（安居園博公寓 圖片來源：受訪者供圖）
經濟觀察網 實習記者 柳玉琳 編輯 張雅楠今年2月，小林搬進了新房。在此之前，他有著超過10年的租房經歷，其中，最后一年的租房時光尤其不同。
2021年1月，小林在朋友圈里看到一則園博公寓的招租廣告，“當時人還不多，比較好租”，他租下了一間45平方米的一室一廳，有廚房、衛生間和陽臺，當月就搬進去了。
(相關資料圖)
園博公寓是廈門國企安居集團旗下長租公寓品牌——叩叩公寓旗下項目之一，另一個項目為附近的珩琦公寓。這兩個項目都主要面向廈門市新就業大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，對個人租戶要求年齡在18-60歲之間。項目公寓運營目標是，讓在廈青年人既“租得起”又“住得好”。
在這里租房按照合同來，每年的租金漲幅也被限制，房東不會突然要求退房，這是小林比較滿意和放心的地方。“園博公寓的居住體驗和我租過的房子比，算不錯的了”，小林說，“安居公寓對剛來廈門發展的年輕人很友好，還是值得鼓勵的。”
安居·叩叩公寓目前集中在廈門集美區新城，緊鄰軟件園三期人口密集區域、辦公樓聚集地及大型科技/工業園區周邊。
小林就在電子城(600658)上班，有BRT可以直接到島內，上班方便，和小林一樣，很多島內和軟三的上班族都住那邊。在生活方面，“樓下就有小賣部和快遞點，附近有樸樸超市，旁邊開了商城，還有萬科里”。
當然，小林也偶爾遇到一些小問題。他居住的中間套房子，有時光線不好，夏天電費會有點多，插座也時不時容易壞，但因為水電都是民用的，小林覺得還算有優勢。
小林不知道的是，他租住過的園博公寓和附近的珩琦公寓正是今年8月份上市的中金廈門安居REIT的底層資產，是廈門市發展保障性租賃住房公募REITs的新試點。
從醞釀到上市
2022年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT均已上市。上市首日，3只保租房/保障房公募REITs均實現30%的漲幅，市場熱度持續升溫。
中金廈門安居REIT項目是福建省首單公募基礎設施REIT，原始權益人為廈門安居集團有限公司，從醞釀、籌建到上市，項目用時近10個月左右。
2021年11月，廈門市市長黃文輝召開專題會議，提出將廈門安居集團的保障性租賃住房作為發行公募REITs優先考慮項目，成立市政府工作專班，指導、推動此項工作。12月，廈門安居集團成立保障性租賃住房REIT工作專班，由董事長任組長、相關部門負責人作為組員共同推進。
廈門安居集團相關負責人表示，今年3月至5月，中介機構近40號人同時進駐安居集團，開展盡調、申報等工作。
中介機構人員根據業務性質分為稅務組、審計組、評估組、銀行組、運營組、權證組等小組。多組聯動，從申報廈門市發改委REITs項目儲備庫到中介機構正式進場、資產重組、報經廈門市發改委、國家發改委審核和中國證監會、上海證券交易所審核，前后歷時半年左右。
“為確保中金廈門安居REIT順利發行，從5月起，安居集團及中金公司連續數月舉辦線上線下路演，并多次組織投資人前往項目現場考察交流，擬發行的底層資產獲得投資者的高度認可。”廈門安居集團相關負責人回憶。
7月中旬，中金廈門安居REIT項目狀態在上交所網站顯示為“通過”，標志其成為國內首支獲得上交所審核通過的保租房基礎設施REITs項目。8月初的網下詢價，中金廈門安居REIT項目的認購倍數約為109倍。
正式發售階段，投資者熱情延續，中金廈門安居REIT發行基金總份額5億份，發行價為2.60元/份，募資總計13億元。其中，網下投資者和公眾投資者的有效認購份額分別約為139.5億份和81.42億份，配售比例分別為0.94%和0.69%。廈門安居集團相關負責人認為，廈門安居REIT成功發行對現有融資渠道進行了有效的補充與完善。
底層資產對標新市民群體
中金廈門安居REIT的底層資產為位于福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓，兩處公寓都屬于2020年3月竣工的新小區，之間的騎行距離約3公里左右。
