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撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

房地產是無數人親生的，誰都要給愛。

(資料圖片僅供參考)

銀保監會近日開會再說“滿足房地產市場合理融資需求，改善優質房企資產負債表，滿足剛性和改善性住房需求”還不夠，支持樓市，連最高法院都責無旁貸。

2022年12月27日，最高法院發布《關于為促進消費提供司法服務和保障的意見》明確，助力實施房地產市場平穩健康發展長效機制，積極保護居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，促進居住消費健康發展，推動實現穩地價、穩房價、穩預期……

至于各地、金融機構在購房準入門檻、稅費、首付、利率等方面放松，更是此起彼伏。近期，佛山、南京、東莞這樣的特大城市，都開啟了樓市“裸奔”模式，取消放開限購。

房企各種融資便利，漸次打開，當然出險過的房企，還是分情況部分有些困難。

現在，從政策端到資金端，完全就是改天換日，房地產唯一缺的是什么？杠桿游戲覺得，大概就是購房者。

那么，購房者何時大批量殺到？

1

收入、就業是基礎

近期我們看到部分城市的新房、二手房數據有改善的跡象。當然，從宏觀看全國還不好。

比如，前11月份，商品房銷售面積121250萬平米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

圖表來源|國統局

11月末，商品房待售面積55203萬平米，同比增長10.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

如上圖，數據趨勢依舊是不好的。

有人說，11月很多地方的居民處于不自由當中，對買房既無興趣、也無信心、更難出門，12月肯定會好一些。

12月我們知道，很多地方開始經歷感染高峰，很多朋友身體不舒服，因此出去看房、買房的，我想相對也不會太多。

這些都是臨時性因素，真正對于購房決定影響最大的，杠桿游戲認為是收入、就業狀況。

2022年11月也好、12月也罷，乃至整個2022年收入增長的人應該不多，2022年換了更好工作的人，應該也不多。同時，在2022年中認為自己2023年收入會越來越高的人，我想也不會多。

因此，2022年房地產銷售不好，這是應該的——當下收入可能不給力，當下就業也未必很棒，未來的預期可能也不是很有信心，那么為什么要買房呢？

圖表來源|東吳證券(601555)（特此感謝）

用有些朋友的話說，飯都吃不起了，拿啥買房。

問題來了，2022年顯然無法改變，那么2023年收入、就業整體可以改善嗎？杠桿游戲分幾個層次說。

第一，2022年經濟增長低基數，2023年只要正常發揮，增速比2022年高這是大概率。因此，全社會就業改善，部分行業收入回升，這應該也是情理之中的。

第二，從近期的政策表態看，對民企的支持、以及部分行業的松綁，2023年一些領域得到恢復也是可以期待的。

松綁恢復的過程，會創造出一些崗位，部分群體收入會得到提升。

第三，宏觀層面和具體行業的改善，也會讓部分群體的財產性、資產性收入回升。比如房子的出租率提升、房租更有保障，比如上市公司企穩股價和回報提升，讓部分人這類收入好于2022年。

綜上，2023年全社會收入、就業改善應該是可以期待的。繼續延伸思考，2023年樓市會比2022年好。

2

需求的變化

申港證券最近做了一個研報，認為購房者置業的真實購買力來源于三層要素：需求、意愿與支付能力，其中：需求是一切的原點。

該報告認為：

1）需求是一切的原點，也是最大的銷售基數，同時決定了銷售規模的上限。需求也是一般做商品房銷售規模預測中最為核心的指標，主要包括居住屬性的剛需、改善需求，以及金融屬性的投資投機需求；

通過分析人均住房面積、城市常住人口的變動等因素，我們可以大致掌握不同類別需求的總量，從而對中長期銷售規模有范圍性的掌握。

2）支付能力是需求轉化為銷售的通道，決定了銷售規模的下限。支付的基礎是購房者的收入及杠桿水平，同時受貸款政策、首付政策、限購政策等因素影響，外部環境變化將會改變購房者支付能力，從而影響需求向銷售額轉化的速度。

