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昨天，樓市政策大戶東莞又有新動作。

東莞住建局發布了《關于優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知（東建房〔2022〕22號）》

【資料圖】

全文件最重要的就只有一段話：

開發企業應嚴格按照申報價格明碼標價進行銷售，網簽銷售價格不得高于房屋申報價格，且比申報價格下浮不超過15%（含）。

簡而言之，就是房源的現實售價不能低于備案價的85%。

看起來，好像是東莞新房限跌令，但聯系之前的政策，你會發現，這壓根不是限跌，而是東莞在放開限跌門檻。

因為在此之前，東莞的新盤只能下浮10%，現在反而是15%，實際上是增加了下調的幅度。

也就是說，現在官方的態度不是排斥你降價，而是鼓勵你開發商多降價賣房

而且，文件后面還加了一句：

已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房需調整銷售價格的，自取得預售許可證（或現售備案證書）之日起滿360天方可上浮調整，上浮幅度不超過5%（含），滿180天方可下浮調整，下浮幅度不限。

重點在滿180天方可下浮調整這一點。

前面的限跌15%，是確定備案價之后的要求，而180天之后才能下調的，是指的備案價。

也就是說，你開發商想降價，一個選擇是現在降，但降價幅度最多是備案價的15%，不能超過這個限額；

另一個選擇是等180天之后，申請調整現在的備案價，那時候就可以不限降價幅度！

當然啦，說法上是說下調幅度不限，但是實際上備案價還是得官方同意才能通過。

但相比前一種，選擇第二條途徑的開發商，降價權限明顯更大，唯一缺點是周期上要等半年罷了。

看得出來，東莞現在對新房降價異常的寬容，完全改變了此前官方穩房價的角色定位。

不讓房價漲，這還好理解，鼓勵降價，這是什么道理？

如果你了解最近的東莞的樓市，就會明白其中的邏輯。

合富數據顯示，

10月份東莞的新房成交只有2885套，環比9月份下降了25%，同比去年也減少了34%，

連續兩個月的成交量正增長的行情結束，剛剛積累起來的樓市信心也迅速流失。

要知道，10月份東莞新房市場上，東莞南城的網紅新盤華潤萬象府和華潤置地中心（潤府）剛剛入市。

網紅盤都帶不動東莞新房市場的成交，這就是東莞市場當下的現狀。

如果從全年的成交來看，東莞今年前10個月的成交量是2008年以來最低的......

庫存方面，東莞10月份東莞一手住宅庫存面積379萬平，環比增長了3%，更值得留意的是去化周期，東莞10月份的去化時間上調，回升到了9.8個月,環比9月份增加了1.1個月。

以前的新房都是稀缺寶貝，現在反而是越來越難賣。

在這種大行情下，開發商加碼降價是可以理解的，深圳如此，東莞也不例外。

所以現在東莞新房市場上出現了不少新盤價格打骨折的現象，有些新盤的價格甚至開始接近拿地的地價。

比如鳳崗一項目，樓面價2.5萬/㎡，現在售價單價3萬/㎡，

比如寮步的南山悅府，樓面價23750元/㎡。目前特價房售價只有2.4-2.7萬/㎡

鳳崗的保利招商錦上，一開始定價是4萬/㎡，現在價格跌到了3.2萬/㎡

就連臨深的長安新盤——一灣云璟，剛開始價格4.1萬/㎡，現在部分房源也跌到了3.7萬/㎡。

東莞的新房市場太卷了，不僅新房項目多，而且項目同質化嚴重，剛需盤太多，比如塘廈，光一個鎮區就有9個在售的項目，基本都是剛需樓盤，房企之間面面相覷，價格戰是不可避免的。

而且別說新房了，東莞一向比較熱鬧的二手房市場，也遭遇滑鐵盧。

從9月份開始，東莞二手房成交已經連續兩個月下跌，以往東莞的二手市場，最受關注的板塊就是松山湖。

而現在松山湖核心的幾個二手樓盤，價格下跌幅度都在20%左右。

萬科虹溪諾雅，10月份成交價相比去年3月份，下跌了21%；

保利紅珊瑚，下跌了19%；

萬科金域松湖，下跌了24%

錦繡山河，成交價相比高峰期更是直接下跌了250萬......

在這樣的市場下，給太多限制反而不利于房企的生存，還可能會導致更多房企躺平，

如今用政策給大家一個降價的正當理由，只要降幅控制一下，對樓市平穩可能還更有幫助。

除了東莞之外，我知道大家都很關注其他臨深城市比如惠州、佛山、中山和珠海這些城市的樓市市場。

這些城市我們最近都有同事考察，想了解這些城市最新的市場行情，直接掃碼添加微信咨詢。

和深圳一樣，東莞已經過了普漲周期，2020年那個怎么控都控制不住猛漲的城市一去不復返。

從過去的歷史來看，東莞的市場行情，很難跳脫于深圳，

深圳如果樓市信心不能恢復，即便東莞有再多的手段調整樓市，也不會發揮太大的作用。

如今深圳已經開始重視保障房體系，價格和市場會逐漸平穩，東莞的市場短期內也不會有大的波動。

現在東莞是一個相對的價格底部，如果長期有意向入手東莞的朋友，其實當下是近幾年來最好的時機。

當然每個人的預算情況不一樣，未必就一定要選擇東莞，全國還有不少價值城市也是不錯的選項，我們最近整理了一份全國價值城市的詳細名單，想領取的話可以掃下方二維碼，將名單私發給你。

-end-

大家好，我是大胡子李俊懷。

畢業13年，我就研究了城市房產13年，21歲湊錢在廣州買了第一套房子，至今漲了13倍。

我把這13年對城市和房產的研究，以日為時間尺度，把960萬平方公里土地的價值，濃縮成一個個字，傳遞給大家。

從第一套房子開始，我堅持用腳步丈量城市，每年團隊花大量時間考察城市，我本人及團隊也陸續在全國投資了多套房子，獲得不小的收益。

大家有買房中的困擾和難題，都可以和我聊聊，掃碼就可以了。

希望用我研究的理念幫大家避開房產上的坑，幫助大家能在房產投資中賺到錢，也把考察的一些文章做成了鏈接，感興趣的可以點擊。

好文分享

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區域分析：光明?|?龍華?|?羅湖?|?鹽田?|?大運?|?布吉?|?沙井?|?西麗?|?前海?|?坂田?|?百花?|?福永

干貨：地鐵盤?|?土拍?|?房產稅?|?學區房?|?保障房

不同預算買房推薦：700萬|?600萬|?500萬?|400萬|?300萬?|?200萬

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