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02月03日訊

利好：

不限購城市首套房首付可降至兩成 預(yù)計房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會停

央行、銀監(jiān)會2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

專家和銀行業(yè)人士指出，去年以來，政府先后出臺一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施，樓市交易趨活躍，但三、四線城市房價持續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。預(yù)計未來兩三年，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會停，交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)一步調(diào)整、組建國家住房銀行等值得期待。

分類指導(dǎo)因地施策

《通知》提出：“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”，由此計算，未來不“限購”城市的首付比例最低可至20%。《通知》要求，央行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存，此時央行出臺此政策，不僅及時且必要，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。尤其是隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。實際上，商業(yè)銀行持續(xù)加大對實體經(jīng)濟和居民消費升級的支持力度，在保持相對安全首付比例的情況下，自去年下半年以來，商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。

浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍認(rèn)為，“各地可向下浮動5個百分點”說明本次政策在金融機構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行“分類指導(dǎo)”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。第一，各省級市場利率定價自律機制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟金融形勢和房地產(chǎn)市場狀況，有的放矢。第二，不同金融機構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風(fēng)險防控能力等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間，也對其市場預(yù)判能力、風(fēng)險控制能力、資產(chǎn)配置能力以及利率定價能力提出了更高要求。預(yù)計不同商業(yè)銀行將會根據(jù)自身戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)重點和服務(wù)能力制定差異化的區(qū)域和客戶政策，更好發(fā)揮市場的自主調(diào)整功能。

政策“暖風(fēng)”不會停

民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為，去庫存已經(jīng)成為供給側(cè)改革第一要務(wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務(wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會停。下一步可以期待交易環(huán)節(jié)稅費進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等，但是限購放開可能性不大。

中信建投分析人士指出，從未來角度看，首付比例下調(diào)的空間依然存在，但幅度可能有限。未來政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費減免層面，盡管按揭貸款利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強調(diào)供給側(cè)改革下去庫存的環(huán)境，稅費減免層面的改革仍然值得期待。

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，當(dāng)前我國居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀違約概率較小，個人住房貸款還有較大發(fā)展空間。尤其是“首付比”無論橫向還是縱向比，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。當(dāng)前我國首付比無論是國際橫向比還是歷史縱向比，都處于偏高水平。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù)，國際上大多數(shù)國家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

不會帶來房價過快上漲

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局發(fā)生根本改變，居民住房消費更趨理性，尤其是首次購房者的需求數(shù)量有所減少，房地產(chǎn)新政不會帶來房地產(chǎn)價格的過快上漲。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，一線城市嚴(yán)格控制人口增長規(guī)模，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的“1.5線”及二線城市就業(yè)及居住，新政無疑為這部分人群帶來了安居機會，將促進(jìn)這些城市住宅市場成交量的提升，隨著交易量回暖，房價也有望穩(wěn)步上漲。對于部分經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量上升。對于仍然采取限購政策的“北上廣深+三亞(樓盤) ”來說，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場在2015年已經(jīng)迎來“小陽春”，成交量、價穩(wěn)步升溫，盡管新政并未對這些城市的房地產(chǎn)市場形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢，將會拉動購房者對樓市的信心，同時，還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場在2016年保持平穩(wěn)上升。