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常來(lái)生意坐生利，變化無(wú)常難求財(cái)。

文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

(資料圖)

01

萬(wàn)科——保住了利潤(rùn)

2022，一晃而過(guò)。房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了艱難時(shí)刻。

無(wú)論是銷(xiāo)售規(guī)模回落到2015年，還是近4成地產(chǎn)從業(yè)者轉(zhuǎn)行，這些滿是悲情的事實(shí)，早已見(jiàn)怪不怪。

但地產(chǎn)公司，其實(shí)還有一部分房企，相對(duì)來(lái)說(shuō)算過(guò)得去。

比如，就有號(hào)稱(chēng)“萬(wàn)里長(zhǎng)城永不倒”的地產(chǎn)大哥——萬(wàn)科。

不要看萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售也大幅回落，去年萬(wàn)科權(quán)益銷(xiāo)售額有4000億，今年只有2700億，看似少了近3成，但萬(wàn)科前三季的歸母凈利潤(rùn)，仍然保持了同比增長(zhǎng)，達(dá)到了170億，位列A股135家房企之首。

而萬(wàn)科能夠保持利潤(rùn)增長(zhǎng)，其中的一個(gè)原因就是營(yíng)銷(xiāo)思路靈活。比如珠海房子不好賣(mài)了，萬(wàn)科珠海分公司馬上推出“雁南飛計(jì)劃”，坐銷(xiāo)變行銷(xiāo)，到北方找客戶(hù)；惠州分公司則與深圳泊寓聯(lián)動(dòng)，充分發(fā)揮臨深的優(yōu)勢(shì)，在深圳城中村挖掘了一批潛在購(gòu)房客戶(hù)。

由此可見(jiàn)，幸福還是不幸福是相對(duì)的，行業(yè)下行是行業(yè)的原因，但公司經(jīng)營(yíng)的好不好，最重要的還是人的因素。

02

碧桂園——保住了營(yíng)收

如果說(shuō)，萬(wàn)科是保住了利潤(rùn)，那么對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，則是保住了營(yíng)收，保住了行業(yè)NO·1的地位。

在最新的年度銷(xiāo)售排行榜上，碧桂園以3500億的權(quán)益金額，穩(wěn)居行業(yè)第一位。

雖然從絕對(duì)值來(lái)講，碧桂園的銷(xiāo)售額也是下降的，但碧桂園能夠穩(wěn)住融資，進(jìn)而繼續(xù)穩(wěn)在排行榜上，我覺(jué)得是非常有代表意義的。

▲過(guò)去的兩年，是民營(yíng)地產(chǎn)的隕落之年。碧桂園穩(wěn)住，我們能贏！

最關(guān)鍵的是，在過(guò)去一年里，碧桂園開(kāi)始邁出從三四線向一二線轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)性一步。

對(duì)此，我還記得2021年之前，碧桂園的投資額中，三四線城市的投資比重達(dá)60-70%。

▲而到了2022年上半年，雖然碧桂園總投資額也大幅回落，但三四線城市的投資比重卻只占33%。

顯然，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，過(guò)去積累的三四線土儲(chǔ)已足夠，未來(lái)進(jìn)軍一二線，未嘗不可。

03

保利——爭(zhēng)三進(jìn)一

剛剛說(shuō)了萬(wàn)科和碧桂園，接下來(lái)說(shuō)說(shuō)保利。

還記得宋廣菊嗎？2017年，在宋廣菊的帶領(lǐng)下，保利突破3000億銷(xiāo)售大關(guān)。當(dāng)時(shí)，宋廣菊信心滿滿：“未來(lái)兩三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”

那年，宋廣菊57歲。看來(lái)，她是想在60歲退休前，畫(huà)一個(gè)完美的句號(hào)。

但是，在被融創(chuàng)通過(guò)并購(gòu)等超常規(guī)手段壓制反超下，保利“保四爭(zhēng)三”的過(guò)程實(shí)現(xiàn)并不容易。一直到2021年退休，宋廣菊仍沒(méi)有看到保利重進(jìn)前三。

然而，宋廣菊的職場(chǎng)憾事，卻是接班人劉平的幸運(yùn)“躺贏”。宋廣菊剛退休一年，保利就真正實(shí)現(xiàn)了重回前三。

甚至無(wú)論是全口徑金額還是權(quán)益金額，保利銷(xiāo)售排名都達(dá)到了top2的歷史最好名次。

▲保利重回前三，下一個(gè)目標(biāo)，會(huì)是超越碧桂園嗎？

為什么保利能有如此大跨越式的發(fā)展？究其緣由，在當(dāng)下這個(gè)不進(jìn)則退的行業(yè)局面里，保利有央企背景強(qiáng)、融資利率低、品牌認(rèn)知度高的優(yōu)勢(shì)。

