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觀點網在政策推動，疊加保租房REITs接連申報成功的大背景下，2022年，國內保障性租賃住房迎來了快速的發展。

越來越多企業切入保租房這一賽道。

(資料圖片僅供參考)

近日，北京市豐臺區人民政府發布的消息顯示，豐臺區龍湖冠寓試點項目，將面向近三年畢業大學生開展保障性租賃住房配租。

此次，龍湖冠寓共計推出129套房源，面積在23至38平方米不等，月租金約2600-4600元左右。

實際上，上述保租房項目由辦公物業改建而成，而當前，“非改租”已經發展成為保租房供應的重要方式，更是房企切入保租房賽道的重要模式。

試點

2022年，保障性租賃住房迎來了新一輪熱度。

最新消息顯示，近日，龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）項目將作為北京豐臺區的試點項目，面向近三年畢業大學生開展保障性租賃住房配租，這是北京首個改建保障性租賃住房項目。

資料顯示，項目位于豐臺區郭公莊中街18號院5號樓，地處北京9號線郭公莊地鐵站出口處，上述項目原為北京京投軌道交通置業開發有限公司打造的京投港·西華府，項目原規劃用途為辦公物業。

今年3月，京投港·西華府項目通過北交所公開掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，并通過改建的方式打造成為保障性租賃住房項目。

據觀點新媒體獲悉，此次龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）共有房源129套，其中開間125套，建筑面積約為23-38平方米；一居室4套，建筑面積約為32平方米。

實際上，近年來，國家針對保障性租賃住房建設出臺了一系列支持政策。其中，今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議公布，2022年全國“保租房”籌集目標為240萬套(包括新建、改建和改造)。

而北京政府亦強調，“十四五”時期，北京市將建設籌集保障性租賃住房40萬套（間）。同時，北京明確，在重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建筑改建保租房。

分析人士認為，龍湖冠寓此次借改建的方式打造保租房，是積極響應政策號召的舉措。不過，切入保租房賽道，龍湖或許還有另一層考量。

隨著2021年6月29日，國家明確將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點范圍，住房租賃行業迎來新的發展風口，越來越多企業加入“納保”行列。

納保是顯然成為房企進入公募REITs市場的一張“入場券”。

而龍湖通過改建打造保租房項目，一方面，能夠盤活存量資產，改善空間屬性，提升資產的周轉率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產的退出路徑，打造商業閉環。

另一方面，與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對較短，能夠加快企業進軍這一賽道的速度。

如果上述改建保租房的模式試水成功，對龍湖冠寓而言，或許將是其迅速擴大保租房業務的一種重要模式。

賬本

實際上，保障性租賃住房和人們通常說的租賃房略有不同。

過往，市場討論的租賃住房，大多是企業建設或者租賃相關物業，進行裝修改造，再出租給需要人士，是一種以空間換利潤的模式。

而保租房，是政府為困難家庭提供的限標準、限價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

簡單來說，保租房具有政策保障的屬性。

從龍湖冠寓本次試點項目來看，共計推出129套保租房房源，月租金約2600-4600元左右，試點項目對接的畢業大學生在租金價格上可再享9.8折優惠。

觀點新媒體以租賃者的身份咨詢龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）工作人員，相關人士表示，項目租金根據不同房型、不同租期，會有相應的變動，目前咨詢人數較多，部分房型相對較緊張。

另外，根據第三方出租平臺顯示，在龍湖冠寓周邊，在租的30-50平方米左右的開間或一居室項目包括御景春天、中海御鑫閣、幸福家園等等，租金在4300元/月至5500元/月不等。

對比來看，保租房項目的租金水平相較周邊租賃住房存在一定的折讓，且租金漲幅受政府政策限制。

不過，分析人士亦強調，“盡管租金偏低，但按標準籌集的保障性住房，租客來源比較穩定，出租率通常較一般項目更高，整體項目運營收入較為穩定。”

根據第三方數據，自今年8月開始，北京住房租賃市場整租的平均租金已連續4個月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅較10月有所擴大，租金水平明顯低于去年同期。此外，四季度進入傳統租賃淡季，租房需求持續走低，11月北京租賃成交單量顯著下。

在經濟下行、租房需求走弱的當下，穩定的經營、持續的流水或許更為重要。

除了出租率穩定性方面，布局保租房項目亦是房企參與公募REITs的重要一環。

據了解，目前國內已經有四只保租房REITs成功申報，其中，8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。

當時華泰證券(601688)就指出，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT的項目租金雖然較周邊物業租金平均水平大約折讓40%，但項目優質，租金預計每年漲幅2%-3%，同時出租率分別達94.7%、99.3%、98.7%，已達成熟運營的狀態。

華泰證券續指，三只REITs的平均評估增值率達27%，募集說明書預計上市次年EBITDA利潤率分別為72.6%、76.2%和84.5%，高于其他行業型REITs。

最終，首批保租房REITs均受到市場熱烈追捧，在網下詢價階段，分別實現113.37倍、108.96倍和133.03倍的認購規模。

12月9日，華潤有巢REIT上市，成為房企保租房REITs首單，認購規模甚至達到了213倍，再度令外界見識到保租房證券化的受捧程度。

對房企而言，保租房不僅能夠保障穩定、持續的經營，更能通過公募REITs實現有效退出，打造商業閉環。

在此背景下，市場掀起了一輪“納保”潮流。

其中，龍湖冠寓已在北京、重慶、天津等12個城市，落地40余個保租房項目、開業房源近2萬間，部分項目入選了住建部的《發展保障性租賃住房可復制可推廣經驗清單》，同時，另有約4萬多間房源在納保申請途中。

10月27日，金地商置旗下金地草莓社區在上海寶山首個公開市場獲取的保租房項目“南大租賃房項目”也舉行奠基儀式。除此之外，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數、旭輝瓴寓、魔方公寓在內的十余家住房租賃企業紛紛加入納保行列。

有數據顯示，截至今年上半年，全國已開業房間規模中約有6.9％納入當地保障性租賃住房，合計62019套（間），全國有13家住房租賃企業的納保占比超10％。