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觀點(diǎn)網(wǎng) 上海“浦西第一高樓”迎來封頂新節(jié)點(diǎn)。

于2022年12月29日，新鴻基地產(chǎn)位于上海徐家匯(002561)商圈核心區(qū)域的徐家匯中心ITC項(xiàng)目迎來新進(jìn)展，其在建中的T2塔樓核心筒正式封頂。

(資料圖片)

據(jù)資料顯示，徐家匯中心項(xiàng)目T2塔樓高370米，位于徐家匯中心ITC項(xiàng)目核心地塊虹橋路地塊，總建筑面積約24萬平方米，其作為徐家匯中心ITC項(xiàng)目的辦公樓部分，并與T1塔樓相同，以超甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。目前，一期One ITC已經(jīng)開業(yè)，已引入路易威登、古馳、圣羅蘭等奢侈品牌。

對(duì)于這宗項(xiàng)目的東家新鴻基地產(chǎn)來說，T2塔樓核心筒的封頂，意味著其所押寶的上海徐家匯中心建設(shè)工程到達(dá)了即將完工的節(jié)點(diǎn)。隨著這宗項(xiàng)目建設(shè)不斷推進(jìn)，未來T2塔樓也將取代320米高的上海北外灘白玉蘭廣場(chǎng)，成為浦西第一高樓，而新鴻基地產(chǎn)于上海，則多了一宗得以發(fā)展的巨無霸項(xiàng)目。

徐家匯往事

新鴻基與徐家匯中心的緣分要從10年前的秋天說起。

2013年，上海土拍市場(chǎng)正處于火熱階段，截至當(dāng)年８月底，上海已連續(xù)半年單月出讓金均超過百億關(guān)口，彼時(shí)市場(chǎng)環(huán)境向好，開發(fā)商拿地積極性走強(qiáng)，高溢價(jià)率的土地成交并不少見。

徐家匯中心項(xiàng)目正好上架在8月。2013年8月16日，上海規(guī)土局掛出徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊出讓公告，原先預(yù)申請(qǐng)?jiān)摰貕K的房企(包括聯(lián)合體)已經(jīng)從4家減少為2家；出讓方式也將采用掛牌方式出讓。

根據(jù)出讓公告顯示，“徐家匯中心項(xiàng)目”位于上海徐匯區(qū)，地塊東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，規(guī)劃用途為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，起拍價(jià)為175.26億元。地塊出讓面積共計(jì)9.92萬平方米，建筑面積為58.4萬平方米。此外，項(xiàng)目還包括12萬平方米的地下商業(yè)。

除了體量足以支撐起大型商業(yè)項(xiàng)目之外，徐家匯中心地塊選對(duì)了地理位置，坐落于上海最成熟的CBD商業(yè)中心。

另外值得注意的是，地塊屬于軌交上蓋，其地下建筑面積合計(jì)20萬平方米以上，其中經(jīng)營(yíng)性面積超12萬平方米。這就代表著項(xiàng)目有大量地下空間可供進(jìn)一步開發(fā)。

但反過來看，開發(fā)徐家匯中心這片體量龐大的地塊所需的精力龐大，開發(fā)商是否有十足的資金實(shí)力去把握項(xiàng)目則是最大的考驗(yàn)。

地理位置佳，體量充足，所需開發(fā)資金較多。這樣一宗項(xiàng)目出現(xiàn)在市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)者不會(huì)少，但競(jìng)得者有很大概率為港資企業(yè)。

在徐家匯中心地塊上架消息出爐后，房企們?cè)缫汛来烙麆?dòng)，據(jù)彼時(shí)市場(chǎng)消息，新鴻基、恒基及新世界發(fā)展聯(lián)合體；香港怡和及香港置地聯(lián)合體；綠地及大華聯(lián)合體等聯(lián)合企業(yè)均有參與這宗地塊的預(yù)申請(qǐng)。但最終僅剩新鴻基、九龍倉及恒基聯(lián)合體兩隊(duì)進(jìn)行最后的沖刺。