兩個項目均為保租房，面向廈門市無房的新就業大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，兩個小區緊鄰商業核心區和人才辦公區。
園博公寓200米內有公交BRT1號線產業研究院站，過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心，周邊一公里內有IOI MALL、廈門集美世茂廣場、云城萬科里等購物商場和華僑大學。
珩琦公寓位于集美區珩琦二里，距離地鐵1號線集美大道地鐵站步行距離僅200米左右，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。
珩琦公寓內部 受訪者供圖
兩處公寓以中小戶型為主，較符合新市民群體承租特點。園博公寓和珩琦公寓分別有房源2614套和2051套，在合計4665套公寓中，30平方米的單身公寓、45平方米的一室一廳和60平方米的兩室一廳套數占比分別為33.3%、61.3%和5.4%。
根據廈門市相關規定，保障性租賃住房可以直接面向個人配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合條件的對象入住。招募書顯示，截至2022年3月末，個人租賃合同涉及房源4115套，占比88.9%；企業租賃合同涉及房源514套，占比11.1%。
企業租戶優先選取的是廈門市重點支持行業中的重點企業，或引進及培養重點人才的企業。目前主要合作的園區和企業為位于項目周邊的廈門市軟件園三期園區、杏林灣商務運營中心、中國科學院研究下屬所、廈門產業技術研究院、廈門醫學院附屬第二醫院等。
“新市民群體的年齡要求在18-60歲之間。”廈門安居集團相關負責人表示，目前租戶以青年人為主，兩個項目合計35歲及以下租戶的占比約93%。另外，租戶來源也較為廣泛，廈門市的租戶占比為僅為2.5%，7成為來自福建省其他地區的租戶，其次是省外的租戶。
廈門市在保障性租賃住房發展模式上有過不同階段的嘗試，早在2016年發展“市級公共租賃住房”時就推出對新市民，特別是專業技術人才、穩定就業的外來人員等中等收入或者中高收入人群的住房保障。
廈門安居集團相關負責人介紹，廈門市的保障房與國家層面的公租房、保障性租賃住房和共有產權住房“三房”為主體的住房保障體系雖在名稱上未一一對應，但覆蓋面一致。其中，面向新市民的市級公共租賃住房對應的正是國家層面的保障性租賃住房。本次兩項底層資產項目此前也屬于市級公共租賃房性質。
租金優惠力度略低，出租率仍居高
目前，園博公寓和珩琦公寓兩個項目，由廈房租賃作為外部管理機構提供運營管理。
根據招募書，中金廈門安居REIT底層資產的租金優惠力度并不大，相比于同樣以保障性租賃住房為底層資產的紅土深圳安居REIT的六折租金優惠，園博公寓和珩琦公寓兩個項目的租金僅按低于同地段同品質的市場化租賃住房租金的95%執行。
據廈房租賃數據，園博公寓和珩琦公寓兩個項目2022年3月的月平均租金單價為32.35元/平方米和30.52元/平方米，此前2021年6月的月平均租金單價為31.04元/平方米和29.18元/平方米，期間增長4.22%和4.59%。
另外，外部管理機構可以按不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%的調價增幅標準，在后續年度進行租金調價。
招募書預測數據顯示，基礎設施項目2023年租約期外的租金年增長率預計為2.50%。
在略低的租金優惠力度下，園博公寓和珩琦公寓的出租率仍然居高。廈門安居集團相關負責人表示，“園博公寓和珩琦公寓，兩個項目都一房難求，出租率已接近飽和。”截至2022年3月末，園博公寓出租率達 99.42%，珩琦公寓項目出租率達99.11%。
