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觀點(diǎn)網(wǎng) 12月20日，廈門(mén)開(kāi)啟2022年最后一批集中供地，相較去年的三次供地，今年廈門(mén)土拍略有微調(diào)，供應(yīng)批次上調(diào)至四次。

根據(jù)公告，本次廈門(mén)共計(jì)出讓4宗地塊，包括湖里區(qū)2宗、思明區(qū)1宗、同安區(qū)1宗，總用地面積約8.6萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)77.9億元。

(相關(guān)資料圖)

從土拍結(jié)果看，拿地開(kāi)發(fā)商仍是央企及廈門(mén)本地國(guó)企為主，其中建發(fā)以21億元、溢價(jià)6.06%競(jìng)得湖里區(qū)五緣灣片區(qū)地塊，中交地產(chǎn)(000736)底價(jià)39.6億元拿下湖里區(qū)縣后片區(qū)地塊，華潤(rùn)以13.1億元封頂價(jià)搖號(hào)競(jìng)得思明區(qū)地塊，島外的同安區(qū)地塊則由廈門(mén)特工底價(jià)6.7億元獲得。

華潤(rùn)、建發(fā)奪地

本次土拍競(jìng)爭(zhēng)最激烈的是位于思明區(qū)03-04蓮岳路與檳榔路交叉口西南側(cè)的2022P13地塊。該宗地意向報(bào)名方包括中海、建發(fā)、華潤(rùn)、保利及招商等大房企，經(jīng)過(guò)多輪出價(jià)后達(dá)到上限價(jià)，共17家公司進(jìn)入搖號(hào)。

最終，地塊被華潤(rùn)置地旗下的重慶天拓置業(yè)發(fā)展有限公司搖中，總價(jià)13.1億元，成交樓面價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約11.02%。

資料顯示，2022P13地塊占地面積1.3萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積2.6萬(wàn)平方米，容積率2.32，土地用途為住宅、零售商業(yè)等。地塊起拍樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，起拍總價(jià)11.8億元，住宅銷售限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，車位60萬(wàn)元/個(gè)。

據(jù)悉，地塊所處的位置是廈門(mén)老城核心繁華區(qū)域，各方面配套齊全，交通臨近地鐵1、2、3號(hào)線，商業(yè)上周邊有華潤(rùn)萬(wàn)象城、禹洲世貿(mào)廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心。

利潤(rùn)空間方面，2022P13地塊為本次4宗地塊最高，樓面起價(jià)與住宅銷售限價(jià)的差距達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，中交地產(chǎn)、建發(fā)、廈門(mén)特工競(jìng)得的地塊則依次是2.7萬(wàn)元/平方米、2.68萬(wàn)元/平方米及1.3萬(wàn)元/平方米。

建發(fā)以21億元斬獲的湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)五緣灣道與鐘宅東路交叉口西北側(cè)C25地塊是另一宗出現(xiàn)溢價(jià)的地塊，成交樓面價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率6.06%。

該宗地占地面積1.44萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積4.39萬(wàn)平方米，容積率3.1，土地用途為住宅、零售商業(yè)等。地塊起拍樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，起拍總價(jià)19.8億元，住宅銷售限價(jià)7.18萬(wàn)元/平方米，車位60萬(wàn)元/個(gè)。

建發(fā)旗下房地產(chǎn)板塊上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際財(cái)報(bào)披露，廈門(mén)地區(qū)占據(jù)該公司重要戰(zhàn)略地位，2022年上半年銷售分布以廈門(mén)的55.4億元高居首位、其次分別為北京44.6億元、上海42.8億元和泉州35.8億元。

作為深耕廈門(mén)的企業(yè)，建發(fā)持續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)，縱觀廈門(mén)全年四批土拍，除第三次外每次都有這家開(kāi)發(fā)商的身影。其中建發(fā)在廈門(mén)第一批、第二批集中供地拿地金額分別為94.4億元、50.9億元，并最終以166.3億元成為今年廈門(mén)集中供地拿地金額之首。