為什么徐家匯中心能夠受到港資企業(yè)的青睞？

作為香港開發(fā)商的“老大哥”，彼時(shí)恒基兆業(yè)于上海已經(jīng)持有了徐家匯港匯中心二座項(xiàng)目、人民廣場(chǎng)名人商業(yè)大廈項(xiàng)目；九龍倉則坐擁彼時(shí)的“浦西第一高樓”會(huì)德豐廣場(chǎng)；而新鴻基地產(chǎn)則在上海布局了國(guó)金中心與環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目。三家企業(yè)在上海的項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量不多，但各個(gè)拎出來都能夠叫得上名字，而徐家匯中心作為少有的大體量商業(yè)地塊，其將對(duì)浦西區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展提供一定價(jià)值。

由此而言，對(duì)于自90年代起便布局上海區(qū)域的部分港企來說，彼時(shí)資金充裕，又有操盤經(jīng)驗(yàn)，拿下徐家匯中心地塊進(jìn)行開發(fā)，既得心應(yīng)手，又能繼續(xù)拓展華東區(qū)域，何樂而不為？

最終，于2013年9月，新鴻基地產(chǎn)以總價(jià)217.7億元摘得徐家匯中心地塊，成交樓面價(jià)3.73萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到24.21%。

超210億元的成交價(jià)，讓徐家匯中心項(xiàng)目地塊一躍成為2013年的上海新地王，并超越廣州亞運(yùn)城地塊成為彼時(shí)全國(guó)土地拍賣史上第二高價(jià)的地塊。

值得注意的是，此前上海地王還是2010年上海證大以92億元奪得的外灘8-1地塊，如今已物是人非。

新鴻基封頂

徐家匯中心地塊的出讓文件顯示，除了20%的定金，地塊需在簽訂出讓合同后365天內(nèi)分二期付清全部出讓價(jià)款余額，其中第一期為出讓價(jià)款的30%，在簽訂出讓合同后的10個(gè)工作日內(nèi)支付；第二期為出讓價(jià)款的50%，在簽訂出讓合同后365天內(nèi)付清。

對(duì)于新鴻基地產(chǎn)來講，如果彼時(shí)后續(xù)沒有充裕的現(xiàn)金或融資渠道支持項(xiàng)目發(fā)展，極有可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)周期拉長(zhǎng)，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度受阻。甚至還有市場(chǎng)聲音指出，新鴻基地產(chǎn)起碼要準(zhǔn)備300億元的資金，才能夠支持項(xiàng)目開發(fā)完畢。

從公開資料來看，根據(jù)土地用途，徐家匯中心地塊的功能定位預(yù)計(jì)至少將涵蓋超甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、高端零售、地下商業(yè)等，其地上、地下總建筑面積預(yù)計(jì)將超過80萬平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將用時(shí)5-8年進(jìn)行建設(shè)。

將時(shí)間拉回今日，從2013年9月摘得地塊，到2022年12月底完成T2塔樓的封頂，預(yù)計(jì)2024年項(xiàng)目正式竣工，新鴻基地產(chǎn)將這宗地塊的開發(fā)期限延長(zhǎng)至11年，這背后則涉及到其在內(nèi)地發(fā)展的策略。

同樣是在上海，2003年8月，新鴻基地產(chǎn)以2.49億美元的價(jià)格由陸家嘴(600663)集團(tuán)手中接盤陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X2地塊土地使用權(quán)。

說起X2地塊，項(xiàng)目位于陸家嘴中央商務(wù)區(qū)核心地帶，與中華第一樓金茂大廈及正大廣場(chǎng)相鄰，占地面積6.94萬平方米，可建總建筑面積41.5萬平方米，土地規(guī)劃用途為商務(wù)金融辦公用地。面對(duì)如此地理位置與含金量，新鴻基地產(chǎn)彼時(shí)放話，投入80億港元在這宗地塊上開發(fā)世界級(jí)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目--也就是后來大家所熟知的上海國(guó)金中心。

