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2022年第43周

10月17日-10月23日，迎來南京、天津等城市的第三輪集中土拍。不過，由于兩城出讓規模不高，因此重點監測城市的土地成交規模較上一周出現了下滑，平均地價也不及上周。就土拍熱度來看，南京、天津的第三輪集中土拍熱度仍在低位，成交地塊多以底價成交，平均溢價率分別僅為2.6%和0.1%。

(資料圖片僅供參考)

土地政策

證監會允許部分涉房企業融資

涉房企業融資政策謹慎松綁

10月20日，據市場消息，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資，可融資企業的標準具體為：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。這是繼2018年后首次對涉房企業的融資進行松綁，但受益企業范圍較為有限，大部分房企融資渠道仍然受阻，因此對房地產市場利好也相對有限。

土地供應

鄭州、長沙三批次掛牌

帶動本周供應規模環比大增

供應方面。重點城市三批次集中供地持續，本周迎來鄭州、長沙等城市的集中掛牌，因此重點監測城市的土地供應規模環比上周大幅上漲，同比也有較高漲幅。據CRIC監測數據，本周重點監測城市的土地供應建面達1650萬平方米，環比大增193%，同比也有38%的漲幅。聚焦城市來看，鄭州、長沙等集中供地城市的供應規模相對較高，均超過了200萬平方米，其中鄭州三批次推出23宗地，僅3宗為公開地塊，分布于鄭東新區和高新區，長沙也推出了22宗地，總建面達225萬平方米。此外，常州、昆山、臺州等三四線城市也有多宗新增土地掛牌，供應規模也相對較高。

土地成交

成交規模不及上周

平均地價亦環比下跌

成交方面。雖然本周有南京、天津等城市的集中供地，但由于這些城市成交規模不高，導致重點監測城市的成交量也不及上一周。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為1090萬平方米，環比下降16%，不過同比卻有18%的漲幅；成交金額也不及上一周，重點監測城市土地成交總金額為616億元，環比下降26%；由于一線城市成交占比明顯降低，重點監測城市的成交樓板價也出現了小幅下調，平均地價為5653元/平方米，環比下降12%。

各能級城市方面，二線城市成交占比顯著上漲，本周成交建面占總成交面積的比例達64%。具體來看，一線城市隨著上周廣州三批次集中土拍的收官、土地出讓規模也顯著縮減，本周僅廣州成交了4宗商業用地，總體量僅15萬平方米。二線城市中，南京和天津成交規模最高，成交地塊均為三批次出讓地塊，其中南京成交了31宗地，總體量為238萬平方米，共收金275億元，天津則成交了17宗地，成交建面為171萬平方米，共收金99億元。三四線城市中，徐州、泉州、六安、溫州等多個城市也均有土地成交，不過除徐州的成交建面超過50萬平方米以外，其余城市的成交規模均比較少。

市場熱度

溢價率延續低位運行

南京、天津三輪土拍低熱收官

市場熱度方面。受南京、天津等主力成交城市土拍熱度低位影響，溢價率低位運行趨勢不變，本周重點監測城市的土地成交溢價為1.3%，環比微增0.1個百分點。土地流拍率則較上周有所走低，環比下降至10.1%。

聚焦于城市來看，各城市的土拍熱度仍在低位，出讓地塊也基本均底價成交。如本周兩大成交主力城市南京和天津，兩城均于本周完成的第三批次集中土拍，其中南京成交了31宗地，27宗以底價成交，平均溢價率僅為2.6%，降至集中供地以來的新低；天津雖然在預申請機制下實現了零流拍，但成交17宗地中僅1宗以低溢價成交，其余地塊全部底價成交，平均溢價率低至0.1%。

周度TOP5

入榜地塊多低溢價成交

拿地企業仍以央國企為主

在南京、天津均有集中土拍的影響下，本周重點監測城市優質地塊入市規模仍在高位。不過，南京及天津的土拍熱度仍在低位徘徊，成交地塊也多以底價或低溢價成交為主，包括地理位置較為優越的地塊也是如此。就總價榜中入榜地塊來看，除榜首南京G67地塊溢價9%成交外，其余地塊基本均以底價或超低溢價成交。

土拍市場的低熱仍是受樓市銷售仍在筑底期所致，在銷售未能明顯回暖的背景下，企業資金端壓力驟增，拿地信心也明顯不足。因此，央國企仍是集中供地城市土拍的參拍主力。以單價榜中5宗地來看，僅偉星一家為民企，其余拿地企業均是地方國企。

重點地塊點評

南京安居溢斬獲河西G67地塊

地塊分析：

10月19日，南京第三輪集中土拍到期開拍。在提前延期14宗地后，南京原計劃出讓的46宗地僅余32宗在當日出讓，且主要以高淳、溧水、六合等遠郊區域的地塊為主。因此，南京第三輪集中土拍熱度較上一輪進一步下滑，平均溢價率僅2.6%，降至集中供地以來的最低位。

不過，核心板塊的優質用地仍受到了多家房企的關注。以成交總價為高的G67地塊為例，該宗地位于河西中部中心區，區位優勢顯著，周邊配套也相當完善，龍湖天街、新城小學、新城中學、明基醫院等商業、教育和醫療配套環伺。因此，項目吸引了10家房企競拍，是南京本次土拍中參拍房企數量最高的地塊。不過，由于該地塊起拍總價較高，超過50億元，對房企而言拿地資金壓力較大；與此同時，出讓單價也較此前周邊成交地塊的起拍價明顯抬升，在河西供應大增的影響下，房企出價也明顯謹慎。最終，項目并未能觸及上限價成交，由南京安居以54.7億元的總價競得，成交樓板價為40828元/平方米。

排版丨Jenny

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