還值得一提的是，本次在廈門(mén)土拍較少出現(xiàn)的中交地產(chǎn)亦斥資39.6億元攬下思明區(qū)1宗地，盡管該地塊利潤(rùn)空間略高于建發(fā)所得地塊，但因高企的價(jià)格，并沒(méi)有房企與這家中字頭開(kāi)發(fā)商進(jìn)行爭(zhēng)奪。

目前，中交地產(chǎn)競(jìng)得地塊周邊主要有國(guó)貿(mào)潤(rùn)園、新景國(guó)際外灘、億力悅海等多個(gè)小區(qū)，參考均價(jià)在7.7-11萬(wàn)元/平方米。按出讓條件來(lái)看，該項(xiàng)目套均面積151平方米，容積率也比較低，未來(lái)大概率將規(guī)劃建造“豪宅”產(chǎn)品。

全年收金612億

加上第一、二、三批次土拍分別收金153.65億元、198.7億元、179.1億元，廈門(mén)全年集中供地?cái)埥?11.85億元。

其中，首批供地成交9宗地塊，平均溢價(jià)率6.23%；第二批供地成交9宗地塊，1宗地塊流拍，成交地塊平均溢價(jià)率2.61%；第三批供地成交5宗地塊，流拍1宗，成交地塊平均溢價(jià)率0.13%；第四批供地成交4宗地塊，平均溢價(jià)率4.27%。

企業(yè)方面，今年在廈門(mén)集中供地拿地的企業(yè)以央企及本地國(guó)企為主流，除建發(fā)之外，國(guó)貿(mào)、中海、華潤(rùn)、保利等知名房企今年在廈門(mén)亦有一定的投資力度，投資金額分別為80.9億元、49.9億元、37.2億元、28.2億元。

可以看出，2022年廈門(mén)土拍總體呈現(xiàn)拿地積極性下降趨勢(shì)。相比去年全年集中供地總成交額793.85億元，今年廈門(mén)雖然增加了土拍次數(shù)，但成交總額卻下跌了22.93%。

這與樓市下行息息相關(guān)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年1-11月廈門(mén)一手住宅成交14645套，面積152.89萬(wàn)平方米，同比下跌53%。

今年以來(lái)，北京、深圳、杭州、廈門(mén)等多個(gè)城市土地供應(yīng)批次已上調(diào)至4次甚至5次。業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，集中供地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間籌措資金和加快周轉(zhuǎn)的能力要求更高，在當(dāng)前市場(chǎng)景氣度有待提升的情況下，供地模式微調(diào)有助于穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

11月末到12月以來(lái)，支持房地產(chǎn)行業(yè)融資的第三、第四支箭繼續(xù)落地，為進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，廈門(mén)也隨著政策變化時(shí)隔7個(gè)月年內(nèi)再次放松限購(gòu)。

廈門(mén)官方披露，從12月5日開(kāi)始，島外（集美、海滄、同安和翔安4區(qū)）限購(gòu)放開(kāi)，非戶籍購(gòu)房者可以直接購(gòu)買一套。島內(nèi)（思明區(qū)、湖里區(qū)）繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，3年社保或納稅證明，以及符合條件的非本市戶籍人才在島內(nèi)限購(gòu)1套住房。

此前5月份，廈門(mén)也曾調(diào)整過(guò)1次限購(gòu)政策，主要表現(xiàn)在支持多孩家庭改善性需求和剛性住房需求。

其中提到，無(wú)住房非廈門(mén)戶籍家庭和個(gè)人如果在島外購(gòu)房，僅需提供半年以上工作證明等資料。而5月之前廈門(mén)島外非戶籍人口購(gòu)房仍需要提供連續(xù)繳滿3年社保或納稅證明。本次廈門(mén)進(jìn)一步松綁島外購(gòu)房條件，非戶籍購(gòu)房者可以直接購(gòu)房，島內(nèi)則依然保持不變。