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觀點(diǎn)網(wǎng) 與山東國(guó)資“互相了解”將近一年后，中國(guó)奧園終于迎來(lái)實(shí)際合作落地。

1月14日，山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布海報(bào)，提及介入目前由中國(guó)奧園主導(dǎo)的珠海翠微村舊改。

工商信息顯示，翠微村改造主體珠海奧園華富置業(yè)有限公司于1月6日發(fā)生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體表示，具體以工商股權(quán)變更和后續(xù)公告為準(zhǔn)。

(資料圖片僅供參考)

城更錯(cuò)步

翠微村，位于珠海香洲前山片區(qū)，人民西路以南，翠微西路以北，翠前路以西，臨近城軌明珠站，作為珠海主城區(qū)內(nèi)擁有七百多年歷史、規(guī)模最大的城中村，在清代曾有“小澳門”的美譽(yù)。

早在2018年，翠微村舊改前期合作企業(yè)就確定為珠海奧園華富置業(yè)，原定項(xiàng)目名奧園香洲天地；2021年6月，案名改為奧園學(xué)苑壹號(hào)。

2021年10月15日，奧園學(xué)苑壹號(hào)1棟（1地塊3號(hào)樓）共153套房源取得預(yù)售證，備案均價(jià)40797.96元/㎡，戶型面積為約77-125㎡。一周后這批房源正式開盤，當(dāng)時(shí)對(duì)外宣稱首推去化超8成。

但到了2022年初，奧園學(xué)苑壹號(hào)被傳出停工。也正是2022年1月，中國(guó)奧園正式宣告無(wú)法支付美元票據(jù)到期本息，并在同年4月起停牌至今。

根據(jù)規(guī)劃，翠微村舊改項(xiàng)目總投資140億，總用地面積為34.4萬(wàn)㎡，總建面約170萬(wàn)㎡。除住開業(yè)務(wù)外，依據(jù)村內(nèi)文保建筑，項(xiàng)目采取“整體拆建+局部保護(hù)”的改造方式，打造超2萬(wàn)㎡嶺南風(fēng)情商業(yè)體驗(yàn)中心。

這個(gè)體量龐大且業(yè)態(tài)豐富的舊改項(xiàng)目，隨著中國(guó)奧園的債務(wù)暴雷被按下暫停鍵。

據(jù)官網(wǎng)顯示，截至2022年2月28日，奧園集團(tuán)正在推進(jìn)中的城市更新項(xiàng)目有74個(gè)，預(yù)計(jì)可售面積達(dá)3100萬(wàn)㎡，合計(jì)貨值約9000億元，絕大多數(shù)位于粵港澳大灣區(qū)中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山5大核心城市。

其中，43個(gè)項(xiàng)目已獲取合法身份（含實(shí)施主體、合作開發(fā)企業(yè)及前期服務(wù)商等），預(yù)計(jì)可售面積達(dá)2000萬(wàn)㎡，合計(jì)貨值超5700億元。

在2021年年報(bào)中，奧園指出，城市更新貨值是用于滿足公司4—5年發(fā)展。此外，就如翠微村所規(guī)劃的嶺南商業(yè)中心，奧園號(hào)稱，會(huì)將健康、文旅、商業(yè)、醫(yī)美、教育、體育、科技等復(fù)合產(chǎn)業(yè)融入舊改項(xiàng)目。

可見(jiàn)，城更項(xiàng)目是奧園未來(lái)發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)，但目前由于資金鏈承壓，這批大灣區(qū)城更進(jìn)展步調(diào)不一。

首先是此次引入國(guó)資的珠海翠微村項(xiàng)目，去年12月有村民反映已復(fù)工，塔吊及機(jī)器恢復(fù)作業(yè)。此外，佛山的青柯村項(xiàng)目在2022年10月也被傳出重新開放展點(diǎn)。

但并非所有城更項(xiàng)目都能順利復(fù)工，如東莞首宗商住類城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目——鹿湖壩舊改就在去年6月15日宣布終止。隨后，該項(xiàng)目8月21日在東莞市公共資源交易網(wǎng)再次掛牌，距離被奧園摘牌正好兩年。

