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作 者丨葉麥穗

(資料圖片僅供參考)

編 輯丨包芳鳴

圖 源丨圖蟲(chóng)

從貸款額度“一萬(wàn)難求”到如今扎堆提前還貸，一年的時(shí)間房貸經(jīng)歷了魔幻折疊。隨著不少地區(qū)房貸利率破4%，此前利率在“高位站崗”的業(yè)主越發(fā)傾向于提前還貸。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，目前部分銀行確實(shí)存在提前還貸難的問(wèn)題，還貸隊(duì)伍可能排到明年二三月份，但多數(shù)銀行表示目前仍可以正常預(yù)約提前還貸。

大行仍可以辦理提前還貸

“目前提前還貸需要排隊(duì)，正常情況要等30天到40天左右，比如現(xiàn)在申請(qǐng)還款，走完流程可能已經(jīng)到了明年初。”一家總部在華南的股份行信貸部的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，他還坦言，如果還貸的額度緊張有可能會(huì)繼續(xù)延長(zhǎng)。對(duì)于是否需要繳納罰金，該人士表示，要根據(jù)當(dāng)初的購(gòu)房合同約定，按照該行此前的標(biāo)準(zhǔn)一般是貸款期內(nèi)兩年內(nèi)還款，需要繳納剩余貸款額1%的罰息，超過(guò)2年則可以免除這部分罰息。

另一家城商行在接受記者采訪時(shí)表示，今年銀行的貸款任務(wù)較大，銀行需要完成一定的貸款額度，特別是在年底，銀行都有貸款沖任務(wù)的要求，因此對(duì)于提前還貸較為敏感，過(guò)了年底，情況可能會(huì)好轉(zhuǎn)。不過(guò)他也坦言，該行的房貸規(guī)模比較小，即使提前還貸，受到的影響也不大。

大行則對(duì)提前還貸保持開(kāi)放態(tài)度，中國(guó)銀行(601988)方面告訴記者：“目前我行提前還貸人數(shù)相較年初有一定幅度增長(zhǎng)。客戶申請(qǐng)?zhí)崆斑€款后，我行將為存足資金，達(dá)到扣款條件的客戶，依照申請(qǐng)先后順序有序進(jìn)行提前還款操作。提前還款是否需要違約金嚴(yán)格依照貸款合同相關(guān)條款執(zhí)行。對(duì)于申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的房貸客戶，我行逐筆溝通提還后計(jì)劃，如客戶有經(jīng)營(yíng)貸需求，在符合監(jiān)管政策要求的前提下，我行將嚴(yán)格審查客戶資質(zhì)，為符合條件的客戶提供經(jīng)營(yíng)貸服務(wù)。”

建設(shè)銀行(601939)在接受記者采訪時(shí)表示，目前可以前往貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，正常情況下可以在年底前完成，建設(shè)銀行的提前還款免除違約金。

工商銀行(601398)也給出類(lèi)似表述，“我行將繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’定位，優(yōu)先支持剛需及改善型置業(yè)者需求，在符合監(jiān)管要求的前提下，加速個(gè)人住房貸款的投放。”

看到目前提前還款難，王潔（化名）感到很幸運(yùn)。去年她在廣州購(gòu)買(mǎi)了一套房，貸款約280萬(wàn)左右，其中60萬(wàn)為公積金貸款，220萬(wàn)為商業(yè)貸款。“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，貸款較難，一手房還好點(diǎn)，二手房貸款至少要等三四個(gè)月。我買(mǎi)的是一手房，開(kāi)發(fā)商有合作銀行，商貸的利率為5.15%，按揭期為10年，還款方式為等額本息。”

王潔告訴記者，她是2021年6月開(kāi)始第一次還款，第一個(gè)月還款的金額是23282元左右，其中償還本金1.4萬(wàn)元，利息9356元。以此計(jì)算第一年的貸款利息就超過(guò)10萬(wàn)。“主要是當(dāng)時(shí)的利率也比較高，現(xiàn)在廣州已經(jīng)降到4.3%，誰(shuí)也不愿意高位站崗”，王潔告訴記者。

因此在今年年初的時(shí)候，王潔就選擇了提前還貸。還貸過(guò)程也非常順利，大概三天就完成了還貸。

兩方面原因促使提前還貸增多

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，提前還貸的原因主要集中在兩方面，一是由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本；二是今年理財(cái)產(chǎn)品的波動(dòng)較大，收益也遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和理財(cái)之間的收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

嚴(yán)躍進(jìn)還告訴記者，提前還貸的現(xiàn)象從今年7月開(kāi)始逐漸增多，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)的確形成一定的壓力，這在過(guò)去也比較少見(jiàn)。

部分銀行提前還貸收補(bǔ)償金甚至引發(fā)爭(zhēng)議 。據(jù)了解，今年8月初，交通銀行(601328)發(fā)布公告，對(duì)提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。公告表示，11月1日起，個(gè)人按揭類(lèi)貸款(包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人廠房貸款)及個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))，提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。不過(guò)，8月2日該行就已經(jīng)刪除了相關(guān)公告。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，交行的公告和政策，雖然看似一則普通的公告，其實(shí)背后說(shuō)明當(dāng)前提前還款的現(xiàn)象是在增加，需要市場(chǎng)給予關(guān)注。

“此類(lèi)公告簡(jiǎn)單理解其實(shí)是，銀行不太歡迎提前還貸的行為。”他認(rèn)為，這和今年銀行貸款的投放任務(wù)等有關(guān)，若是提前還貸多了，某種程度上銀行今年的信貸，包括房貸投放任務(wù)無(wú)法完成，這也反映了銀行信貸部門(mén)的一種心態(tài)。尤其是各地明確督促銀行加快房貸投放，類(lèi)似提前還貸會(huì)使得貸款余額減少，客觀上銀行會(huì)抵觸客戶提前還貸行為。

市場(chǎng)熱議的“提前還房貸”情況從上市銀行2022年半年報(bào)中也可窺豹一斑。個(gè)人住房按揭貸款方面，42家銀行中雖有28家銀行較上年末有所增長(zhǎng)，但增幅普遍維持在個(gè)位數(shù)，放緩趨勢(shì)也較為明顯。例如，6家國(guó)有銀行個(gè)人住房按揭貸款金額增速均較上年同期收窄3個(gè)百分點(diǎn)以上。另有12家銀行個(gè)人住房按揭貸款較上年末有所減少。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)介紹，小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，同時(shí)與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降也有一定關(guān)聯(lián)。

工商銀行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨也在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，但和往年相比，其實(shí)這種趨勢(shì)并不十分明顯。上半年，工商銀行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款是2600億元，與去年相比增長(zhǎng)300億元。

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本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 羅新雨

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。