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當下的房地產市場是復雜的，樓市分化傾向進一步加劇，極少數一二線城市的暴漲不能被解讀為市場整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅持因城施策，才能有的放矢，使調控收到實效。在積壓嚴重地區，主要工作是積極去庫存；對少數價格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅持住房的居住屬性，防止房價過快上漲

對歲末年初房地產領域的判斷與關注，不少專業人士認為主要集中在兩個關鍵詞上，一是“回暖”，二是“分化”。回暖主要體現在銷售價格回升，分化則體現在價格、銷售、庫存等諸多方面。總之，如果用一個詞反映房地產市場的特點，那就是“復雜”。

相當長一段時間內，一些業內人士把房價上漲視為房地產市場火爆的標志；相反，房價下降時，則認為樓市不景氣。這種判斷過于簡單化。

國家統計局發布的數據顯示，2015年12月，全國70個大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%，比上月又上升1.2個百分點。但在翹尾因素已基本消除的基礎上，同比價格下降城市仍居大多數。再深入分析70個城市的具體數據可以發現，綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數城市拉動的。與此同時，還應看到，投資、建設、土地購置方面的長期態勢及銷售領域出現了一些新跡象。2015年，在具有先行意義的幾個關鍵指標中，房地產開發投資呈逐月下降態勢，全年累計已降至1%的新低；房屋新開工面積總體也呈下降之勢，全年降幅為14%；房地產企業土地購置面積全年降幅為31.7%。去年末，商品房待售面積達71853萬平方米，比上年末增加9684萬平方米。

以上數據說明什么？一是，樓市分化傾向進一步加劇，極少數一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場回暖；二是，以降息、降準、改變房貸政策、取消限購限貸限外等為主要內容的調控措施，確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，但房地產市場并未出現整體性回暖。在這樣的背景下，只有真正堅持因城施策，才能使調控收到實效。

在積壓嚴重地區，主要工作是積極去庫存。而要實現這一目標，切實鼓勵開發商降房價是一個抓手。降房價既靠開發商悟性，也靠政府點撥。開發商和地方政府都應該明白，如果房價長期偏離價值、房價收入比長期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中國之大、人口之多、城鎮化進程尚未完結、多數百姓收入還沒有達到平均水平的現實面前，即使存在一定程度的房地產泡沫，也遠未達到人人有理想住房的程度。鼓勵開發商降價，讓價格回歸價值，就會創造更多有支付能力的需求，使房地產真正去庫存，使開發商真正走出困境。

即使同為三四線城市，庫存和積壓情況也不盡相同。所以，應該通過普查或專項調查，摸清現有房屋存量和在建數量，對比人口規模、結構、住房現狀、收入水平及城市容量，判斷分析過剩程度，制定可行的去庫存方案。如果降價仍不能有效消化庫存，可以參考相關政策，將部分待售商品房改做廉租房。這將有利于在“去庫存”的過程中，促進中低收入家庭或個人改善居住環境，也有利于企業走出困境。當然，對其中的具體細節，還要認真調研并兼顧各方利益。

對少數價格暴漲、銷售火爆的一二線城市，則必須堅持住房的居住屬性，防止房價過快上漲。如果投資行為繼續拉高房價，必然加大價格背離價值的程度，既使更多中低收入者望房興嘆，也加劇了房地產市場的泡沫化程度，加大了潛在風險。所以，這些城市應繼續實施現行的限購限貸措施，已經放松措施的應該適時恢復，切不可為短期增長因小失大。應該看到，即使在這些城市，如果堅持此前的調控原則甚至適度降低房價，也會釋放更多潛在需求，滿足更多剛需和改善性需求，使更多中低收入者的居住質量有所提升和改善。（作者：潘璠）

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