舊改項(xiàng)目諸多蹉跎，整體銷售也受到債務(wù)危機(jī)影響。2022全年，中國(guó)奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額累計(jì)約為202.2億元，比2021年的1210.3億元下降83.29%。

定向求援

無(wú)論是為了盤活舊改還是償還債務(wù)，出售資產(chǎn)乃至股權(quán)，都是奧園當(dāng)下為數(shù)不多的選擇之一。

早在2022年3月份，山東能源集團(tuán)和山東健康組織百人盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)入駐中國(guó)奧園總部，五月底盡調(diào)團(tuán)隊(duì)撤出，市場(chǎng)開始傳出“山東能源集團(tuán)將透過(guò)子公司持有中國(guó)奧園39%股權(quán)，并成為其控股股東”的傳聞。

作為一家能源型國(guó)企，山東能源集團(tuán)在2021年末資產(chǎn)總額達(dá)7510億元，全年?duì)I收7520億元，同比分別增長(zhǎng)9.6%、11.4%，成為山東全省唯一一家資產(chǎn)、營(yíng)收“雙7500億”企業(yè)。

山東健康則是山東省醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)重組整合平臺(tái)和醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，資產(chǎn)總額超千億元，大股東正是山東能源集團(tuán)。

直到這次入股翠微村舊改，山東國(guó)資對(duì)中國(guó)奧園的合作紓困終于有了實(shí)際進(jìn)展，但中國(guó)奧園需要求助國(guó)資的并不僅僅是單個(gè)舊改項(xiàng)目。

2022年12月5日，奧園掛出一份公開招標(biāo)文件，擬就出售奧園健康29.9%股份進(jìn)行為期15天公開招標(biāo)。

這份文件明確表示，中投標(biāo)者必須為國(guó)資控股，或者控股比例最少不低于30%的公司，出售條款還規(guī)定，買方需與奧園集團(tuán)就舊城改造項(xiàng)目，簽訂合作協(xié)議。

也就是說(shuō)，奧園此前不惜捆綁上奧園健康29.9%股份，也要引入投資方一起啃下舊改的硬骨頭，但交易對(duì)手必須具備國(guó)資背景。

翠微村之后，山東國(guó)資是否會(huì)和奧園展開更多合作也就引發(fā)了更多猜想。畢竟除了資金雄厚，山東國(guó)資過(guò)去和粵系房企也有過(guò)不少合作經(jīng)歷。

2017年，恒大計(jì)劃回A，對(duì)外籌資1300億元。其中，山東國(guó)資旗下的山東高速(600350)集團(tuán)出資230億元，一度成為恒大二股東，此后，山東高速還為恒大提供了數(shù)百億融資。

2021年10月8日，另一家粵系房企佳兆業(yè)抵押“佳兆業(yè)美好”逾67％股權(quán)，向山東高速金融發(fā)行9.36億港元票據(jù)，2021年12月6日，佳兆業(yè)擬1.86億港元向山東高速出售香港中環(huán)中心物業(yè)抵債。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山東高速這些年的地產(chǎn)投資對(duì)象包括恒大、佳兆業(yè)、泛海控股(000046)、奧園等，但這些合作經(jīng)歷的結(jié)果未必愉快，其中對(duì)奧園就有1億美元債權(quán)正處于違約狀態(tài)。

在2022年12月21日晚，山東高速發(fā)布轉(zhuǎn)讓進(jìn)展公告，以21.35億元向福山控股集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持有的煙臺(tái)合盛公司100%股權(quán)及債權(quán)，目前已完成工商變更登記。

2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，山東高速管理層表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已納入公司非主業(yè)清退范疇，將加速推進(jìn)相關(guān)工作，未來(lái)將不再開展房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)悉，煙臺(tái)合盛是山東高速最后一個(gè)控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

山東高速和山東健康、山東能源畢竟系出同門，中國(guó)奧園盛情邀請(qǐng)國(guó)資進(jìn)行股權(quán)合作，但對(duì)于山東國(guó)資而言，合作的深淺還需慎重考慮。