同時，候選人排號情況也顯示出兩個租房項目的火熱程度。廈房租賃曾于2021年7月開通微信小程序線上預約功能，由于預約人數過多，預約通道在11月12日關閉。當天，園博公寓和珩琦公寓的總預約號數分別為5339個和3903個。截至今年3月末，上述排號仍在消化中，兩個項目合計等待入住租戶排號數占全部房源的98.33%。
目前，在指定預約平臺“安居·叩叩”上，園博社區顯示已滿租，園博社區和珩琦社區的預約均暫未開放。
運營成本主要包括固定和浮動兩大成本。其中，固定運營成本主要由店長和管家服務對應的人工成本、項目辦公場所行政辦公費、運營人員交通費和通訊費、長租公寓系統使用費和網絡及網絡維護費等構成；浮動運營成本主要有空置物業費、公維金、公攤水電費，項目運營推廣費、日常修理費及修理材料，保潔費等。
市場化運營靈活
相比于京保REIT和紅土深圳安居REIT底層資產基本接近3年的租賃期限，園博公寓和珩琦公寓與租戶簽訂的租賃合同約定的租期一般為1年。根據招募書，截至2022年3月末，項目95%以上的租約將集中于2022年及2023年到期。
廈門安居集團相關負責人表示，目前廈門品牌長租公寓行業一般客戶居住平均周期為6-8個月，“我們為客戶提供一年一簽的租賃合同，有效降低客戶違約成本。”
租客小林也提到，在房租到期前，會有管家提前一個月詢問是否需要續租，只要符合條件到期簽約就可以無限期居住下去，比較方便。如果是自己提前搬走，則是扣一個月的租金。據了解，目前兩個項目的平均續租率在86%左右。
同時，不同于京保REIT底層資產公租房的集體配租安排，中金廈門安居REIT的配租也更具市場化特點。
“項目以市場化品牌公寓模式，面向社會招租，招租及續租工作納入日常工作中。”廈門安居集團相關負責人介紹，如項目有可租房源，將在安居·叩叩平臺內設置可預約時間及可接待人數，可通過微信公眾號信息或運營微信號朋友圈了解預約信息動態。
承租人需要在平臺內完成身份證實名認證后方可進行預約，根據預約時間到現場看房，雙方確認房源狀態后即可簽約，每人僅限承租一套房源，從預約到入住約一周內辦結。預約平臺的工作人員在電話中也表示，客戶從約到房源到辦理入住，最快可當天完成。
此外，項目的租金優惠也有一定的彈性空間。
“作為廈門市保障性租賃住房項目，為解決廈門市無房的新青年群體的基礎居住需求，助力集美區企業招人、用人和留人，對特定園區的企業和承租較多房源的企業可給予一定租金優惠。”廈門安居集團相關負責人表示。
租客小林還曾享受過9折的優惠力度，“當時我們是第一批租戶，所以給的折扣比較大，租金大概是1200元/月，朋友住的兩室一廳在2200元/月左右”。
小林認為，相比于租金優惠，安居公寓治愈的更多是房客的“隱傷”。“小區里面要交物業費，大概3塊錢一平，實際租金沒有比外面城中村和小區便宜。但是環境和管理以及居住體驗都會比城中村好很多。相比個人房東，這種國企公寓都是按合同來，簽約之前什么事情也會跟你說，比較正規。每年漲房租也被限制，也不會突然要賣房。退房什么的都比較方便，一切按照正常的合同走。”
考慮三種擴募方式
“通過保障性租賃住房REITs，安居集團成為真正意義上保障房的資本運作平臺。”廈門安居集團相關負責人表示，公司將凈回收資金作為保障性住房項目資本金，通過配套貸款、發債完成項目建設。待保障性租賃住房穩定運營并達到一定收益率之后，通過REITs資本運作平臺回籠資金，繼續投入新的保障性住房建設項目，如此循環往復，形成系統性工程。
廈門安居集團相關負責人介紹，本次募集資金擬投資項目包括但不限于浯家公寓、龍秋公寓、洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）、林邊公寓、美峰公寓和古地石公寓。其中，浯家公寓合計已納入省級和國家公租房計劃，龍秋公寓已部分納入省級和國家公租房計劃，洪茂一期及龍泉公寓（龍泉一期、龍泉二期）正在申請列入福建省公租房項目清單。
截至10月底，集美－洪茂一期項目正在進行主體結構施工；翔安－浯家公寓項目正在進行各專項驗收；同安－龍秋公寓項目正在進行室內裝修和室外工程，其中裝修完成95%，外墻涂料完成100%，室外景觀完成85%；同安－泉一期項目A1-1地塊正在進行主體結構施工，A1-2地塊正在進行地下室結構施工。同安－龍泉二期項目正在進行基坑支護工程施工。
