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導讀

與北京嚴格限定流轉范圍，限制共有產權房商品屬性不同，此次廣東方面的政策較為寬松。專家認為，廣東的共有產權房優先目標是增強城市吸引力，寬松的設計可以更好地增加供應、留下人才。

9月11日下午，廣東省住建廳公布了《關于推進共有產權住房發展的指導意見(征求意見稿)》(以下稱《意見》)并向社會征求意見。

意見指出，承購人的產權份額為承購人實際出資價格占共有產權住房評估價格的比例，原則上不低于50%，其余部分為政府等供應主體的產權份額。由國有機構等專業運營管理機構，代表供應主體持有共有產權的政府份額。此外，滿足購買共有產權住房不少于10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持有的產權份額取得完全產權，住房性質轉變為商品住房。

有分析人士指出，由于在流通等領域的政策相對較為寬松，此次《意見》落地后，市場認可程度可能更高，未來成為全國其他省市的相關改革模板的可能性也更大。

共有產權房為何可上市?

《意見》被認為是廣東省共有產權住房試點的綱領性文件。

2017年8月22日，廣東省住建廳、廣東省發改委聯合印發《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020)》。其中明確提出，廣東將探索建立共有產權住房制度，根據定價標準及個人出資數額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產權的相應比例產權。

2018年6月底，廣東省發布通知，在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名等五市開展為期一年的共有產權住房政策探索。

“政策確定了未來一段時間廣東推廣共有產權住房的基本原則。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

嚴躍進指出，《意見》中非常重要的一句話，是“堅持產權清晰、定向轉讓，供應對象產權份額為實際出資價格占評估價格的比例，轉讓對象限定為符合規定條件的城鎮無房家庭”。這句話明確了共有產權的產權屬性、流通要求、產權劃分、認購對象等，是對共有產權的一個較好的概括。

在產權比例方面，《意見》指出，承購人的產權份額為承購人實際出資價格占共有產權住房評估價格的比例，原則上不低于50%，其余部分為政府等供應主體的產權份額。由國有機構等專業運營管理機構，代表供應主體持有共有產權的政府份額。

另外，在爭議最大的共有產權住房如何流通方面，與北京嚴格限定流轉范圍，限制共有產權房商品屬性不同，此次廣東方面的政策較為寬松。

《意見》提出，滿足共有產權房購買時間不少于十年等條件的，允許承購人一次性增購機構份額從而取得完全產權，住房性質轉變為商品住房;滿足不少于五年等條件的，允許承購人轉讓;不滿五年的，不得轉讓。

對此，華南城市研究會副會長、廣州市社科院研究員談錦釗認為，廣東的共有產權房政策之所以相較北京寬松，與兩者的政策目標不同有關。廣東的共有產權房優先目標是增強城市吸引力，在房價越來越高的背景下，寬松的設計可以更好地增加供應、留下人才。而北京由于控制人口的壓力較大，政策更加嚴厲。

在抵押方面，此次政策對共有產權房略有限制?！兑庖姟芬幎?，購房者必須要滿足購買共有產權住房不少于5年等條件后，才可將所持的產權份額用于抵押。

廣東各地落實情況不同

實際上，從廣東現有的試點經驗來看，各地的思路又有所不同。

4月25日，《廣州南沙新區試點共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)開始向社會公眾公開征詢意見，與北京共有產權住房供應對象為本市中低收入困難家庭不同的是，南沙區共有產權住房重點解決區域內中高層次人才的居住需求，兼顧進駐本區的央企、重大開發投資和優先發展企業無房員工的住房需求，房源充裕情況下，申請對象范圍逐步擴大至區內具有剛性需求的新入職無房職工。

對此，談錦釗指出，住房政策對于吸引人才來說是很重要的，南沙所在的位置在珠三角，在粵港澳大灣區的中心位置，未來發展以高新技術、遠洋、港口、物流和現代科技為主。在粵港澳大灣區概念提出來之后，南沙的地位越來越重要，南沙對高新技術人才的需求很大。因此，政府利用共有產權住房來滿足起步階段的人才住房需要，減輕他們的經濟負擔，吸引人才長久留下來。

佛山市住建局于6月26日草擬了《佛山市開展共有產權住房政策探索試點工作方案(征求意見稿)》，提出共有產權住房配售價格應充分考慮供應對象的支付能力，一般低于同期同地段樓盤普通商品住房銷售價格的10-20%;個人出資比例不低于60%，其余部分產權份額由政府承擔;購買5年后可上市出售，但明確同等條件下，政府享有優先購買權。

談錦釗預計，后續各地的政策將與廣東省的規定保持原則性一致，如此次規定的共有產權住房的可出售時間等。但在其他細節方面，各地根據自身條件，圍繞吸引人才、滿足居住需求這一政策出發點，肯定還會有所區別。

不過，由于試點五市的國土開發強度較高，近年來土地供應較少，深圳更是自然資源部最新公布的數據中，全國國土開發強度第一的地級市。如何切實有效增加共有產權住房供應，在此前各地文件的表述中出現較少，也成為了各方對《意見》關注的另一個焦點。

對此，征求意見稿提出，共有產權房的房源渠道主要包括六種：一是政府自行組織集中新建;二是通過“限房價、競地價”等方式由房地產開發企業集中新建;三是通過“競配建”等方式交由房地產開發企業在普通商品住房項目中配建;四是收購符合要求的新建商品住房或二手住房;五是盤活符合要求的公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房、直管公房、棚改安置房等;六是其他途徑籌集。(記者 宋興國 實 習 生 李秋珊 )