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11月16日，國家統計局網站公布《2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，10月份各線城市商品住宅銷售價格環比均呈下降態勢。70個大中城市中，10月有12城新建商品住宅價格環比上漲，9月為16城；環比看，南充漲幅1.0%領跑，北京、上海、廣州、深圳分別漲0.4%、漲0.3%、跌0.3%、跌0.7%。

據國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱：“2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴大。”

環比下跌月份創新高

【資料圖】

國家統計局數據顯示，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

從一線城市來看，無論新房還是二手房，一線城市整體房價環比呈現下行態勢。具體來看，北上廣深四大一線城市中，廣州、深圳樓市降溫明顯。其中，廣州、深圳新房環比降幅分別為0.3%和0.7%，二手房環比降幅分別為0.7%和0.2%。同時，上海二手房環比降幅為0.4%。10月份，70城新房價格指數環比下跌0.4%，比上月擴大了0.1個百分點，也是近年來的最大跌幅，去年9月份以來連續14個月處于下跌態勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，當前新房房價環比下跌持續了14個月，同比下跌持續了7個月。對比2014年那輪市場降溫，當時房價下跌持續了12個月，同比下跌持續了15個月。環比數據對比看，目前房價環比下跌的月份數已超過2014年，說明當前市場改善的狀況不好。同比數據看，同比下跌的月份數也預計會超過2014年，換而言之，明年上半年房價同比也依然是下跌的態勢。

房價環比下跌城市增加

國家統計局數據顯示，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比9月分別增加4個和1個。

從具體城市來看，10月，新房房價環比降幅明顯的城市有石家莊、沈陽、長春、廈門、無錫等，環比降幅均達到0.5%以上。而10月份新房房價環比漲幅依然上漲的城市有北京、上海、杭州、合肥、濟南、長沙、成都、安慶、南充。其中，南充新房房價環比漲幅為1%，領漲全國。

值得注意的是，新房價格環比下跌城市從54個，增加到58個，上漲城市從15個降至10個。同比方面，也呈現跌幅擴大的走勢。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為新房價格跌幅擴大的原因在于三個方面：

1、近期房企風險繼續爆發，且呈現擴散的可能性，市場傳聞一些穩健經營的企業也出險了困難，導致金融機構融資、購房者買房等信心都出現了下滑。10月份企業融資、居民按揭都出現緊縮的局面。其中，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負增長，同比減少4827億元，體現出居民融資需求弱化的特征。企業中長期貸款新增規模也邊際縮小，銀行又開始用票據沖量，顯示其對風險的擔憂。

2、開發商資金鏈繼續緊張，國慶期間新房項目繼續打折促銷，甚至促銷的力度比較大，表現在價格上就是新房指數繼續下行。

3、10月份疫情形勢再次嚴峻起來，管控力度在加強，對現場看房、買房和市場對未來的預期，都有比較大的影響。

二手房跌幅擴大

二手房價格指數跌幅擴大，一線城市由漲轉跌，二線城市跌幅明顯擴大。

10月份，70城二手住房價格指數環比下跌0.5%，跌幅比9月份擴大0.1個百分點，且連續14個月下跌（與新房一樣），且比新房價格指數下跌幅度要大。

值得注意的是，一線城市10月份二手房價格指數環比下跌0.3%，為去年12月份以來首次環比下跌。事實上，近期確實有一些二手豪宅也在拋售，客觀上要注意這種信號。二線城市二手房價格指數跌幅由上月的0.3%擴大至0.5%。嚴躍進認為，市場壓力其實是很大的。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時性的。新房行情偏弱，二手房也明顯會受影響，繼續要在降溫周期中深度調整。

從10月份房價指數環比和同比漲幅數據看，只有5個城市二手房還在漲價，即成都、南充、煙臺、北京和徐州。總體上說，10月份二手房漲價的城市數量是今年最少的。

李宇嘉認為，二手房價格指數跌幅較大的主要原因在于兩方面：

一方面二手房掛牌量迅速攀升，多數城市掛牌量創歷史新高，且去年同期二手房價格比較堅挺，而開發商降價促銷一直在進行中。

另一方面，今年隨著新房大面積降價促銷，購房需求轉向新房市場，導致二手房交易量占比不斷下降。

此外，二手房價格下跌，導致多套房擁有者，特別是2016-2021年上半年市場集中的投資客開始增加放盤，并以降價來促進成交。

展望后市

比較樂觀的是，近期，政策開始全面發力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。供給端積極改善房企資金面，且是全方位、全渠道（包括預售資金），針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。

李宇嘉認為，若資金面好轉，市場對開發商層面的預期好轉，開發商降價打折的預期就會緩減，房價指數下跌的狀況就會好轉。當然，需求端，包括降低按揭利率，熱點城市啟動“認房不認貸”的首套房認定標準，鼓勵開發商降價促銷等等，也會利好開發商內源融資，提高造血功能，也會利好價格穩定。總之，供需兩端全面發力，互相支撐，最終才能讓價格企穩。

嚴躍進認為，當前房價指數說明房價總體上進入到降溫和調整的階段，和全國房地產交易市場疲軟等態勢有關，也和購房需求釋放不到位有關。鑒于歷史走勢，類似調整需要一定的時間，短期內房價指數反彈或轉正是有壓力的。當然從房企的穩健發展角度看，房企要做好過冬的準備，主動降低成本，積極和債權人做好溝通，防范出現債務新的風險。

責編：張騫爻

校對：王蔚

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