不過，從購(gòu)買地塊到項(xiàng)目開業(yè)，新鴻基地產(chǎn)同樣花了7年之久。2007年，匯豐銀行就購(gòu)買了其中一幢寫字樓的22層樓面，將中國(guó)總部搬遷至此，并將這幢樓改為“匯豐銀行大廈-上海國(guó)金中心”；2008年，項(xiàng)目正式封頂，高度達(dá)250米；2010年4月，項(xiàng)目商場(chǎng)正式開業(yè)，而整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約37萬平方米，包括兩幢雙塔型的甲級(jí)寫字樓、11平方米的商場(chǎng)以及浦東麗思卡爾頓酒店和高級(jí)服務(wù)式公寓。

值得注意的是，于2003年-2010年間，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的地皮價(jià)格翻了好幾番，上海國(guó)金中心項(xiàng)目的價(jià)值也一漲再漲。此外，開業(yè)后的國(guó)金中心還匯聚了多家國(guó)際一線品牌，而其中四成為首度進(jìn)駐上海，新鴻基地產(chǎn)也借勢(shì)成為首批吃“首店經(jīng)濟(jì)”螃蟹的企業(yè)。

除了上海國(guó)金中心以外，新鴻基地產(chǎn)還于2006年從香港萬都手中將浦西淮海中路3號(hào)地塊收入囊中，共斥資36億元。按照新鴻基地產(chǎn)彼時(shí)的規(guī)劃，其打算建設(shè)一個(gè)8層商場(chǎng)、兩座28-32層高的辦公大樓以及兩座24層高的住宅樓，并預(yù)計(jì)2011年開業(yè)。最終，這宗被命名為上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)的項(xiàng)目推遲2年時(shí)間，于2013年正式開業(yè)。

此外，新鴻基地產(chǎn)在上海操作策略也體現(xiàn)在住宅項(xiàng)目上。

2005年6月，經(jīng)過15輪競(jìng)價(jià)，新鴻基地產(chǎn)以總價(jià)31.85億元打敗長(zhǎng)江集團(tuán)，競(jìng)得上海浦東濰坊新村街道245街坊23宗地塊，項(xiàng)目占地6.1萬平方米,建筑面積15.35萬平方米。新鴻基地產(chǎn)將其定位為世界級(jí)住宅項(xiàng)目，并命名為濱江凱旋門。

值得注意的是，項(xiàng)目于2012年3月第一次入市，距離拿地已經(jīng)過去6年；而項(xiàng)目第二次入市則已經(jīng)是2020年4月，距摘地已過去15年。據(jù)市場(chǎng)消息，濱江凱旋門入市價(jià)格已從9.8萬元/平方米上升至13.8萬元/平方米。

入局上海超20年，新鴻基地產(chǎn)已把香港大本營(yíng)發(fā)展多年的成熟模式復(fù)制到上海灘。

于香港，新鴻基地產(chǎn)的版圖內(nèi)包括新鴻基中心、中環(huán)廣場(chǎng)、IFC、ICC等成熟項(xiàng)目。將這套項(xiàng)目總結(jié)成冊(cè)，則為新鴻基地產(chǎn)搶灘上海打下了基礎(chǔ)。不難看出，新鴻基地產(chǎn)打造的中環(huán)廣場(chǎng)、上海國(guó)金中心、上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、濱江凱旋門，以及2024年即將竣工的徐家匯中心，多多少少都有新鴻基地產(chǎn)在香港項(xiàng)目建設(shè)的影子。

新鴻基地產(chǎn)上海項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)

對(duì)于日后新鴻基地產(chǎn)于上海的發(fā)展，觀點(diǎn)新媒體也咨詢了新鴻基地產(chǎn)內(nèi)部人士，其表示新鴻基地產(chǎn)目前集中在一線城市和其他具備持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的重要城市投資及發(fā)展，未來會(huì)持續(xù)關(guān)注上海以及華東重點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì)。目前，新鴻基地產(chǎn)于上海及長(zhǎng)三角洲共有13宗項(xiàng)目，其中上海項(xiàng)目達(dá)7宗。

值得注意的是，截至2021年12月31日，新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)在香港的土地儲(chǔ)備合共約5780萬平方呎，而在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備合共7110萬平方呎，約5360萬平方呎是發(fā)展中物業(yè)。就目前來看，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備或已超過香港市場(chǎng)，未來在上海及長(zhǎng)三角洲區(qū)域依舊有進(jìn)一步安排項(xiàng)目的可能性。