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臨近春節(jié)，中國人民銀行拋出了房貸政策的“大禮包”。

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款有關(guān)政策。通知規(guī)定在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

這是去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)去庫存后，政府出臺的首個(gè)對購房者利好的信貸措施。而此前不“限購”的城市中，首套房購買家庭的首付款比例最低為25%；對于擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低于40%，新政出臺后該類家庭的首付款比例下調(diào)了10%。

在中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍看來，此次的新政是一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的政策，主要是為了應(yīng)對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性不合理問題突出的情況。“房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，體現(xiàn)在一方面北上廣深等一線城市存在大量的剛性需求，房價(jià)居高不下；另一方面，二三線城市存在庫存積壓。”

趙錫軍認(rèn)為，政策既體現(xiàn)出幫助民眾解決居住問題的傾向，也體現(xiàn)出針對性和差異性，比如購買首套房和改善住房的首付比例各不相同。而新政的出臺恰恰是為了解決去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一個(gè)重要任務(wù)——“去庫存”。

“要解決這個(gè)問題，還需要各個(gè)部門、各個(gè)地區(qū)根據(jù)自身情況，采取有針對性的措施，配合政策的實(shí)施，才能有效化解庫存。而和房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)的其他政策，如稅收等也要有相應(yīng)的安排，才能和政策相配套，徹底化解房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題。”趙錫軍告訴中國青年報(bào)記者。

2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但是，種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱，尤其是庫存高企更成為制約未來3～5年內(nèi)房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出問題。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認(rèn)為新政的出臺有較大的實(shí)施空間。

“目前養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新的物業(yè)機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)客空間、租賃市場等新服務(wù)模式也逐漸興起，有必要通過金融手段來實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級。”李佩珈還認(rèn)為我國居民住房貸款償付能力大于歐美等國家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。

2008年，國際金融危機(jī)爆發(fā)后，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，當(dāng)年央行推出新政，曾將最低首付款比例調(diào)整為20%。這次房貸新政將最低首付比例拉回2008年救市政策水平，在一些行業(yè)人士看來有利于房地長市場的回暖。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，新政會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的成都、重慶等城市的住宅市場帶來成交量的提升。

民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，當(dāng)下正值春節(jié)前的返鄉(xiāng)季，新政能夠提高三四線城市居民的購買力，而房地產(chǎn)市場里中小企業(yè)的生存壓力比較大，新政對房地產(chǎn)行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級、并購也有促進(jìn)作用。

然而，當(dāng)首付恢復(fù)到最低可達(dá)20%的水平線時(shí)，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)房價(jià)暴漲的現(xiàn)象？

李佩珈認(rèn)為，雖然和過去的水平線相同，但整個(gè)房地產(chǎn)的市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化。“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場正處于增長期，而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場面臨著去庫存的大環(huán)境，新政的出臺不會(huì)造成房價(jià)的大幅度上漲。”

趙錫軍也認(rèn)為，此次新政雖然用降低首付的比例來刺激民眾的購買需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出現(xiàn)的暴漲風(fēng)險(xiǎn)。

新政中要求銀行業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

“這意味著‘風(fēng)險(xiǎn)控制’十分重要，銀行不能不顧一切代價(jià)擴(kuò)大房屋貸款，從而導(dǎo)致投機(jī)炒作，抬高房價(jià)，造成暴漲的態(tài)勢出現(xiàn)。”趙錫軍強(qiáng)調(diào)。

“此次新政看似是從需求側(cè)發(fā)力，因?yàn)槭墙Y(jié)構(gòu)性政策，從對供給側(cè)的影響看，政策會(huì)傳遞到供給一方，讓房地產(chǎn)商按照政策進(jìn)行調(diào)整。”趙錫軍認(rèn)為，新政體現(xiàn)出對房地產(chǎn)市場供給側(cè)的影響，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)政策的引導(dǎo)來考慮如何解決一線城市民眾的剛需問題和減少在二三線城市的投入。（寧迪）

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