3）意愿是需求的放大器，同時影響著商品房銷售的在不同跨度周期上的波動。作為缺少客觀統計數據的指標，意愿是最難把握的變量，即便如央行公布的《城鎮儲戶問卷調查報告》會公布部分居民的房價信心等指數，我們仍然較難通過這些數據對購房者信心作準確判斷；

從主觀感受上分析，購房意愿更近似于需求的放大器，在市場下行期需求收縮而購房意愿不足，市場上行需求旺盛而購房意愿旺盛，即“買漲不買跌”。

圖表來源|申港證券（特此感謝）

三者的關系互相影響但又相互獨立，明確彼此的界限與關系，可以更好理解商品房銷售變動，申港證券認為：

需求具備較強韌性，會滯后但少有缺席，需求受意愿與支付能力影響所產生的波谷會最終形成日后高增的上行周期。

這也是地產周期產生的根本，購房者進城的首置剛需、家庭人數增長的改善需求、房屋老舊更換需求均具備較強的剛性，盡管會受制于房價走勢（影響意愿）、收入水平增減（影響支付能力）而滯后置業，但需求客觀存在，受意愿與支付能力壓制的需求轉化低谷，最終會在意愿與支付能力恢復后重新兌現，并實現同比高增的上行周期。

由此看來，從需求端推算的銷售的部分預測偏差，或將在后續周期中得以修復。

這也是上文杠桿游戲所寫，2023年銷售會比2022年好。

從中國的城鎮化進程和改善需求角度，房地產顯然沒有到垂直墜落的地步。即便除掉投資、投機2個因素，至少目前也還可以保證10萬億元的銷售額。

3

預期確實有變

說完收入和需求，杠桿游戲最后談一下預期。

預期分幾個方面：

1）收入預期，上文第一部分寫過。一個人無論需求多強烈，買房屬于大宗消費，往往還必須負債、加杠桿，因此穩定、可持續的收入是基礎性的東西。

從趨勢上說，2023年這一點是總體有利于房地產市場的。

2）房價預期，“房住不炒”這些話只要依舊出現在相關政策表述中，我相信多數人是沒有勇氣炒房的，沒有足夠的炒作，房價嘩嘩嘩起飛，應該也就不存在。

過去幾年，經過了太多事情，很多人迄今高位接盤中。地產行情逐步恢復后，第一步是很多人套現、離場，而不是指望著大漲再搞一把。

至少多數城市的市場是這樣，例外的城市應該不會太多。

3）投資預期，分短期和中長期。短期如上文所述，炒是沒機會的。而中長期，因為貨幣的貶值和過多，作為一種物價現象，房價不見得就是穩或者跌，而是具備長期的上漲能力。

當然，從貨幣的購買力、居民收入角度，可能又是另外一個體會。

4）人口和經濟預期。出生堪憂、難以提振，老齡化越來越高、死亡增長，這些無可避免。在人口趨勢的牽引之下，經濟長期趨勢也將受到影響。

上述因素，對于房地產來說，是長期的，而且幾乎是不可逆的。

短期的刺激，可能讓某一年的地產銷售好于往年，但長期銷售面積穩中趨降，則是必然。

圖表來源|網絡（特此感謝）

5）政策預期。從2021下半年開始，各種調控政策逐步退出，現在除了很少的一些限制政策外，多數城市實際是鼓勵剛需和改善購房了。

而且剛需和改善的定義無比寬闊。

除了沒辦法喊出“買房就是愛國”，該做的都做了。

因為地產目前還沒有企穩，因此政策預期依舊是偏寬松的。杠桿游戲認為，未來幾個月，政策基調依舊是鼓勵購房。

2023年，從部分城市開始，政策偏暖的預期之下，會有城市新房、二手房都逐步向好的。

可以確定的是，政策一定是左右平衡的，冷會不斷鼓勵，太熱則會被打壓。對了，目前爛尾問題依舊很嚴重，說什么宏大的都沒用，這個問題必須先解決。

本文首發于微信公眾號：杠桿游戲。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。