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觀點網 時隔一年有余，沉寂許久的越秀房托迎來了久違的母公司資產注入。

12月20日晚間，越秀房地產投資信托基金公告表示，旗下子公司將向越秀地產間接控股公司越秀企業收購藝康全部股份及接受轉讓藝康銷售貸款而購買越秀大廈17樓，收購頌輝全部股份及接受轉讓頌輝銷售貸款而購買越秀大廈23樓。

(相關資料圖)

初步代價分別為6170萬港元、6200萬港元，其后將根據藝康及頌輝完成賬目調整為最終代價，上調及下調額度不超過20萬港元。

物業底色

據披露，越秀大廈是位于香港灣仔駱克道160-174號的寫字樓，藝康為越秀大廈17樓唯一登記及實益擁有人，頌輝為越秀大廈23樓唯一登記及實益擁有人。

公告顯示，越秀大廈17樓、越秀大廈23樓建筑面積皆為4694平方呎。根據估值報告，越秀大廈17樓的協定物業價值為6200萬港元，23樓的協定物業價值為6430萬港元，均較其物業評估值折讓約2.1%，價格較為公允。

除此之外，對房地產投資信托基金而言，注入物業的收益表現也是重要的考慮因素。

越秀房托提到，越秀交通及管理人此前租下越秀大廈17樓，截至2022年9月30日止9個月，共支付租金金額為138.96萬港元，以此計算，該物業年租金為185.28萬港元，根據初步代價6170萬港元，可得估計年投資收益率為約3%。

另外，越秀地產此前租賃越秀大廈23樓建筑面積約2347平方呎物業（相當于該層50%），今年前9個月支付費用69.3萬港元，可得該物業年租金為184.8萬港元，由初步代價6200萬港元計算可知年投資收益率為約2.98%。

可以看出，兩項物業收益率均在3%左右，已有一定成熟度。

越秀地產對房托平臺的支持不止于此。敲定收購后，越秀房托還表示，越秀地產于越秀大廈23樓的租賃期將于12月31日屆滿，頌輝將與越秀地產訂立兩項新租賃協議。

此前，越秀地產的租賃區域為越秀大廈23樓第3單元及第2單元部分區域（建筑面積約2347平方呎）。本次越秀地產除了繼續租賃該部分外，還將租賃越秀大廈23樓第1單元及第2單元部分區域（建筑面積約2347平方呎），兩項協議租期均達3年。

也就是說，越秀地產將整租越秀大廈23樓，合計月租金15.4萬港元（不包括水電費、政府差餉、政府地租及管理費，須由越秀地產承擔）。

越秀房托指，于完成后，關連租約可為越秀房產基金提供額外租金收入，從而在短期至中期帶來穩定的租金現金流量。

收購考慮

自去年10月下旬斥資77.93億元購入廣州珠江新城的越秀金融大廈后，越秀房托資產規模已上升至423.8億元（截至2022年6月30日），物業組合包含位于廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心、越秀金融大廈，以及位于上海的越秀大廈、位于武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心和杭州維多利商務中心。

在原本口徑里，越秀房托暫時是沒有收購計劃的。

8月4日下午，越秀房托于線上召開2022年中期媒體業績會。董事長、執行董事及行政總裁林德良在會上指出，現時北京、上海有不少投資物業項目值得關注，集團會對此進行關注，但目前主要是把運營做好，暫時沒有具體的收購計劃。

“大家可以看到其他發展商的一些物業要出售，有些物業相對以前是優惠的，我們會留意，但暫時今年未有計劃去做具體的收購?！?/p>

本次收購盡管規模較小，對越秀房托卻意義特別，其指出，是次收購為于中國境外的首次收購，地域多元化令該基金得以把握中國以外其他經濟體的投資機會，如作為國際金融中心及粵港澳大灣區的主要樞紐城市的香港，并為越秀房托提供額外的增長及發展潛力。

同時，2022年上半年，人民幣兌港元及美元匯率下降，越秀房托在港元銀行貸款及港元、美元有擔保票據方面產生的匯兌虧損將近7.8億元；而去年同期，匯率上升帶來了1.34億元的匯兌收益。

越秀基金認為，收購資產可以對沖外匯風險，收購事項使越秀房托可透過收購資產（所產生收入的計值貨幣與其于香港的借貸貨幣相同）降低其貨幣風險。