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“如果把整個社會看成一個資產負債表，那么負債端是杠桿，資產端就是房地產”，這是光大證券全球首席經濟學家彭文生的一個被受關注的比喻。

如今，資產端的樓市限購屢次升級，調控重壓下，銀行信貸也開始同步收縮。當防范金融風險重要性上升，房地產“去杠桿”也隨之深入。

一方面，由于利率低、貸款期限長，各大銀行特別是股份制商業銀行對住房按揭貸款“挑肥揀瘦”;另一方面，房企公司債發行遇阻，開發貸成為監管部門重點排查的對象，貸款額度同比增速明顯下降。

經濟觀察報從各大商業銀行處了解到，2016年下半年以來，監管部門已多次內部發文或召集銀行開會，要求全面控制房地產融資業務增速，控制好相關貸款風險。在股份制銀行，開發貸審批權限上交總行的情況很普遍。

最近的一次是5月8日，銀監會發布《商業銀行押品管理指引》，對房屋抵押貸款作出了更嚴格的限制，以防銀行資金違規流入樓市。

原因在于，央行“縮表”的情況下，部分商業銀行正在拋棄原本被稱為“香餑餑”的住房“按揭貸”，轉而投向利率更高的“抵押貸”。

從“按揭貸”到“抵押貸”

央行數據顯示，今年以來，資金大量流向房地產的現象并未減弱：一季度末，房地產貸款新增1.7萬億元，在同期各項貸款增量中占比40.4%;其中個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。

然而，銀行對房貸的態度正在悄然轉變。首先是額度收緊、利率上調。

4月以來，各大城市紛紛調高首套房貸利率，目前一線城市多數銀行首套房貸已上調至基準利率。雖然各家銀行并未明確表態加大房貸審批難度，但在具體操作中，優惠利率已很難通過審批。

融360數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅42家，同時，有12家銀行停貸。4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，房貸優惠利率折扣調減。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，出于對去年以來居民杠桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度被壓縮，央行的目標是要把新增房貸占總新增貸款的比例控制在30%以下。

另一方面，銀行貸款偏好開始由個人住房按揭貸款轉向房屋抵押貸款。

就在4月，央行增加了對國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行三家銀行的抵押貸款補充額度共計839億元，4月末抵押補充貸款余額為2.3萬億元。

據中國銀行深圳分行的一位個貸經理透露，在商業銀行中，目前的情況是按揭貸款額度在收緊，抵押貸款的業務量卻在上升，部分按揭業務經理正在轉做抵押貸款業務。

原因是，雖然個人住房按揭貸款在所有貸款類別中壞賬率最低，但期限長、利率低。在銀行“去杠桿”、融資成本全面走高的情況下，按揭業務、特別是首套房的按揭貸款已經不賺錢了。相比之下，房屋抵押貸款屬于消費貸，利率一般上浮10%-30%。

“按揭貸”轉為“抵押貸”，在中小銀行和區域性商業銀行中較為普遍。但經濟觀察報獲悉，5月以來，國有控股商業銀行中信銀行也全面升級了“房抵貸”業務，最高可貸金額達到3000萬元，期限最長30年。

中信銀行副行長兼財務總監方合英在4月的一次銀行業例行新聞發布會上表示，今年中信銀行將大力發展“房抵貸”產品以及以個人住房抵押為風控核心的個人經營貸款。

方合英認為，房地產抵押物和信用數據是風控的核心，而“房抵貸”產品的違約率和損失率均很低。

5月8日，銀監會發文加強對商業銀行發放抵押貸款的監管。銀監會審慎規制局副局長王勝邦表示，目前銀行押品中，包括商業地產、個人房屋在內的房地產類押品占比最高，達到了約50%。銀監會提出，對于房地產按揭貸款，應從房價波動情況和利率變化情況兩方面來進行壓力測試。

上述中國銀行個貸經理向經濟觀察報表示，銀監會加強對抵押貸款的監管，主要是防止資金違規進入房地產領域，抵押貸款雖在消費貸的名目下進行，但在實際操作中，多數還是變相轉化為購房資金進入了樓市。

房企貸款、發債雙雙遇阻

經濟觀察報留意到，在央行的房貸數據中，個人住房貸款余額上升，銀行對房地產企業的開發貸額度卻明顯下降。一季度末，房地產開發貸款余額為1.41萬億元，同比下降了21.5%，降幅比2016年末擴大了16.6個百分點。

一位民生銀行對公業務人士表示;“目前銀行對于開發貸的投放很謹慎，審批權限也卡得很死，現在民生銀行地方分行沒有開發貸權限，審批權限都在總行的房地產事業部。”

多位銀行人士也指出，目前在股份制銀行，開發貸審批權限上交總行的很普遍。交通銀行上海分行的一位負責人則告訴經濟觀察報，今年一季度該分行的房地產貸款額度基本用在政府保障房項目上。

在銀行貸款的總盤子里，開發貸占比正在持續降低。根據建設銀行2016年年報，建設銀行2016年房地產業貸款余額2991.98億元，較上年減少1149.98億元，房地產業貸款金額占比也從2015年的4.29%降至2.91%。

一般而言，在房企融資的資金池中，開發貸占比高達30-35%。開發貸的全面收縮，意味著開發企業已經在降杠桿，“例如，今年以來，房企已經不能通過捆綁基金、加杠桿的方式去拿地了”，世聯行董事長陳勁松對經濟觀察報表示。

評級機構穆迪認為，今年開發商的流動性將持續趨緊，房企的資金來源渠道明顯變窄了。

根據萬科4月26日公告，“鑒于近期市場的變化”，萬科原定于當日發行的15億元人民幣(2.18億美元)中期票據被取消。中原地產數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅649.5億，同比減少83.8%。

在融資總量減少的同時，房企獲取資金的成本也在上行。數據顯示，去年9月前，房企發行的債券利率多在4%左右，目前這一數字上浮到了4.2%-5.5%之間。

盡管如此，新一輪信貸收緊并未對房企造成“重創”。克而瑞研究中心研究員房玲認為，得益于去年樓市良好的銷售態勢和公司債的充分“蓄水”，短期內多數房企基本不存在債務風險。

主要房企2016年財報顯示，目前房企經營性現金收入與持有現金均位于歷史高位。如萬科2016年經營性現金凈流入約396億元，截至2016年底手握現金約870億元;而恒大去年期末現金余額達到了3043.3億元，為上市以來最高水平。

世茂集團創新金融部負責人沈峻毅認為，這一輪金融“去杠桿”對一線房企實際影響不是很大，至少目前對世茂影響不大。5月10日，世茂剛剛公告稱獲得了80億元中期票據注冊額度，2年內有效，可分期發行。

據經濟觀察報了解，目前交易所對于房企發債的最新窗口指導意見是“有條件放開”。最新的要求是，不滿足現有發債申報要求的房地產企業，若其他某一非房地產業務板塊收入占營業收入比例超30%的，也可以申報發債，但募資用途只能用于非房地產業務，并進行專戶監管。