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年關(guān)將至，房企資金鏈或再承壓。有消息稱，目前有銀行正重啟壓力測(cè)試，部分開發(fā)商資金壓力將加大。今年以來國內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊，加上宏觀調(diào)控對(duì)房企銷售回款的影響，房企資金壓力疊加。在此境況下，海外融資、資產(chǎn)證券化、聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立并購基金等方式成為房企融資新途徑。

海外融資步伐也在加快。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)截至日前，房企海外融資合計(jì)已達(dá)372億美元，同比漲幅234%。

與此同時(shí)，境內(nèi)融資持續(xù)收緊。同策咨詢監(jiān)測(cè)顯示，銀行融資渠道連續(xù)4個(gè)月融資額持續(xù)降低;境內(nèi)公司債渠道10月僅發(fā)行兩筆，均為以前年度獲批并于本月發(fā)行的額度;創(chuàng)新融資方式雖融資額環(huán)比降低，但仍是大部分房企融資的主要方式之一，其中典型的是與金融機(jī)構(gòu)合作尋求貸款支持。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企海外融資步伐在加快，這主要是因?yàn)榫硟?nèi)融資難度加大。從數(shù)據(jù)變化看，境內(nèi)房企融資總量在減少，而資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。因此，很多房企開始尋求海外融資機(jī)會(huì)，雖然美元資金價(jià)格也在上行。

房企出海找錢

11月以來，房企公開可統(tǒng)計(jì)的融資已經(jīng)達(dá)到10筆。

11月7日晚間，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告，計(jì)劃發(fā)行于2024年到期本金總額3億美元的5.875%優(yōu)先票據(jù)，所得款項(xiàng)凈額擬將若干債項(xiàng)再融資。合景泰富表示或會(huì)應(yīng)市況變化調(diào)整款項(xiàng)用途，擬投資于活期存款、定期存款或貨幣市場(chǎng)工具。

11月10日，萬科企業(yè)股份有限公司公告稱，旗下萬科地產(chǎn)香港近期進(jìn)行第八次發(fā)行，即金額為10億美元的10年期定息票據(jù)，票面利率3.975%。有關(guān)票據(jù)將于香港聯(lián)合交易所有限公司上市。此筆中期票據(jù)是根據(jù)此前定下的44億美元中期票據(jù)計(jì)劃發(fā)行。

11月22日，時(shí)代地產(chǎn)宣布，公司及附屬公司擔(dān)保人與德銀、UBS、花旗、興證國際、國泰君安國際、海通國際、工銀國際及浦銀國際就發(fā)行3億美元2023年到期6.6%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約2.947億美元，擬用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。公司將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市。

與之對(duì)應(yīng)的是，房企境內(nèi)融資日益艱難，融資成本也大漲。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，2017年來發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。整體看，國內(nèi)房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行，很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

一家地產(chǎn)公司旗下的融資機(jī)構(gòu)相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，因國內(nèi)監(jiān)管嚴(yán)格、融資不暢，目前公司正努力尋求各種可突破的融資渠道。這也包括成本略高的海外融資。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，房企發(fā)行的海外融資計(jì)劃成本并不低。絕大部分成本在7%-8%。其中，龍湖、綠地等企業(yè)海外融資成本較低，最低可至3.875%。

從融資幣種來看，2017年10月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。不過，海外融資數(shù)額在增加。同策咨詢統(tǒng)計(jì)顯示，人民幣融資金額446.12億元，占比83.95%，環(huán)比減少27.695%;美元融資總額62.08億元人民幣(9.35億美元)，占比11.68%，環(huán)比絕對(duì)值沒有增加，但由于融資總額降低，占比增加;港元融資總額23.23億元人民幣(26.88億港元)，占比4.37%，環(huán)比大幅增加。10月海外融資總額折合人民幣85.3億元，相比上月83.54億元基本持平。

“錢途”嚴(yán)峻

從整體形勢(shì)看，房企融資狀況均不樂觀。

從同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企融資情況來看，10月出現(xiàn)了明顯“收緊”跡象。其間40家房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)531.53億元，環(huán)比減少了24.14%。自6月融資峰值以來，7-8月融資總額持續(xù)下滑，9月融資額較8月雖有提高，但仍未超過7月816.15億元融資額，10月融資額絕對(duì)值比8月減少90.55億元。

融資成本也大大提升。10月僅有1筆利率小于5%，融資成本最高的一筆為中南建設(shè)(000961,股吧)為子公司與平安信托簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》提供的擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓21億元應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利，年利率達(dá)8.7%。

同策研究院分析師李霄霄表示，2017年前三季度，中國實(shí)際GDP增速為6.9%，CPI累計(jì)同比增速為1.5%，加上經(jīng)驗(yàn)值(+2%-3%)變動(dòng)，那么2017年上半年M2同比增速維持在10.4%-11.4%之間。前三季度M2同比增速降為9.2%，低于合理區(qū)間值，表明貨幣存在缺口。黨的十九大也提出“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架，深化利率和匯率市場(chǎng)化改革。健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”。這預(yù)示著，房企金融監(jiān)管層面將進(jìn)一步趨緊，房企融資難問題也將愈演愈烈。

張大偉認(rèn)為，從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的主要原因是房企可獲得來自各種渠道低價(jià)格資金。其中，公司債是房企低成本資金的主要來源。然而，2017年以來，房企境內(nèi)發(fā)債難度加大，海外融資難度也越來越大，資金壓力明顯增加。這對(duì)于前期拿了較多土地、過多使用杠桿的房企而言，銷售壓力可想而知。

張大偉表示，從目前調(diào)控趨勢(shì)看，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。另外，人民幣匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將加大。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。預(yù)計(jì)一些房企在未來6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題，這也要求其加快銷售回籠資金。本報(bào)記者 王營 北京報(bào)道

作者：王營