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尹中立（中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

11月16日國家統(tǒng)計局公布了10月份的房價數(shù)據(jù)：70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同，其中北京環(huán)比上漲0.4%，上海環(huán)比上漲0.3%，廣州和深圳分別下跌0.3%和0.7%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京微漲0.1%，其余三個一線城市二手房價格環(huán)比均下跌。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

(資料圖)

結(jié)合11月15日公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，10月份房地產(chǎn)市場仍然持續(xù)著價跌量減的狀況。1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。

在衡量房地產(chǎn)市場的各項指標中，房地產(chǎn)開發(fā)投資對宏觀經(jīng)濟其他指標影響最大。1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%。

需要關(guān)注的是，今年9月末，央行和銀保監(jiān)會通知階段性維持、下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調(diào)，對剛需、改善型需求予以相應的支持。這是金融監(jiān)管部門出臺的促進房地產(chǎn)需求增長政策。從以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗看，市場對利率政策變動是十分敏感的，按揭貸款的下調(diào)可以有效刺激居民購房需求，而今年10月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，如果要扭轉(zhuǎn)市場預期，仍然需要政策的進一步發(fā)力。

出臺政策需要對癥下藥，當前房地產(chǎn)市場的癥結(jié)何在？筆者認為，主要癥結(jié)在一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了債務風險，這直接影響到購房者的預期，也直接影響到商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的融資，導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金進一步收緊，形成負反饋。要扭轉(zhuǎn)這種預期，首先要化解這些房企的債務風險。

顯然，宏觀調(diào)控部門已經(jīng)關(guān)注到上述問題，并及時采取了行動。日前，人民銀行和銀保監(jiān)會等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。該文件共有16條措施，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中最大的亮點是允許開發(fā)貸款展期：支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體為：從自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。此舉可以大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。

“金融16條”的出臺，說明政策重點更為突出，資金端的水龍頭正在合理開啟，房地產(chǎn)行業(yè)有望進一步更快地實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。正因為如此，這些政策出臺之后在金融市場引起強烈反響，房地產(chǎn)類股票出現(xiàn)大幅度反彈，房地產(chǎn)企業(yè)的債券價格也出現(xiàn)大幅上漲。

無論是從上述政策表述，還是從相關(guān)支持落地細節(jié)來看，政策都相對明顯支持那些優(yōu)質(zhì)房企、仍在穩(wěn)健經(jīng)營中的民企。其用意在于防范出現(xiàn)道德風險，即防止惡意逃債行為出現(xiàn)。這是正確合理的決策。

當前，我們也需要面對的一種情況是，一些民營控股的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了債務違約困境，惡意逃債的應該是極少數(shù)，大多數(shù)是守法經(jīng)營的企業(yè)，那么如何進一步化解這些民營控股的房地產(chǎn)企業(yè)的債務難題？筆者建議如下：

一是更多采用市場化和法治化機制調(diào)控。經(jīng)過四年的努力，“房住不炒”已深入人心，預售制度改革取得明顯成效，已經(jīng)具備減少調(diào)控的條件，更多地采用市場化和法治化機制調(diào)控。

二是適度減少土地供應規(guī)模，在住房需求收縮的情況下，應該適度收縮供應，否則供應不僅難以產(chǎn)生效果，而且容易引發(fā)金融風險。

三是設(shè)立政府擔保基金。為減緩金融機構(gòu)避險情緒，設(shè)立全國性的房地產(chǎn)融資擔保基金，為房地產(chǎn)市場注入政府信用，進一步恢復房地產(chǎn)市場流動性。