但更重要的是，保利近幾年戰(zhàn)略投資成都、佛山等強(qiáng)二線城市，可以說(shuō)非常幸運(yùn)，也可以說(shuō)非常有遠(yuǎn)見(jiàn)——這些城市的房?jī)r(jià)，近兩年一直都是逆勢(shì)、高燒不退的“網(wǎng)紅城市”，尤其是成都，去年一年的熱銷(xiāo)，幾乎霸屏全國(guó)樓市新聞?lì)^條。

▲保利拿地，向來(lái)奉行在“非熱點(diǎn)板塊（城市）當(dāng)雞頭，在熱點(diǎn)板塊（城市）當(dāng)鳳尾”的信條。以成都為例，在非熱點(diǎn)板塊做雞頭，如果這個(gè)板塊不是熱點(diǎn)板塊，保利就會(huì)勇做第一，提檔升級(jí)。如大豐、獅子湖、香檳光華、香檳金沙、保利花園等等，皆是這個(gè)邏輯；在熱點(diǎn)板塊當(dāng)鳳尾，不做第一，只做第二，比如金融城做第一，保利的土地儲(chǔ)備就在秦皇寺，從而規(guī)避高昂的拿地成本。圖為成都保利獅子湖。

▲“一座千燈湖，半璧保利造”，在佛山，保利是真正的第一地主，無(wú)論是拿地宗數(shù)、拿地面積，還是拿地金地，保利都是當(dāng)仁不讓的NO.1。2022年，保利佛山的熱銷(xiāo)盤(pán)包括保利天悅、映月湖保利天珺、保利秀臺(tái)天珺、保利天匯、保利君悅臺(tái)、保利時(shí)代天珀，其中多半為豪宅盤(pán)。

▲此外，去年保利還有個(gè)好消息就是，新增貨值也邁進(jìn)了第一的位置。結(jié)合碧桂園去年幾乎沒(méi)有新增貨值，保利VS碧桂園幾乎成了沒(méi)有懸念的懸念。

由此，保利雖然也深耕一線城市，但除了大本營(yíng)廣州，在北京、上海、深圳，保利向來(lái)只當(dāng)鳳尾。例如北京保利二十年深耕，雖然也開(kāi)發(fā)了60多個(gè)項(xiàng)目，擁有100000+業(yè)主，但整體影響力一直居于前十開(kāi)外。

而在佛山、成都等地，在2022年房?jī)r(jià)也不落下風(fēng)，如此差異化競(jìng)爭(zhēng)的投資視角，是保利重回前三、“爭(zhēng)三進(jìn)一”的獨(dú)家秘訣。

04

濱江和首開(kāi)——區(qū)域深耕

說(shuō)完了萬(wàn)保碧，再來(lái)說(shuō)說(shuō)濱江和首開(kāi)。

之所以把這兩個(gè)城市放在一起，是因?yàn)檫@兩家房企都是區(qū)域深耕、管理半徑小的標(biāo)桿。其中，濱江深耕南方杭州，是浙系房企的代表，首開(kāi)深耕北方北京，是京派房企的代表。

具體的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，濱江去年的表現(xiàn)可謂優(yōu)秀：銷(xiāo)售額幾乎與2021年持平，僅下降8%，為1539億，位居民營(yíng)房企第五；拿地額734億，權(quán)益374億，一度比肩“不缺錢(qián)”的超級(jí)央企。

要知道，去年被認(rèn)為最穩(wěn)健的龍湖，也才拿地256億！濱江比龍湖拿地還要多50%，可謂趁著弱市，撿了不少大漏。

最關(guān)鍵的是，去年濱江拿地41宗，但38宗是在杭州拿；融資和去年持平，都是400多億，但融資利率反而還降了0.3%，充分說(shuō)明了金融機(jī)構(gòu)對(duì)濱江區(qū)域深耕模式和產(chǎn)品特色的認(rèn)可。

反過(guò)來(lái)再看看京派代表首開(kāi)。“一座北京城，半壁首開(kāi)史”，首開(kāi)是北京地產(chǎn)圈內(nèi)一等一的大哥級(jí)房企，在全北京擁有最多項(xiàng)目（含已售、在售和待售）、最多土儲(chǔ)和最多存量貨值。

在2022年1-11月的北京區(qū)域銷(xiāo)售排行榜中，首開(kāi)屈居第二，僅次于中海。

▲北京區(qū)域2022年1-11月銷(xiāo)售排名。雖然中海銷(xiāo)售總額比首開(kāi)多了15億，但論銷(xiāo)售面積，首開(kāi)卻比中海多了近10萬(wàn)平。

