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導(dǎo) 讀

1、拿地金額總量降六成，三項(xiàng)門檻均大幅下滑

(資料圖)

2、拿地銷售比創(chuàng)五年新低，投資意愿降至谷底

3、超半數(shù)貨值集中10強(qiáng)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局再加劇

☉?文／克而瑞研究中心

榜單解讀

“

前言：2022年，投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續(xù)，但熱度逐輪走低，除部分特別優(yōu)質(zhì)的地塊以外，底價(jià)成交、城投托底成為常態(tài)。

房企投資意愿則降至5年以來(lái)最低點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比低至0.18，銷售50強(qiáng)房企月均投資力度同比下降69%，且近四成企業(yè)全年投資處于暫停的狀態(tài)。在此影響下，2022年新增貨值、價(jià)值以及建面三項(xiàng)門檻均同比大跌六成左右。

展望未來(lái)，在市場(chǎng)筑底尚未結(jié)束、房企資金壓力尚未緩解之下，短期內(nèi)我們認(rèn)為土地投資仍將保持低位，投資也會(huì)愈發(fā)集中，一方面是集中在規(guī)模化的央國(guó)企，另一方面則更加聚焦核心一二線城市。

1

拿地金額總量降六成

三項(xiàng)門檻均大幅下滑

2022年，企業(yè)整體投資彌漫在無(wú)序、謹(jǐn)慎、收斂的氛圍當(dāng)中，拿地金額大幅收縮。其中拿地金額TOP100房企全年拿地總金額額約為1.65萬(wàn)億，同比腰斬，與五年內(nèi)的最高峰2020年相比，同樣大幅下降63%。

收縮不僅體現(xiàn)在總量的銳減上，還體現(xiàn)在門檻的大幅下降上：2022年房企新增貨值、新增價(jià)值和新增建面的百?gòu)?qiáng)門檻值分別為91億元、37.9億元和46萬(wàn)平方米，同比降幅均在60%左右；同時(shí)，新增貨值、金額和建面榜首值同比變化分別為-57%、-35%和-85%。以此可見(jiàn)，房企投資拿地態(tài)度極為低迷。

2

拿地銷售比創(chuàng)五年新低

投資意愿降至谷底

2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅有0.18，不僅降至2017年以來(lái)的最低點(diǎn)，且僅有2017年的1/3水平，與2021年相比也幾乎腰斬，遠(yuǎn)低于過(guò)往0.3的習(xí)慣“紅線”，拿地意愿實(shí)際已經(jīng)跌入谷底。

各梯隊(duì)的拿地銷售比與2021年相比均表現(xiàn)為下降，尤其TOP21-30梯隊(duì)的變化最為明顯：2021年TOP21-30房企還是拿地積極性最高的梯隊(duì)，拿地銷售比達(dá)到0.31，但這部分房企也正是由于前期積極擴(kuò)張導(dǎo)致現(xiàn)金流受到的影響最大，因此2022年的拿地銷售比驟降至0.07，暫緩拿地成為共識(shí)。

3

超半數(shù)貨值集中10強(qiáng)房企

強(qiáng)者恒強(qiáng)格局再加劇

集中度方面，2022年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值中有51%集中于10強(qiáng)房企，超過(guò)一半，21%集中于11-20強(qiáng)房企，TOP20房企新增貨值合計(jì)達(dá)到72%。

由于房企普遍收縮了投資預(yù)算，導(dǎo)致對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市地塊出現(xiàn)“心有余而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有余糧”，因此市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。

與2021年相比，僅有TOP1-10、TOP11-20兩個(gè)梯隊(duì)房企的新增貨值集中度較2021年有所提升，尤其10強(qiáng)房企的新增貨值占比提升了16個(gè)百分點(diǎn)，在集中度已經(jīng)較高的情況下仍有大幅提升，11-20強(qiáng)房企占比提升1個(gè)百分點(diǎn)。

4

近四成百?gòu)?qiáng)投資暫停

月均拿地金額較去年下降69%

2022年受市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑，有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。此外，百?gòu)?qiáng)拿地金額占全國(guó)土地成交的比重降至34.3%，而過(guò)去三年始終保持在50%左右。

單月拿地金額來(lái)看，2022年銷售50強(qiáng)房企拿地金額全年保持低位運(yùn)行，月均拿地金額不足700億，較2021年月均下降69%。其中僅6月、7月、9月拿地金額超過(guò)1000億元，這與核心城市在這三個(gè)月集中供地密切相關(guān)。

