是，二房東家的電表轉起來也非常快，開一晚上空調就要20度電，夏天一個月的電費都要好幾百塊。
像田心村、筍崗村這樣的深圳城中村，成了深圳“二房東”的重災區。陳伊是一名二房東，2004年來深圳工作了幾年之后，發現龍崗區的南嶺村有數量龐大的農民房，于是就在那里做起了二房東的生意，一開始只是代管房屋出租，這兩年開始收取房源并進行改造后出租，成為“升級版”的二房東。不足一年的時間，陳伊手頭上便有了十多套房源，他在經得業主同意之后，再根據房子的結構進行改造出租。
陳伊介紹，自己把房子租下來之后進行改裝，裝修成本大約在5萬元左右，保守計算大概兩年多能回本。陳伊坦言，整租沒利潤，分拆出租更賺錢，通常一套兩居室會分拆成3個單間出租，每個單間月租在1600元左右，而整租的租金僅為3000元左右，他從業主手上租過來的價格大概為2800元。在他看來，房屋分拆出租確實是為了賺取更多的租金，但同時也滿足了低收入群體的租房需求。
記者現場看到，雖然這些被“二房東”打包了的農民房也是一棟帶電梯的高層住宅，但由于樓與樓之間的間隔較窄，許多被隔斷了的房間采光非常差，也沒有陽臺。盡管這樣，依然阻擋不了房租上漲的速度。“業主要加租，我們也沒辦法，深圳中低端的租賃需求依舊很大。”陳伊表示。
“二房東”現象同樣出現在寫字樓和工業廠房。記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區域，發現確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后再分割成小單位轉租出去賺取租金差價，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。而在產業用房上，這種現象也非常普遍。“這幾年有一批二房東專門從業主手里以高于市場的價格租賃廠房并加以改造，再投入市場賺錢。”深圳一家制造業企業負責人黃先生對記者表示，從2010年開始，他的工廠就在石巖的工業園里經營，當時月租金是每平方米10元左右，租金雖一路小幅上漲，但都屬于正常的市場行為。而在去年，一些二房東進入園區，月租出現大幅上漲并超過每平方米30元，還要增加公攤面積。高力國際華南區產業及工業地產服務部董事陳劍鋒告訴記者，業內“偷面積”現象比較普遍，即通過變相增多租約中的租用面積、擴大公攤面積以及減少實用面積，來隱性增加二房東的租金收入。
對于產業用房的“二房東”現象，深圳市政協委員葉亞麗指出了三方面原因：一是租賃市場交易雙方信息不對稱，企業很難獲知廠房的房源信息和真實的租賃價格，為“二房東”創造了轉租、分租、漲價的條件;二是承租人資質認定缺乏標準，缺失相關準入機制和審核標準，“二房東”準入門檻低，僅憑高價就可入場;三是因為工業園區租賃運營環節缺乏監管，導致“二房東”在轉租、分租的過程當中，通過諸如縮短租賃年限，虛報租賃面積、收取高額水電費和亂增收費用等手段變相提高租金。
探因：政策誘發、監管缺位、
供需失衡
“二房東現象是租賃產業發展到一定階段后出現的非常普遍的現象。”中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，雖然當前許多人把“二房東”妖魔化，但實際上這是一個客觀的、正常的現象，是租賃市場體量達到一定規模后的產物。
深圳的租賃需求究竟有多大?事實上，由于深圳人口以年輕人為主，無論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國前列。有數據顯示，深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態，粗略估算，深圳的租房市場規模在1000億元以上。
《深圳市住房建設規劃(2016-2020)》曾指出：“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。深圳租賃住房最大的供應商是誰?有數據統計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂有家研究報告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。
城中村、普通商品房為深圳租賃群體租房的最主要房源，這就不難理解為何“二房東”現象會在特定時期內被輿論推向風口浪尖，甚至成為“千夫所指”了。“二房東的出現不是不應該，而是不規范，導致出現兩頭壓價、哄抬租金、高額差價等亂象出現。”宋丁認為，以正規的開發商身份介入的城中村改造進而整體打包出租是合法合理的，但在房價和租金都居高不下的深圳，一些個人二房東和操作不規范的小運營商擾亂市場發展，影響了正常的租賃秩序，使得不少租賃人群無法滿足正常的租賃需求，這才是“二房東”成為眾矢之的的原因。
誠然，二房東承包一處物業用以裝修改造，提供更好的服務和租賃產品，勢必帶來成本的上升，這也合情合理。只不過，供給的背后是否有相對應的需求?從上述樂有家的研究報告來看，似乎更多的租房人群只想普通住房。宋丁認為，二房東也好，長租公寓也罷，在把房子推出市場之后都面臨一個價格發現的過程，還有可能是供需對立的，目前看來是有需求斷檔的問題。“原來在這片區租房的人是因為房租、位置等性價比高，且可支付，但倘若這些衡量的因素出現了變化，租房人群未必會買單。”宋丁說。
