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02月02日訊

央行、銀監會今日發布房貸新政。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

對此，國泰君安發布報告稱，房貸首付政策的再次降低對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。預計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用，在資金和政策雙重寬松的環境下，房地產市場銷售改善態勢將延續，投資端企穩可期。

國泰君安地產策略小組認為，這是繼去年330新政后，房貸首付政策的再次降低，本次調整可以理解為首套房首付下調5個百分點，二套房首付下調10個百分點。

分析師認為，政策出臺是為了進一步加快非限購城市去庫存（限購城市特指北上廣深及三亞），通過銷售端的回暖帶動投資端企穩，對目前預期較為悲觀的樓市注入一劑強心針。2015年房地產開發投資增速僅為1%，土地購置面積和土地成交價款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。

分析三認為，地產長周期見頂，房價高位，政策放松所帶來的成交活躍有待觀察。但較之貨幣政策的刺激，降低首付對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。而效果仍需要看銀行層面的執行意愿，預計新政對成交量的提振和加快庫存去化有一定作用，但不宜過高估計。

此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補貼、稅費優惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環境下，房地產市場銷售改善態勢將延續，投資端企穩可期。

以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算，30%的首付比例下，首付30萬，月供約為4300元/月；20%的首付比例下，首付20萬，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準預期的雙重影響下，對改善型住房需求的刺激更大。

綜上所述，國泰君安認為，地產板塊經歷前期的深幅調整，估值優勢盡顯，具備突出的“行業比較優勢”，在具備估值優勢，且政策頻繁吹暖風的情況下，應加大地產板塊的配置，維持“增持”評級，重點推薦優質超跌龍頭和“轉型”標的：格力地產、中天城投、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、蘇寧環球、寶安地產、金科股份和新城控股等。