5

央國(guó)企投資貫穿全年但年末顯乏力

規(guī)模民企幾乎隱身

從不同類型的房企表現(xiàn)來(lái)看，2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺(tái)類公司，央企和地方國(guó)企分別有16家和19家，且各類房企表現(xiàn)有明顯差異：

央企“數(shù)量少，金額高”，僅16家央企，拿地金額卻超過(guò)6000億元，其次地方國(guó)企中，國(guó)貿(mào)、建發(fā)等房企投資相對(duì)積極；民企和城投的投資力度最弱，由于各地城投公司積極參加土拍并“托底”，因此TOP100中城投公司數(shù)量多，但拿地金額僅有3000億元左右。

雖然今年整體投資態(tài)度非常謹(jǐn)慎，拿地積極性較低，但仍有部分房企在土地小年中表現(xiàn)相對(duì)積極：

一方面是大型央企，如保利、華潤(rùn)、招商和中海等，拿地銷售比都在0.3以上，同時(shí)保利、華潤(rùn)、中海拿地金額也位列前三。另一方面，民企雖然集體隱身，但濱江、偉星等區(qū)域型房企表現(xiàn)突出，濱江2022年拿地金額達(dá)到785.2億，同比增加22%，拿地銷售比達(dá)到0.59，布局幾乎全部位于杭州；地方國(guó)企中，建發(fā)、越秀、華發(fā)、國(guó)貿(mào)等房企在深耕城市保持較為積極的拿地態(tài)度。

6

城投越“拖”越多

拿地幅數(shù)占集中供地成交55%

集中供地在今年依然是企業(yè)投資最為關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)，但整體來(lái)看，土地市場(chǎng)仍靠城投“托底”支撐，且越“拖”越多，不僅郊區(qū)需要托底，2022年部分城市中心區(qū)域地塊城投托底比例也超過(guò)50%。

一方面，從整體變動(dòng)看，2022年城投參與拿地金額、建面、幅數(shù)占比分別達(dá)到46%、58%和55%，較2021年增加15pts、20pts、14pts。另一方面，就各批次城投占比而言，2022年呈現(xiàn)逐輪遞增走勢(shì)，到第四、第五批次，幾乎僅有城投在拿地，托底比例高達(dá)80%以上。

7

81%的投資聚焦22城

長(zhǎng)三角一枝獨(dú)秀

2022年百?gòu)?qiáng)投資形成了以“22城+長(zhǎng)三角”為主的固定格局，尤其百?gòu)?qiáng)投資額中有81%集中于22個(gè)核心城市，比2021年大幅提升14個(gè)百分點(diǎn)，在市場(chǎng)低迷的情況下核心城市持續(xù)受到關(guān)注。

一線城市今年占據(jù)了百?gòu)?qiáng)房企投資額的35%，比2021年大幅提升了15個(gè)百分點(diǎn)；二線城市占比為50%，同比基本持平，三四線城市占比為15%，占比大幅收縮15個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域方面，長(zhǎng)三角穩(wěn)坐“房企投資力度最大”區(qū)域，連續(xù)2年房企在長(zhǎng)三角的投資占比均超過(guò)40%；其次珠三角今年吸納了百?gòu)?qiáng)投資額的26%，同比提升7個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)渤海、中西部的投資占比則分別低至13%和16%，企業(yè)投資愈發(fā)向長(zhǎng)三角和珠三角兩個(gè)最重點(diǎn)城市群集中。

8

2023年投資仍將低迷

國(guó)企繼續(xù)“托底”

雖然2022年出臺(tái)了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來(lái)看，無(wú)論是“救市場(chǎng)還是救企業(yè)”效果均不明顯，因此我們預(yù)計(jì)2023年投資依然低迷，房企投資依然將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，其中既包括降低投資力度，也包括投資于集中非常優(yōu)質(zhì)的地塊，正所謂“把錢用在刀刃上”，因此一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊還是會(huì)吸引多家頭部房企進(jìn)行激烈的競(jìng)拍，與其他地塊熱度形成鮮明對(duì)比，土地市場(chǎng)的分化也將持續(xù)。

目前，不少企業(yè)在減緩拿地之后，卻陷入“越不拿越難賣”的困境，一方面與市場(chǎng)行情走弱高度相關(guān)，另一方面企業(yè)的總土儲(chǔ)中含有大量難以去化的“僵尸庫(kù)存”，對(duì)于此類企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是需要通過(guò)優(yōu)質(zhì)的新增土地來(lái)帶動(dòng)整體的銷售回暖。深耕長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市、投資聚焦在核心一二線城市仍是投資上策。

排版：土木、狼少

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