“二房東”現象的催化劑是從國家到地方都在做的“鼓勵住房租賃市場的發展”，使得無論是機構還是個人，泥沙俱下，燒錢也要擠進這個受政策支持的市場。“二房東都看到了深圳的租賃市場之大，也看到了在深圳租金基礎之上的利差，但問題在于缺乏監管，也沒有清晰的供需脈絡，價格被急速拉升使得市場反抗強烈。”宋丁認為，這可能需要供需雙方經過幾年的市場博弈，最后找到價格的平衡點。
影響：拉升周邊價位
擾亂租賃秩序
“現在田心村的兩房租金已經要3000元以上，就算是業主直租的房源，參考二房東的房源之后，漲租也在所難免。”李文告訴記者，盡管租金已經很高，但附近高層小區兩房的租金已經超過5000元了，因此只好繼續住在城中村。“像我們這種制造業工人，如果房租低一點，即使工資低也還能過，但現在房價和房租都上來了，工資卻原地踏步，真的有點難過。”
從李文的尋租經歷中不難發現，二房東的確在一定程度上拉升了周邊住房的租金。這在陳伊所做的事情中也得到了一定的印證。“附近的二房東很多，房子很好租，我們獲取房源都是價高者得的。”陳伊說。這跟長租公寓的做法如出一轍，據記者了解，各大長租公寓平臺也是通過競價的方式來獲取房源，這意味著提高了二房東的成本，變相推高了房租，轉嫁給租客。
有地產分析人士指出，越來越多資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端。這種情況下，租賃市場已經失去了梯級消費，而是被推動著上漲，這樣的后果是，無論租賃關系還是租賃價格都很不穩定，影響租賃市場的有序發展。“即使是大開發商的介入，租金價格的拉升也照樣影響市場需求。”宋丁說。
這種后果在寫字樓市場中已初見端倪。今年以來，出于不少互聯網金融企業紛紛涉案被查，或者倒閉關門，深圳寫字樓空置率居高不下的現象備受關注。在福田中心區經營寫字樓租賃的蘇經理告訴記者：“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環境發生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東只好通過降租、提供更多類似增加免租期手段，對優質大客戶進行租金打折等優惠政策，以換取更高的項目入駐率，這最終導致甲級寫字樓市場平均租金出現下跌。”
在宋丁看來，雖說有市場就有存在的合理性，但如果大量出現操作不規范，價格迅速膨脹，租客利益受損等問題出現，勢必會造成很大的負面效應。目前看來，人才外流、產業外溢，都與租金、房價的極速上漲脫離不了干系。“對于深圳這個以年輕人為主的城市，高租金對吸納更多的年輕、優質人才和產業進入是一種很大的阻礙。”但宋丁表示，長遠來看市場會進行博弈調節，因此他不擔心，但短期內還是會有價格的震蕩。
求解：穩租金政策相繼出臺
業界盼盡快奏效
深圳租金一路上漲的問題不僅使租客們怨聲載道，也被深圳市人大代表、政協委員看在眼里。在研究和調查深圳工業工地情況后，深圳市政協委員葉亞麗發現，在過去十年間，深圳工業用地的土地出讓宗數和面積都在呈現穩中有降的趨勢，出租面積也在持續下降。與此同時，廠房租金卻在快速上漲，部分地區年漲幅都在25%~30%。產業用地和用房的供需矛盾非常突出，已經明顯擠壓了民營經濟的發展空間。
對此，深圳也在破解產業用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)》。其中規定，產業用房原則上不得轉租、分租;約定可以轉租、分租的，應按規定或約定出租，受轉租人不得再次轉租;《措施》還提出了產業用房租金指導價格發布制度，通過主管部門編制并發布產業用房租金指導價格，對于租金高出最近年度發布的指導價格15%的，將可能被約談和信用懲戒。
“希望相關措施能夠快速產生效果，不然我也不得不開始籌劃把工廠遷往深圳周邊了。”黃經理表示，把公司遷移深圳是不得已而為之的下策，因為隨著深圳產業外溢，東莞等臨深城市憑借著毗鄰的地理優勢，已經成為了最大的“接盤手”，廠租也隨即開啟增長模式。
在穩定普通住房租賃價格方面，深圳市住房和建設局也在今年8月發布了《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》。《意見》一方面提出要加大住房供給量，另一方面則嚴禁中介機構、住房租賃企業通過自辦金融或與其他機構合作，為租房違規加杠桿提供產品和服務。
此外，《意見》指出，將加強住房租賃市場秩序整治，嚴厲打擊合同欺詐、霸王條款、哄抬租金、克扣押金、打隔斷群租、欺行霸市、暴力驅逐承租人等違法違規行為。為促進住房租賃市場平穩健康發展，深圳市住建局還引導市場推出全國首個穩租金商品房租賃試點項目——塘朗城廣場西區，該住房的租金漲幅受政府監督，年度租金漲跌幅參照首次租金定價原則確定，且漲跌幅范圍不超過±5%。
但在地產評論人士朱羅紀看來，目前的政策偏規范，少鼓勵，尤其是用價格管制的方式來管理產業用房，短期內也許有一點效果，一旦長期執行，就會打擊供應方的供給積極性，最終能否真正帶來產業用房真實租賃價格的穩定性還不好說。朱羅紀建議，在穩定產業用房租金價格這方面，可以出臺一些政策鼓勵產業用房的房主有動力對產業空間投入資金，改造修繕，快速增加供應，供應多了，就不需要搞價格管制了。(卓泳 吳家明)
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