由此可見(jiàn)，雖然自2018年被中海彎道超車(chē)以后，首開(kāi)已不當(dāng)大哥好多年，但論區(qū)域深耕的影響力，首開(kāi)還是不輸于中海的。

具體到經(jīng)營(yíng)模式方面，首開(kāi)是業(yè)內(nèi)倡導(dǎo)聯(lián)合拿地的鼻祖。通過(guò)聯(lián)合拿地，首開(kāi)可以說(shuō)是為北京地產(chǎn)國(guó)資蹚出了一條新路，這期間也出了不少網(wǎng)紅盤(pán)，如麗澤的端禮著，奶西的望京樾，海淀的幸福里，等等。

也正因?yàn)槿绱耍组_(kāi)和濱江除了“管理半徑小”、區(qū)域深耕的相似外，兩者都極其擅長(zhǎng)與他人合作——首開(kāi)是股權(quán)型合作，整個(gè)北京地產(chǎn)圈都是“首開(kāi)與他的朋友們”；濱江是甲乙方合作，很多施工單位都在說(shuō)，大環(huán)境不好，很多企業(yè)都在抵房，但濱江還在保持現(xiàn)金支付。現(xiàn)在不抵房的民營(yíng)企業(yè)，可能就剩下濱江了。

當(dāng)然，值得說(shuō)明的是，首開(kāi)和濱江相比，目前首開(kāi)處于守勢(shì)，濱江處于攻勢(shì)：

濱江去年拿地權(quán)益374億，而首開(kāi)去年拿地很少，總共才拿了兩三宗地，可謂遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期；

濱江施行的是主動(dòng)舍近求遠(yuǎn)打法，即杭州中心可以拿地，就不到外圍拿，一切都以夯實(shí)杭州大本營(yíng)為重心；而首開(kāi)則是在京被中海反超、擴(kuò)張受阻，2021年高價(jià)拿地，踩錯(cuò)了節(jié)奏，現(xiàn)在還正處于去庫(kù)存階段，短期看不到轉(zhuǎn)機(jī)。

05

越秀和偉星——異軍突起

如果說(shuō)，首開(kāi)和濱江是區(qū)域深耕的代表，那么，去年異軍突起的代表，一個(gè)是廣州國(guó)企越秀，另一個(gè)是“蕪湖”房企偉星。

對(duì)于越秀，在我的印象里，越秀真正發(fā)力是在2019年。那一年，越秀喊著“2020年過(guò)千億”的越秀地產(chǎn)，以6.4萬(wàn)/平樓面地價(jià)，豪賭深圳尖崗山地王。

自此之后，越秀業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，地方排名連續(xù)大幅躍升，今年更是憑借千億房企中唯一正增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，成為規(guī)模房企里面最大的黑馬。

坦白說(shuō)，作為廣州地主，越秀地產(chǎn)與首開(kāi)、濱江一樣，是少有的深耕型房企；其次，越秀的產(chǎn)品力也還可以，2022年僅越秀和樾府一個(gè)項(xiàng)目就賣(mài)了超160億元（是廣州番禺萬(wàn)博的越秀和樾府，不是尖崗山地王）；最后，越秀地產(chǎn)還通過(guò)與廣州地鐵聯(lián)姻形成了獨(dú)特的TOD開(kāi)發(fā)模式，2022年上半年，越秀地產(chǎn)TOD類(lèi)型項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到120.7億，同比增長(zhǎng)58.8%，這些都是越秀爆發(fā)的原因。

至于偉星房產(chǎn)，不少地產(chǎn)人可能還不知道有這樣一家房企，在他們的印象里，偉星不就是賣(mài)水管建材紐扣的？

但在蕪湖，以及浙江臺(tái)州的臨海，偉星房產(chǎn)的大名卻如雷貫耳。尤其是蕪湖，自2000年進(jìn)駐，深耕蕪湖22年之久的偉星地產(chǎn)，在當(dāng)?shù)匾牙塾?jì)開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅項(xiàng)目達(dá)44座，常年霸榜第一，很多網(wǎng)友甚至因此提議要把蕪湖改名為“偉星城”！

▲1976年誕生于浙江臺(tái)州臨海的偉星集團(tuán)，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)第一批成立的民營(yíng)企業(yè)，依托旗下的PP-R建材管道業(yè)務(wù)，1993年偉星切入房地產(chǎn)行業(yè)，在蕪湖和臺(tái)州“潛伏發(fā)展”，并在近年來(lái)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境驟變，國(guó)內(nèi)房企萬(wàn)馬齊喑之時(shí)，成功實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。

當(dāng)然，如果只是小范圍的逆勢(shì)，偉星談不上是“最幸福”的地產(chǎn)公司。問(wèn)題在于，去年偉星的發(fā)展實(shí)在是令人矚目，偉星老板章卡鵬甚至豪言：“要通過(guò)三至五年的努力，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)500億～900億元的銷(xiāo)售規(guī)模。”