“在保障性租賃住房REITs推出之前，穩定運營的保障性租賃住房缺乏有效的盤活手段，導致投資無法退出，使得投資資金在存量項目不斷沉積而后續投資資金匱乏。”廈門安居集團相關負責人表示。
其實，REITs不僅是盤活存量，服務于一次性的融資需求的工具。通過REITs擴募機制，即REITs發起募集之后的再次募集，企業可以增發份額收購資產，開展并購重組活動，進一步促進投融資良性循環。
據廈門安居集團相關負責人介紹，安居集團持有的租賃住房較為充沛，且目前市場上存在可合作的潛在外部資產，所以擴募方式可考慮以下三種：選擇安居集團的資產進行擴募、選擇外部資產進行擴募和將安居集團資產及外部資產同時進行擴募。
“截至2022年9月28日，我國REITs市場已有5單產品發布擴募的相關公告及方案，我國基礎設施公募REITs擴募的法規及執行細則已清晰，擴募的可操作性較高。”廈門安居集團相關負責人稱，“下一步安居集團將做好擴募工作的規劃，盡早啟動相關準備工作。同時做好存量資產的梳理，按照首發要求進行運營和管理，做好與外部資產原始權益人的溝通，把握投資機會。”
租賃住房供不應求
廈門市在經濟發展、環境優勢的帶動下，吸引不少本地及外來人口在廈置業。WIND數據顯示，截至2022年3月末，廈門市二手住宅掛牌均價已經達到50212元/平方米。
另外，據廈門市統計局數據，2021年，廈門市的城鎮化率為90.1%，全市常住人口共計528萬人。其中，集美區常住人口達107.8萬人，占比位居廈門市第一。早在2017年九部委發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，廈門就被列入首批試點單位。
除常住人口外，2017年至2021年，廈門市每年新增就業人員數量逐年提高，16所高等院校在讀學生數量也呈逐年上升趨勢。根據《廈門市住房發展規劃（2021-2025年）》（以下簡稱《規劃》）預計“十四五”期間，廈門每年人口凈流入約10萬人。
較高的住宅銷售價格、持續的凈人口流入，加劇了廈門市租賃住房市場的需求矛盾。
而在租賃住房供給上，《規劃》中說明，廈門市現有住房租賃基礎數據尚待完善，全市總體可租賃房源、個人及二房東運營管理的房源均無法準確定量。
不過可以確定的是，目前廈門市住房租賃市場供給的結構性問題依然存在。政府所有的閑置直管公房、安置房，存量非住宅等轉化成租賃住房存在瓶頸，房源轉化通道尚未完全打通。
另一方面，廈門市人口分布與租賃房源供給也存在錯配。機構化租賃房源主要的目標客群偏向中高收入群體，對中低收入群體保障力度較弱，尤其是在廈門“島內大提升，島外大發展”戰略下，城中村城邊村面臨大拆遷，原本可承載大量外來人口、低價城中村房源短期內大量減少，且過渡期拆遷戶產生新的租賃需求，人多房少再次加劇了供需不均衡，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。
《規劃》（公示稿）指出，廈門市住房租賃市場有待加快發展，保障性住房覆蓋率有待提升。
據招募書，截至2022年4月24日，廈門市住房保障和房屋管理局已發放保障性租賃住房項目認定書的項目共計16個，其中已入市項目8個，集美區已入市項目僅有園博公寓項目和珩琦公寓項目。
《規劃》中提到，要發揮國有企業引領帶動作用，鼓勵本地國有住房企業組建住房租賃公司，支持其通過新建租賃住房、盤活閑置存量住房、借助政府資產或自有資產進行改造等多種途徑，采取自行或委托專業化住房租賃企業代為經營等方式，開展國有存量住房的規模化租賃業務。同時，要加大金融支持力度。支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規模。
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