▲根據(jù)克而瑞的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年1-11月，偉星房產(chǎn)以117億元的拿地金額極為耀眼，榮升全國(guó)排名第25位；拿地面積達(dá)120萬(wàn)㎡，全國(guó)排名位居27位；新增貨值410.8億元，全國(guó)排名第17位……

▲偉星的拿地積極性與實(shí)力在國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企已躋身頂流，是拿地銷(xiāo)售比高于0.3的三家民企之一，一躍而上與龍湖、濱江并列！

06

信達(dá)與綠城管理——紓困資本與代建

“沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春”。行業(yè)危機(jī)到來(lái)，固然有人哭，但也有人喜。

這喜的人中，就包括地產(chǎn)AMC代表——中國(guó)信達(dá)，代建行業(yè)代表——綠城管理。

對(duì)于AMC紓困房企，相信大家已不稀奇。當(dāng)前，以信達(dá)、華融、長(zhǎng)城、東方為首的AMC公司，均以“市場(chǎng)化”的方式，低價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目層面的資產(chǎn)。融創(chuàng)、世茂、奧園、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城(000671)、中南建設(shè)(000961)、建業(yè)地產(chǎn)等出險(xiǎn)企業(yè)，都出現(xiàn)在AMC的紓困名單上。

不得不說(shuō)，此時(shí)的AMC趕上了好時(shí)候。一方面，民營(yíng)房企頻頻暴雷，很多房企是“求”著上門(mén)合作；另一方面，AMC也頂著紓困解難保交樓的大義，在這個(gè)市場(chǎng)里低價(jià)并吞了很多項(xiàng)目還不受非議。

比如，在去年7月，信達(dá)聯(lián)合華建，接收了佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目可是佳兆業(yè)在2020年拍下，捂在手上還不到一年的南沙地王項(xiàng)目。信達(dá)至此掌握了南沙悅伴灣的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)大權(quán)，肥水不流外人田。

再比如，恒大投資百億的安徽新橋陽(yáng)光半島項(xiàng)目，也被信達(dá)聯(lián)合華宇接手。過(guò)去一年，以信達(dá)為首的AMC機(jī)構(gòu)，可謂盆滿缽滿。

至于綠城管理，作為代建領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，去年代建需求的井噴，成為綠城發(fā)展的絕佳機(jī)會(huì)。

截至11月30日，綠城手中以綠城品牌銷(xiāo)售的代建管理項(xiàng)目，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到533萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到774億，已經(jīng)占到整體銷(xiāo)售額的29.4%，對(duì)于穩(wěn)定規(guī)模起到了很大的作用。

預(yù)計(jì)，今年綠城代建合約面積會(huì)超過(guò)1億平方米，對(duì)應(yīng)的可售金額也會(huì)水漲船高，綠城管理的成長(zhǎng)后勁依然很足。

由此，說(shuō)信達(dá)地產(chǎn)(600657)、綠城管理是最幸福的房企，未嘗不可！

07

跨過(guò)2022年的其他民營(yíng)房企

2022年十大最幸福的地產(chǎn)公司，最后的一項(xiàng)是：跨過(guò)2022年的其他民營(yíng)房企。

為什么會(huì)這么說(shuō)呢？我覺(jué)得地產(chǎn)政策放開(kāi)，對(duì)市場(chǎng)肯定是有效的，那么只要熬過(guò)了過(guò)去一年最艱難的時(shí)刻，那么對(duì)這些房企而言，絕對(duì)是值得開(kāi)心、值得幸福的。

例如美的，新希望(000876)，過(guò)去一年，靠著母公司強(qiáng)大的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)背景，屢屢登上政策支持“白名單”；新城、萬(wàn)達(dá)，2019年以前就開(kāi)始了降負(fù)債去庫(kù)存，可謂因禍得福，資金狀況比大部分民營(yíng)房企要好，如今隨著政策面好轉(zhuǎn)，又開(kāi)始生龍活虎。

甚至于融創(chuàng)、龍光，雖說(shuō)都已經(jīng)“陽(yáng)過(guò)”，但近期時(shí)不時(shí)傳來(lái)好消息。融創(chuàng)接連賣(mài)了好幾個(gè)大項(xiàng)目，收回了很多資金；龍光也好轉(zhuǎn)，2月就會(huì)展開(kāi)境外債務(wù)重組，因此我預(yù)計(jì)這兩家房企，今年很有可能重回正軌。

由此，跨過(guò)2022，擁抱2023。

地產(chǎn)行業(yè)，永遠(yuǎn)都還有機(jī)會(huì)；

地產(chǎn)公司，同樣也會(huì)有“最幸福”的房企。

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